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原創：新周刊


樓市進入冷靜期，買房人會冷靜嗎？/視覺中國

房地產迎來似乎是“意料之中”的大變局，在度過密集政策引發的“買房冷靜期”之後，理性或許將成為中國買房人的常態。



房地產市場或許正經歷著變數最多的一年。

根據統計，前8個月樓市調控超420次，一二線城市相繼落地二手房參考價格機制，各地二手樓市持續下行。以深圳為例，8月二手住宅成交量僅為2043套，同比下跌82%，創近十年除春節月份最低值，尤其對比去年同期11438套的成交量，比“腰斬”有過之而無不及。

與此同時，多地房貸收緊的聲音不絕於耳。克而瑞近期監控的30個重點城市中，半數以上城市新房放貸額度緊張，七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調；調研城市中超六成以上二手房貸款近乎“停貸”。

樓市降溫，房企拿地熱情也隨之減弱。有媒體統計，今年6月至8月，全國各線城市涉宅用地流拍達612宗，且土地流拍已出現“城傳城”現象，一二線城市都未能幸免。

樓市的變化時刻牽動著每一位購房者的神經。/圖蟲創意

政策和市場導向顯然已逐漸清晰：樓市將進入全面去杠杆時代。在此之下，中央也開始加速推進住房保障機制，將“住有所居”提上議程。

從“房住不炒”到“住有所居”，最先發生變化的或許是萬千購房者的心態。投機者相繼離場之後，剛需購房者擁有了更多選擇，樓市或許迎來更長時間的“冷靜期”。政策具體投射到個體身上，必然會呈現如萬花筒般的影子，也許是依然掏空三代人六個錢包的重壓，也許是慣性投資思維引發的“抄底”觀望，也許是年輕人買到夢寐以求居所的安心……

無論如何，與政策方向趨同將是中國樓市接下來的常態，更將是買房人新時期買房邏輯的落點。從不同階段買房人的2021年買房故事中，或許能窺見中國樓市下的新眾生百態。



剛需的春天

政策層層加碼擊退樓市投資客，為剛需購房者騰出上車空間。泡沫退去後，“買房冷靜期”悄然到來。

去年下半年，深圳掀起“打新”熱，買新房要看社保時長、名下房產、婚姻情況等，算法之復雜堪比解奧數題。比如說，萬豐海岸城最低社保月數為23年；松風明月入圍人選中社保最高繳納時長為42.5年。

“社保巨子”面前，年輕購房者毫無優勢可言。996打工多年、湊齊6個錢包後發現被社保年限攔截在城市之外，對他們而言無疑是一場莫大的灰色幽默。

有人給“來了就是深圳人”加了新的注腳——買房。/圖蟲創意

今年以來，深圳住建局相繼出台二手房指導價格機制、調低出讓土地最高銷售限價、嚴查購房者資金流水等政策，樓市虛火得以降溫。

政策猶如一個無形的篩子，將炒房客攔截於門外，為真正有購房需求的買家保駕護航。

今年8月，深圳白領王先生在深社保剛滿5年，拿到非深戶在深買房的唯一通行證。此前，他曾因社保不夠而錯過“打新”機會急得跺腳，如今卻不斷慶幸沒有買入、高位站崗，並因此獲得認真選房的空間。

“金九銀十”到了，王先生的選擇困難症卻犯了。過去一周，深圳共有11個樓盤集中拿到預售證，主要集中在坪山、光明等剛需大區。目前王先生的買房積分是54分，如果是在過去，他的積分連入圍都不可能。今年他已經陸續接到5個樓盤的銷售電話，希望他優先選他們的樓盤。

一番挑選後，他如願認購了位於光明的網紅樓盤。去年該樓盤三期入市時秒光，今年四期入市後，低積分的王先生還有沖一沖的可能。若入圍後戶型朝向未能如預期，王先生可能還會選擇棄選，直到買到區位、戶型、配套都滿足需求的樓盤。

