[小刚钢]

[标志着公寓市场的不确定时期[/b]

房地产专家表示，这可能是未来出现更多纠纷的迹象

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文章作者：丹·富马诺发布于 2023 年 11 月 27 日  •  最后更新于 10 小时前  •  阅读时间 7 分钟51 Comments

隈研吾大厦 (Kengo Kuma Tower) 位于温哥华阿尔伯尼街 1568 号。 摄影：ARLEN REDEKOP / PNG


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一名卑诗省男子寻求取消在温哥华最昂贵、即将竣工的住宅楼之一购买高端公寓并收回数百万美元的存款资金，他已提起诉讼，指控该公司“缺乏透明度和公平交易”开发商及其代理人。

房地产专家和原告律师表示，这些指控（这些指控均未在法庭上得到证实）反映了预建公寓买家和依赖这些销售为项目提供资金的开发商目前面临的一些挑战。



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该索赔已向不列颠哥伦比亚省最高法院提起，确认公寓买家为不列颠哥伦比亚省居民和商人 Tony Yee，他表示，他于 2017 年通过预售公寓合同购买了两套公寓，总价值为 950 万加元，位于温哥华市中心规划中的 43 层高的阿尔伯尼大厦 (Alberni) 。隈研吾。被告是阿尔伯尼开发项目背后的公司实体。

Alberni大厦由日本著名建筑师隈研吾设计，是温哥华主要房地产公司Westbank Corp.和Peterson Group的合作项目。



Alberni by Kuma 是一栋位于 Alberni 和 Cardero 的 43 层住宅楼，由日本建筑师 Kengo Kuma 为温哥华 Westbank Projects Corp 设计。 温哥华太阳报

诉讼称，2017年，Yee开始与Westbank的全球销售总监（在诉讼中被称为Marko Radovic）讨论他将两套公寓合并为一个更大的住宅的计划。该诉讼详细介绍了 Radovic 和 Yee 在 2017 年预售购买以及上个月 Yee 决定退出之间的沟通情况。

诉讼称，到 2021 年，在 Radovic 建议他可以用已经支付的定金购买一个更大的单位后，Yee 放弃了合并两个较小单位的计划，并告诉买家，随着项目接近完工，“其他预售违约”买家将有更多的套房可供选择。”



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法庭文件引用了 2023 年 9 月的一封电子邮件，据称拉多维奇向 Yee 推荐了三套“已违约的较大房屋，我可以将他们的押金利益转移给你”，然后描述了这三套售价在 840 万美元至 1390 万美元之间的单位。

法庭文件中引用的电子邮件列出了这些阿尔伯尼公寓每平方英尺的价格在 3,475 美元至 4,160 美元之间，温哥华房地产经纪人将这个数字描述为“高价”和“平流层”。

美国出版物《建筑文摘》报道称，西岸银行的阿尔伯尼项目“打破了此前的记录，成为纽约中央公园走廊以外北美建筑平均价格的最高纪录”。该杂志报道称，“令人惊叹的”阿尔伯尼建筑是隈研吾在北美最高的建筑，拥有广阔的苔藓花园、竹林和自己的圆形剧场，里面有一架由建筑师设计的法奇奥利钢琴。

据称，Yee 告诉 Radovic，他有兴趣购买一套更大的套房，但需要等待亚洲房产销售的收益。诉讼称，Radovic 告诉 Yee，“他个人准备在调整声明中提供 85 万美元作为抵免，以帮助弥补缺口”，而开发商准备提供 260 万美元的抵押贷款融资，为期六个月，仅支付利息百分之九。




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优雅与风格——日本建筑师隈研吾（右）与开发商 Ian Gillespie 以及该建筑师设计的 43 层楼模型。 马克·范·马南摄/ PNG

Yee的说法称，他告诉拉多维奇，他“对西岸银行的贷款不感兴趣，但他会接受拉多维奇85万美元的报价”，然后他于9月20日签署了一份购买合同，并将其发送给希望收到贷款的开发商。一两天内完成合同。

但诉讼称，“尽管原告多次提出要求”，签署的合同直到 10 月 20 日才被归还，在那几周内，Yee“变得越来越担心”。

10 月 25 日，Yee 通知开发商及其律师，他希望行使其合同权利，在 7 天内取消交易，因为诉讼称开发商“缺乏透明度和公平交易”。

在一份通过电子邮件发送的声明中，西岸银行的一名代表写道：“我们将在适当的时候对这些指控做出回应。”

发给拉多维奇的电子邮件没有得到回复。

提出Yee索赔的律师布莱恩·贝纳姆(Bryan Baynham)拒绝讨论此案的实质内容，但表示其细节与他听到的有关温哥华公寓市场状况的两件事相符：预售买家因为无法或不愿意完成交房而放弃定金。购买，开发商提出新的激励措施来完成交易。



