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大溫哥華購房指南09 看房注意事項之五 公寓系列2

大家好，上個影片跟大家聊到公寓的產權持有方式，和獨立屋的不同處在哪，也聊到公寓屋主是由管理公司的方式持有公共區域。我們這個影片就來聊一聊，買公寓以前，要如何審查一個管理公司的營運好壞。

我會建議大家，要仔細檢查三份文件：折舊報告，財務報表，還有管理委員會的會議紀錄。

1. 折舊報告(Depreciation Report)

a. 如果是管理良好的公寓，一般會請工程師公司幫公寓大樓做一份建築物狀況評估。這份報告評估什麼呢? 他就是告訴管理公司，這個公寓大樓的各項設施的現在狀況和剩下的使用年限，還有將來要做更新的時候要花多少錢。

這個報告讓管理公司方便規劃公寓未來的財務，以便支付定期的大樓各項大小修理和更新。

這份報告，其實BC省的法律並沒有強制規定各個公寓大樓一定要有，因為它是很花錢的，根據公寓複雜程度，有數千或是數萬元費用，所以有些管理委員會為了省錢，就沒有請公司做這份報告。

我的建議是，如果你買的是10年以上的公寓，已經過了保修期限，而且還沒有折舊報告，那我會建議你就不要買了，因為你自己請來的驗屋師是沒有辦法幫你做大樓狀況評估的，等於你是買了一個不明白狀況的房子。就好像買二手車不先請維修人員先幫你驗車一樣，你就是純賭運氣了。

b. 那如果有這就報告的話，我會建議你仔細看看幾個項目。

首先是屋頂狀況，再來是外牆，最後是供水和排水管。這幾個項目的維修是公寓最昂貴的花費，我會建議買公寓前先看看他們當下的狀況，以及預計在多久的未來要更新，還有花費要多少，管理公司打算怎麼支付這些費用。

我有看過公寓因為外牆滲水腐爛，每戶住戶要花費接近10萬元的情況。那這種情況如果沒有現金支付，也只能賣房換錢了，可是有漏水問題的房子又很難賣到好價錢，真的是欲哭無淚了。

2. 財務報表

既然是管理公司，那也自然會有它的財務報表。

其實買公寓就像是買一個公司的股票一樣，如果它的財務營運不好，那就會讓你有所虧損。

如果你的管理公司財務把關不好，常常亂花錢，那你每月的管理費就會很高。如果你的公寓沒有定期做好該有的保養和維修，那在未來可能就有一筆筆昂貴的特別維修費用，這些費用少則數千，多則數萬，所以你要很仔細的研究這些財務報表。

你最低限度的要懂得讀資產負債表(Balance Sheet)以及損益表（Income Statement），如果不懂，一定要記得問你的經紀或是會計師。

3. 會議記錄

管理委員會每年都會有一年一度的屋主大會(Annual General Meeting)和定期的月會議。我建議買公寓的所有人都要仔細的看看過去唡年的會議紀錄，特別是注意管理公司有沒有官司問題，大樓裡有沒有蟲害，竊盜，或是漏水問題。甚至住戶的品質，比如噪音，寵物大小便，公共衛生，租客問題等等，都可以從它們的會議紀錄裡看到一些缐索。

書面的地方我們講到這邊，下個影片和大家討論，實際進屋看公寓單位時，有什麼要注意的地方，請大家期待，掰掰。

大溫哥華的購房指南，說明在大溫哥華地區，買房子的過程中，很有可能會碰到的問題，和應對方法。

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