深圳光明區。/圖蟲創意

“哪怕是往前推半年，選房這件事我們想都不敢想。以前都是房子選我們，現在終於輪到我們選房子了。”王先生表示，過去市場相當浮躁，買家根本不可能沉住心買房，很多樓盤需要“喝茶費”，甚至不對外開放營銷中心和樣板房，買家房子都沒看就要下單都是常有的事。

需要承認的是，沖動下單的後果由交易各方承擔。今年以來，多個新盤出現質量問題頻頻引發矛盾糾紛，也因價格波動而引起退房風波。本該是皆大歡喜的結局，卻因浮躁的行情而引發一系列問題，買家身心俱疲。眼下的市場行情才是房地產市場該有的行情，購房者有充分的選擇自由，才是“居者有其屋”最好的收官。



年輕人經濟獨立的“新標准”

無論“不買房論”多麼盛行，總有這麼一些年輕人用盡全力也要買房。他們自願背上房貸，省去每一筆不必要消費以換得一磚一瓦。房子所能帶來的安全感非及時享樂所能比擬，在城市安家才是不遠萬裡打拼的全部意義。

“搞錢女孩”許佳給自己立下不租房的軍令狀。2014年畢業後，她離開父母到隔壁城市工作。起初父母百般不解，認為女孩子就應該在家附近找一份穩定的工作，相夫教子。不服輸的許佳果然拿起行囊，毅然遠行。

對於去往北上廣深的奮斗者來說，買房能帶來歸屬感和安全感嗎？/圖蟲創意

以前，她對犧牲生活質量這件事不屑一顧。決定買房後，她的“雙十一”購物車不再是化妝品，而是買一送一的洗衣液、半價的衛生紙和夠用一年的垃圾袋。在此之前，她從來不去看銀行卡余額，心裡有個大致的數額就可以，現在學會了記賬，已經戒掉了無效社交和非必要消費很多年。許佳笑稱，買房挖掘了她的潛力，要不是買房，她還不知道自己這麼能賺錢。

經過7年的積累，她終於攢夠首付的錢，並在今年3月開始看房。在首付30萬元的預算內，她選中離工作地點最近的大型綜合體，帶精裝交付、年底即可拎包入住。

與此同時，銀保監會收緊涉房貸款，為各大銀行的房地產業貸款超出“紅線”。此外，銀行還要求對首付款、銀行流水進行嚴查，若資金來源存疑則無法申請按揭貸款。

由於在主業之外還進行了多份兼職，許佳的個人流水存在不穩定性，且兼職收入多以現金形式發放，無法體現在工資收入中，最終許佳輾轉多次，她被工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行拒絕，在申請房貸時多次被卡，無法通過審批。

有人還在努力積攢首付，有人卻為首付之後的貸款愁白了頭。/圖蟲創意

距離安家夢只差臨門一腳，卻因資料審核被拒之門外，許佳心裡自然不好受。她從銀行個貸處獲悉，銀行需要工資證明覆蓋月供的兩倍且提供半年以內的流水證明。因此，她決定重新管理收入，將兼職收入入賬方式從現金改成銀行轉賬，向老板提出加薪要求以滿足銀行監管標准。

許佳認為，買房一事她已籌備7年，不會因為延遲半年而被打倒。重新盤點資產後，她決定明年再戰。

回想起當初所做的選擇，她未有半點後悔。實現經濟獨立後，她終於有機會靠自己的努力換來自己想要的一切。她曾無數次幻想住進新房，裝修出一個有個人印記的空間。Dream house不必有特定風格，甚至可以每個房間都有不同主題。客房一定要有榻榻米，可以隨時call姐妹過來共享下午茶時光。

