[年輕老頭]

很久沒發言了，這幾天有閒，我把去年在大溫郊區幾個投資房的收益貼出來，供大參考。靠投資房地產躺平，還是可行的

房產A, 2017年1月64萬買的舊房，現政府估價1.25M, 去年收房租$39600，總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$20600， 現金流1萬9

房產B, 2020年92萬買的期房，2021年5月發展商交房，現政府估價1.35M, 去年收房租$53000，總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$35000， 現金流1萬8

房產C, 2021年5月86萬買的舊房，現政府估價1M, 去年收房租$50400，總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$25000， 現金流2萬5

房產D, 2020年110萬買的期房，2022年一月收房，現政府估價1.55M, 去年收房租$56000，總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$30000， 現金流2萬6

房產E, 2022年1月90萬買的只有幾個月新的新房，現政府估價1M, 去年收房租$81000（帶後巷屋），總費用包括貸款利息（有六個月的私貨，後轉TD，還有$9000garage改成Studio)，地稅，保險，修理等約$56000， 現金流2萬5

房產F, 2021年80萬買的期房，2022年4月交房，現政府估價90萬，去年收房租$55000，總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$25000， 現金流3萬

房產G, 2022年5月90萬買的舊房的，現政府估價90M, 去年收房租$58000（含RV及Trailer租金）總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$55000（含4個月私貸、後轉TD。含2萬鋪trailer hook up，garage 改Studio)現金流$3000

房產H,2021年130萬買的期房，2022年10月交房，現政府估價1.55M. 去年收房租$13000，總費用包括貸款利息，地稅，保險，修理等約$11000， 現金流$2000

2022年自己投資房子的現金流大概十五萬，還幫朋友管理了十幾個房子，有三萬多的管理費，為避稅，收入放公司裡了。今年為了交近十五萬的2022年的稅款（capital gain和個人投資房子的正現金流），三月份把房產A賣掉了，市場不好，只賣了1.04M

至於去年Close 4個房子的Down payment, 是把三年前89萬買的一個新房去年一月以1.56M賣掉了，收回了約1M的現金，自住房套出來四十多萬

我𠄘認我的個例不好復制，貸款收緊，利息升高，再碰上象Covid-19這樣的黑天鵝事件的可能性不大。但投資房地產，需要膽大，心細，眼光還有運氣，缺一不可

[Dura]

厲害厲害！先贊後看

[denglu]

房產E帶後巷屋22年1月高峰期間買價90萬？這是在哪裡？

總而言之，你有很好的房貸能力和物業管理經驗，許多人做不到的。

[鼓秋鼓秋著]

溫哥華能買這麼多房子的人，有家底啊。佩服。

[年輕老頭]

denglu 寫道:

房產E帶後巷屋22年1月高峰期間買價90萬？這是在哪裡？ 總而言之，你有很好的房貸能力和物業管理經驗，許多人做不到的。

這房子在Hope Downtown. 現在在那邊由於Trans mountain pipeline project, 所以租金很高。帶家具包水電主房租了$5000每月，couch house $1800, garage studio $1600, 全部租給了油管工人，或公司

[年輕老頭]

鼓秋鼓秋著 寫道:

溫哥華能買這麼多房子的人，有家底啊。佩服。

第一桶金都是在加拿大賺的，當初移民時只帶過來一萬一千加幣，比較幸運， 哈哈

[年輕老頭]

找到了2018年我發的一個貼子，回頭看來，買房never too late🤣:


周末一個人閒的慌，聊一聊自己來加後與房產有關的經歷，是怎樣錯失一個又一個房產升值的機會的，當然都是馬後炮

2000年只懷揣一萬加幣，帶著老婆孩子以技術移民身份登陸溫哥華。當時經濟很差，別說專業工作，找餐館涮盤子的工作都要排隊。期間一邊試著找專業工作，一邊打雜，曾幹過幫廚，送貨，清潔。幸運的是，登陸一年之後，一個偶然的機會，進入了建築行業，回頭看來，不管從任何角度，對我自己來講都好於找到專業工作

兩年時間，掘了第一桶小金，攢夠了十萬加幣，2003年中買房提上議事日程。剛來時租住舊房Basement,感覺十分不好，和老婆達成公識，買新房，而且Single, House。到銀行一問，新移民首付要30%，只好把新房買到了高貴林,三十幾萬，二千多尺期房。

現在回想起來，那時大溫房子真是便宜啊，溫東普通房子三十來萬(我租的一街大統華附近的房子2002換房東，只賣了24萬，鄰居22萬賣給印度人做開發。女兒同學36萬在附近買的新房），Metrotown 附近的普通房子也才40來萬, High Gate Village 一房期房只要13萬，Downtown Nova 期房Bachelor 只是10來萬。。。

