[太平梳打餅幹]

2020年1月1日

原始數據取自大溫地產局
歡迎轉載，但要標明出處
以下只是個人觀點僅供參考


今天來說說大家剛剛收到的2020評估值，這個評估值最大的問題就是有滯後性，沒有辦法代表目前市場的情況。BC省的評估值選取的是大前年的7月到去年7月的數值。今天是1月1日，那麼你看到的“最新”評估值，來源於2018年7月-2019年7月之間的數據。但不用我多說普通人也能感受到那段時間和現在市場區別還是很大的。

2018年7月獨立屋平均價格已經跌了一段時間了，但那個時間正是聯排屋價格最高的時候。這個市場，誰說了都不算，只有數字說了算，所以今天就大家所熱烈討論的評估值漲跌的問題略微微觀化，換個角度來分析下。

籠統說大溫地區房價如何如何是個非常非常范范的概念，幾乎沒有可參考性。這些數據都是發給聯邦政府用以統計宏觀經濟狀況來用的，用來分析普通房價很不恰當。按地區分析會比較准確些，如果能把這個區域各種房型再細分，那這樣拿到的數據就會有比較大的參考價值，當然，房價的走勢和宏觀也是息息相關的，所以本身估值就是一個學科，用簡單的幾個標准是沒法准確估值的。選擇有代表性的區域，比如我經常看的幾個區：
列治文 TERRA NOVA區，STEVESTON，BROADMOOR；南蘇裡選擇Ocean Park 區，ELGIN 區，GRANDVIEW HEIGHTS，還有MORGAN 區；白石選擇西區；市中心選擇 耶魯鎮 和COAL HARBOUR；本拿比選擇北區和METRO TOWN；高貴林選擇WESTWOOD PLATEAU；ABBORTFORD選擇EAGLE MOUNTAIN；MISSION選擇兩大湖區；楓樹嶺選擇WEBSTERCORNER區等等，看房子一定要看區域和看房型。千萬別用整個市場的平均價格，這根本說明不了任何問題。起碼你要分成獨立屋，聯排屋，公寓。要再細致點，公寓還要分高層鋼筋混凝土和矮層木結構。

當然我今天不會把所有有代表的區域都談到，篇幅不夠。我自己對每個地區都會有定期的分析報告，中英文版都有，但這些報告都是和公司合作的。今天就說說TERRA NOVA的獨立屋。這個區2019年全年一共賣出獨立屋21套，最高235萬，最低120萬，平均168.9萬，中位數168萬，這個中位數說明在這個價位附近的房子是最多的。那我們一一把這21套的去年政府評估價和今年評估價做個對比，看看結果。

  Address 地址
    室內面積
    土地面積
    售出價格
    2019年評估價
    2020年評估價
    6928 BARNARD DRIVE
    1,707
    3,003.00
    $1,198,000
    145.7萬
    124.9萬
    6808 BARNARD DRIVE
    1,915
    3,002.96
    $1,278,000
    145.2萬
    124.4萬
    6820 BARNARD DRIVE
    1,886
    3,003.00
    $1,300,888
    145.3萬
    124.5萬
    5646 CORNWALL DRIVE
    2,410
    6,000.00
    $1,536,000
    213.5萬
    168.4萬
    5611 BARNARD DRIVE
    3,165
    5,489.00
    $1,580,000
    198萬
    163萬
    3693 LAM DRIVE
    2,307
    4,198.00
    $1,597,800
    188.8萬
    157.2萬
    3291 WESTMINSTER HIGHWAY
    2,888
    5,463.00
    $1,642,000
    206萬
    171萬
    5564 HANKIN DRIVE
    2,943
    5,457.00
    $1,645,000
    201.6萬
    166.6萬
    6331 BARNARD DRIVE
    2,750
    5,050.00
    $1,668,000
    189.7萬
    157.4萬
    3220 JOHNSON AVENUE
    2,703
    4,919.00
    $1,678,000
    199.8萬
    166.2萬
    3531 JOHNSON AVENUE
    2,526
    4,327.00
    $1,680,000
    188萬
    162.7萬
    3315 TRUTCH AVENUE
    2,475
    4,500.00
    $1,680,000
    197.4萬
    164.8萬
    5599 HANKIN DRIVE
    3,487
    6,348.00
    $1,700,000
    215.4萬
    178.2萬
    3579 SEMLIN DRIVE
    2,186
    3,983.00
    $1,715,000
    187.1萬
    156.2萬
    3511 CORNWALL COURT
    3,010
    5,600.00
    $1,738,000
    203萬
    167.9萬
    6160 DUNSMUIR CRESCENT
    2,202
    4,000.00
    $1,830,000
    192.1萬
    161.4萬
    5562 HANKIN DRIVE
    3,008
    5,457.00
    $1,870,000
    200.9萬
    166.5萬
    5553 CORNWALL DRIVE
    3,506
    6,484.00
    $1,898,000
    215萬
    189.9萬
    3317 TRUTCH AVENUE
    2,860
    5,200.00
    $1,945,000
    210.6萬
    176.2萬
    6131 RICHARDS DRIVE
    3,520
    6,424.00
    $1,950,000
    228.2萬
    190.9萬
    3620 RIVER ROAD
    3,262
    5,583.00
    $2,356,000
    250.6萬
    207萬
  