許佳說，她是小縣城走出來的孩子，沒有傘的孩子只能努力奔跑。年輕時不能出去浪多少會有點遺憾，但她希望自己能學會延遲滿足，先有定居安全感再談消費愉悅感。



住有所居的理想

“Z世代”下的年輕人，不將就是最明顯的特征。他們不願降低生活質量，也不想因為背負房貸而沒有裸辭的勇氣，這些看起來一點都不酷的事，自然不在他們的考慮范圍。

租一輩子房可行嗎？劉女士覺得未嘗不可。租個長租公寓，公寓不倒人不走。再養一只貓，下班後窩在被窩煲劇，不管世界腥風血雨，都與被窩裡的她沒有關系。

租房不被房產束縛、不被月供綁架，自由沒壓力。/《最終幻想女孩》

“住有所居”給了像劉女士這樣的年輕人實驗念想的空間。8月31日，國新辦舉行的“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，“十四五”期間，住建部將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

值得一提的是，在“住有所居”中特別針對年輕人住房困難提出了明確的措施。針對新市民、青年人等群體特點，明確保障標准：建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質的市場租賃住房租金，就是小戶型、低租金。同時，相關部門明確表示，城市政府應該有內生動力，把“要我做”變成“我要做”，下決心、下力氣解決好新市民和青年人的住房問題。

當周圍人都開始談論樓市降溫的話題，就連老家的父母也打來電話，催促劉女士趕快考慮住房問題，言語中還透露了希望她回老家置業的想法。他們的想法是，既然大城市的房地產金融屬性在減弱，不妨盡快回老家買一個大房子。劉女士嘴上附和著掛了電話，但並未動搖租房居住的想法，畢竟在當下租房居住是平衡生活和工作最好的方式，既然政策再度明確“房住不炒”，回鄉置業投資一套房產的必要性也就有待商榷。

深圳城中村。/圖蟲創意

事實上，王先生、許佳或劉女士，他們都只是中國買房人中小部分的縮影。中國房地產經過了數十年的風風雨雨，在各個城市呈現出並不盡然相同的現狀。

比如樓市數次經歷從過熱到調控的深圳，根本原因仍在於供地能力和人才湧入之間的嚴重不平衡，同時由於房價已經發展到了一定階段，房產本身已具有一定的保值屬性，因此即便背上房貸重壓也要上車成為大部分深圳年輕人的目標；再反觀部分四五線小城市的樓市現狀，這些城市的房地產市場幾乎都是近幾年打著“返鄉置業”的口號逐漸升溫，甚至呈現一種虛假繁榮。而從供需來看，城市面臨年輕人口的外流，各種平地而起的新房並沒有足夠的二手市場來承接，因此回歸居住的本質對於買房者來說可能更是一種個人財產的合理配置。

而當下的節點上，政策加碼、成交遇冷、房貸收緊、土地流拍……房地產市場的多米諾骨牌效應背後，實質上更是一種社會思潮的映射。正如今年興起的“內卷”和“躺平”的流行語，當年輕人逐漸成為社會各個環節運轉的主力，他們該不該躺平、能不能躺平，很大程度上也和房價有著密切的聯系。

一邊吐槽地產經濟的年輕人，一邊也沒有放棄買房的努力。/unsplash

根據第七次全國人口普查數據，2010年—2020年，60歲及以上人口比重上升了5.44個百分點，65歲及以上人口上升了4.63個百分點。與上個十年相比，上升幅度分別提高了2.51和2.72個百分點。而老齡化趨勢日益嚴重背後，更大的問題則是年輕人結婚率、生育率的下跌，造成這一現象的主要原因之一，便是房子。

眼下，“房住不炒”基本定勢，“住有所居”將是各個城市未來發展的主要命題。這一命題實現起來究竟是難是易？

對於剛剛“打新”成功的王先生來說，顯然已嘗到此間甜頭；正在重新進行資產規劃的許佳，一開始覺得自己是被政策“誤傷”的一撥人，但轉念想到如果沒有政策的嚴打，或許自己差的不僅僅是流水；而早已在出租屋中實現“住有所居”的劉女士，面對這個問題一時陷入了沉默，畢竟，如果可以不用背負房貸壓力擁有自己的房子，誰會想在出租屋裡過一生呢？



✎作者 | 劉婷
✎校對 | 吳玉燕

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