由於開發商拖期，2005年春天才搬入新房。當時趕上溫哥華建築業Booming, 自己的生意也越來越好，而且大部分contract都來自Bosa, 有了些閒錢，也不懂投資，2005年夏天一周內胡亂下了兩個offer, 在Downtown Vancouver買了兩個幾年新的Condo, 都是三十萬出頭，Downpayment 都是25%，銀行搶著給貸款。現在看來，當時應該在溫東或本加比加點錢多貸點款買兩套舊House

一年後由於兩個Condo的白人垃圾租客都出了問題，覺得管理太耗神，先後把把這兩個Condo都賣掉了，除了經紀及手續費，也沒賺什麼錢。其中一套是在Coal harbour, 還是有海景的。更傻的是把收回來的錢還有另外存款三年內就把自住房二十幾萬的mortage給付清了。那時候根本不明白從銀行借錢去生錢的道理，中間還買了兩輛燒錢的寶馬。

2008年經濟危機，房價有所下降，由於自己生意開始沒受什麼影響，2009年又琢磨著在大溫再買套Single house，無奈新找的紀紀不給力，錯失好幾個很好的房源，包括Main街一套要價65萬的房子，高貴林一套要價46萬自帶兩個Lot的房子。。。最後在Portco花40萬買了一個八千尺地把角的舊房子。當時有意推倒重建，那時建房成本價在120刀/sf左右，銀行也給了五十萬的home Loc. 但在老婆大人的極力反對下，只Hold了半年不到，裝修後就賣了

2010年，由於經濟危機的影響，自己公司後面的很多項目都取消了，正好Anthem在卡加利Downtown 有一個五幢高樓的住宅項目，於是帶著幾個員工去了卡加利。由於當時覺得在那裡比溫哥華賺錢容易，後來讓家人也陸續搬過去了，在那邊買了兩個新房，2014把高貴林的房子也賣了，在大溫徹底成了無房戶，失去了最後在溫哥華靠房地產升值的黃金機會。

好在最後知迷途反，2016年冬天又回到大溫購買房產，2017年全家又搬回了大溫。在溫哥華投資的房子也小有收獲

人就是命，我承認自己做人，做生意都可以，但在房地產投資上沒有發財的命。雖然在加拿大白手起家，但自己幹建築這一行，如果機會把握的好，比如以自己當時做工程收入的財力，完全可以在溫東本那比從銀行貸款擁有4-5套獨立屋，再或是不把太多錢花在玩車(來加後換了十一輛車，其中八輛是全新買的，包括最後全款買的寶石捷）和旅游上，資產過五六百萬肯定是稀松平常了。當然沒有賣後悔藥的

吃一塹，長一智，准備以後再有閒錢就投資房子了。現在利息這麼低，每月Mortgage 中差不多一半是本金了，只要攢夠了Down payment, 房租Cover 一半Mortadge及地稅應該是不難的事。當然難的是Downpayment, 自己還需要好的Cashflow 和Saving。溫哥華的房價相對其在國際大都市價格應該還不算太離譜

我們應該勤力工作，更應該有好的投資眼光，並善於捕捉機遇

[Buswell牙牙]

厲害了全是正現金流牙

[denglu]

年輕老頭 寫道:

denglu 寫道: 房產E帶後巷屋22年1月高峰期間買價90萬？這是在哪裡？ 總而言之，你有很好的房貸能力和物業管理經驗，許多人做不到的。 這房子在Hope Downtown. 現在在那邊由於Trans mountain pipeline project, 所以租金很高。帶家具包水電主房租了$5000每月，couch house $1800, garage studio $1600, 全部租給了油管工人，或公司

如果你投資的房子都在那個地區，非常大膽！比較擔心的是物業本身的市場變現值而非政府估價，但是如果一直能保持正現金流，就看長期了。很好奇你那個現金流出中有沒有包括還貸部分只是利息呢？還是本息全部？

[年輕老頭]

denglu 寫道:

如果你投資的房子都在那個地區，非常大膽！比較擔心的是物業本身的市場變現值而非政府估價，但是如果一直能保持正現金流，就看長期了。很好奇你那個現金流出中有沒有包括還貸部分只是利息呢？還是本息全部？

數字是從今年准備報稅的單子上把拉下來的，貨款部分只計算了利息。由於大部分房子貸款都是浮動，實際上本金沒多少了，而且會計說裝修或家具部分不能全部打入當年成本，要按折舊調整，所以實際現金流更高一些