大家能從成交價，去年評估價和今年評估價發現問題嗎？有些成交價低於去年評估價，有些介於中間，有些高出今年評估價。為什麼會是這個情況，簡單說說。要說大溫地區以地質構造和土地成分來講，最不值錢土地的就是列治文這個地區，但是為什麼房價奇高，大家應該也略知一二，最早香港人來列治文就因為名字裡面有個RICH，就這麼簡單。交通，機場，成熟華人社區，大量中國移民，離著機場和溫哥華還有市中心近造就了列治文後來的蓬勃發展，但土地價值始終是列治文的一個痛，而且長期不會改變，TERRA NOVA這個區4000尺地，2000尺房子，15年左右新，本身合理的平均價格就是160萬左右，只不過15，16年兩年瘋炒讓大陸資金在這個區域沉澱了很多，水分也就越積越多，所以才會看到17年18年甚至有超過200萬的成交，但這樣的成交背離實際價值太遠，就算後續資金還可以持續進入，下調也是不可避免的，上面說的那種獨立屋，任何超過180萬的價格都是不合理的，5年以後的價格也不會超過180萬。但平均價格會不會跌破160萬呢？不會。4000尺的地，純地價，方正無景不靠主路，就說正常的一塊4000尺的地，在溫哥華西區的合理價格是應該是160萬（33X120的標准地），在南素裡新區是80萬，而在列治文是大概120萬的價格，蘭裡新區裡的7000尺的新地合理價格是75萬左右，這些價格就是市場的基石，你不買，別人一定會來買，這個價格也就是大溫地區土地的真實價格，是跌不破的。我上面說的價格都是平均價格。

說了這麼多，其實也就是估值裡面很微小的一個環節，意思就是估值不是單純看數字，判斷市場不是通過一套房子就判斷整個市場，而是要從微觀入手，結合宏觀的環境，和對於接下來2年的一個預判，得出一個比較准確的估值。絕對不要用單一價格給市場定位。最後說一句：一定要看成交價，絕對不要看掛牌價，掛牌價說明不了任何問題。

好了，新年伊始就先寫這麼多，新年快樂！

上述個人觀點僅供參考！

[Buswell牙牙]

BC assessment 也用和你一樣的方法吧

[engaging]

請問您這21套房子listing的順序是根據什麼呢？成交的時間嗎？

[太平梳打餅幹]

engaging 寫道:

請問您這21套房子listing的順序是根據什麼呢？成交的時間嗎？

沒順序，就是2019年在這個區一共成交的21套獨立屋

[太平梳打餅幹]

BuswellDental 寫道:

BC assessment 也用和你一樣的方法吧

嗯，那我也太牛了，一人獨擋一個機構。

[阿紫]

分析得非常好👍👍。

Richmond今年估價跌了很多，是前幾年狂漲後一直沒怎麼跌的結果吧。仔細看了樓主貼的Terro Nova的那些成交結果，發現Riverdale等很多區域還是虛高太多，還得繼續跌下去。

[小剛鋼]

幹貨精華帖，樓主新年快樂

[maymay6404]

多謝。要理性看待2020年得估價，滯後半年得數據和當前市場得關系。

[和氣]

理性分析，支持！

[阿紫]

這次估價是擠出了不少水分。但是很多區域還是要繼續，才能慢慢回歸正常價格。