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“开发商正在努力寻找真正有创意的方法来获得销售，但他们不想降低价格。因此，除了降低价格之外，他们还必须找到其他方法，因为这会对他们的库存产生毁灭性影响。”Baynham 说道。

“如果他们降低价格……所有剩余单位的价格普遍都会下降。......他们不希望任何事情表明市场正在下跌。”

“在这种情况下，他们提供一些折扣，这些折扣仅显示在调整声明中，这是解决问题的一种方法。所以你永远不会看到价格下跌，但你会看到在调整报表阶段进行的调整。”

调整表是房地产交易结束时附带的标准文件，概述了各种贷项和借项，用于计算买方应付的余额。该文件不公开。

贝纳姆说，曾经有一段时间，开发商可能会提供他们所谓的“家具津贴”或“装修津贴”。“他们只会说我们会给你家具津贴，这只会在交易结束时出现。现在它们变得更大了，正如这里所证明的那样。”



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贝纳姆估计自己已经处理了数百起涉及公寓的法律纠纷，他表示，2007 年经济衰退后，许多预售买家都试图退出交易。但他表示，近年来的合同要紧得多，买家几乎没有办法从开发商那里收回定金。

如今，利率更高，竣工后需要缴纳巨额税款，而且市场状况与五六年前预售买家签署合同时的情况截然不同。

贝纳姆表示，目前从事此类房地产事务的温哥华律师普遍认为，“很多人都在重新考虑是否要完成这项工作，因为他们的押金已经花光了，而且价值也下降了很多。” ”

Rennie and Associates Realty 的温哥华房地产经纪人卡梅伦·戴维斯 (Cameron Davis) 预计，更多涉及其他公寓项目的诉讼很快就会完成，而开发商也会对建设新项目变得谨慎。

他表示：“由于市场状况，开发商正在持有新产品，而不是将新产品推向市场，而买家将寻求退出他们多年前达成的交易。” “更多的痛苦即将到来。”



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“我在温哥华之家（市中心的一栋公寓楼）有一位客户，他在那里支付了大约一百万美元的存款，”戴维斯说。“对于买家来说，支付定金实际上对他们造成的伤害比实际完成一套价值远低于其购买价格的公寓，然后再分期付款的损失还要小。”

多伦多伍德盖特金融公司的高级合伙人杰森·佩雷拉表示，索赔通知中描述的开发商向公寓买家提供抵押贷款融资的情况“并非完全不常见”。

“当他们需要搬东西时，他们就会这么做。在安大略省，有很多开发项目在搬运物品时遇到困难，因此他们提供一两年的零利率抵押贷款。......我确信他们宁愿不这样做，但现实是，如果这意味着转移库存，他们就会这样做。”



隈研吾 (Kengo Kuma) 绘制的 1550 年阿尔伯尼 (Alberni) 地面关系的建筑图纸。摘自提交给温哥华市的开发许可证申请。 巴布亚新几内亚

“这些只是正常的策略，”佩雷拉说，但这说明了一个艰难的市场。“就像其他事情一样。如果您的产品转移没有问题，则不会提供优惠券。句号。”

不列颠哥伦比亚省公证人协会总法律顾问罗恩·厄舍尔表示，索赔中概述的特殊情况不寻常，但它涉及更广泛的问题。



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“这个案件值得关注。……这里还有很多信息，”亚瑟说。“这种特殊的事实模式很奇怪，我们不会看到这种情况再次发生。但关闭和竣工的整个问题将在明年发生。”

“这只是一个很好的提醒，尚未建成的建筑物的预售不适合胆小的人，”亚瑟说。“这个想法你可以像泡泡糖卡片一样翻转这些东西，这太疯狂了。”

“有些人很有钱，从长远来看，他们可能会发现这座建筑是一个非常有吸引力的地方。但这不适合胆小的人。”

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[动力系统]

感觉就是压转盘，觉得押错了想把筹码拿回来

[jerry8888]

惊艳设计往往是工程施工的噩梦，看着赏心悦目但问题一大堆。

[平行空间]

长得歪瓜劣枣模样，住都不觉得舒服。

[新的霸]

jerry8888 写道:

惊艳设计往往是工程施工的噩梦，看着赏心悦目但问题一大堆。

外面是给路人看的。高价是业主出的。

[新的霸]

这幢楼，挂出来很多，好像成交的没有。

[新的霸]

这篇文章是机器翻译的吗?

[桃花岛]

愿赌服输，没什么好讲的

[本坛第一毒舌]

这简直就是输打赢要啊