自從安省四月份推出了“海外買家稅”以來，GTA地區的房地產市場便仿佛遭受了寒流一般，雖然平均房價略有起伏，但是成交量的下跌情況實在是慘不忍睹。眾所周知，所謂的“海外買家稅”的作用就是為了打擊海外買家，然而Fraser研究所近日發布的一項最新報告顯示，加拿大房市背後的真正推手，並非是海外買家!
低利率+高收入是推動房價上升主因
Fraser菲沙研究所所長Niels Veldhuis表示：“由於利率下降和收入增加而帶來的借貸能力增加 ，是大家比較容易忽略的因素。”
根據該報告顯示，從2000年到2016年，現行按揭利率從7.0%下降2.7%，這種下降導致了潛在購房者的按揭借貸權增長了52.9%。而與利率不斷下降相對比的，加拿大的平均家庭收入也在不斷增加，在14年內，加拿大整體平均名義稅前家庭收入上升了53.0%，其中，多倫多上升了35.2%，溫哥華上升了47.8%。
正是由於按揭利率的下降和平均家庭收入的上升，加拿大購房者的借款能力出現了明顯的上升，增加率為126.1%，其中，多倫多的購房者借款能力上漲了99.7%，相比於之前增長了一倍。
正因為加拿大按揭借貸能力的提高，讓不少原本買不起房的人能夠買的到房子，讓原本住小房子的人有能力去換置更大的房子，因此，加拿大的房價才在近年來呈現了瘋狂增長的趨勢。
“海外買家稅”作用有限
雖然自從五月份開始，GTA地區房市的成交量就呈現不斷下行的趨勢，然而，這更可能是因為購房者的心理作用而導致的
對比BC省大溫哥華地區的房市就會發現，實際上“海外買家稅”的作用是十分短暫的。去年大溫哥華地區的平均房價達到了$933,100，實施海外買家稅之後，今年1月均價跌至$896,000，5個月的跌幅4%。但是到今年7月，大溫地區的房價反彈，房屋均價又回升至創紀錄的$1,019,400，比一年前上漲8.7%。一度大跌的獨立房價格也漲1.9%，condo價格更比一年前猛漲18.5%。
對此，有經濟學專家指出，大溫哥華地區房價下滑是短暫的，主要是BC省府的新稅對買家心理造成影響，他們想看看這個政策究竟對房市有多大影響。其實這是經濟學的規律，一旦出現不確定性，就會對市場造成暫時性影響。但是當需求大於供給的時候，市場肯定會反彈，即使面臨多收稅，海外買家也會回來。
誰才是房市的真正推手?
今年7月12日，加拿大央行宣布將基准利率從0.5%上調至0.75%，這也是7年來加拿大央行首次加息。而在央行宣布加息的一周前，各大銀行便已經紛紛調升了固定按揭利率。不過，有地產經紀表示，加息的幅度並不大，並不會對買家的購買力產生影響。
有傳言稱央行有可能會在今年下半年再次加息，但是央行行長7月曾表示，是否要繼續加息仍要取決於新的經濟數據表現。因此，實際上央行是否真的會在今年再次加息仍是未知之數。有分析人士聲稱，央行沒有迫切加息的理由。
雖然央行並沒有明確的將要進一步加息的信號，但是仍然加深了GTA地區房市的恐慌情緒，以致出現了買家毀約的情況發生。據TREB發布的7月份的房產報告顯示，多倫多7月房屋成交量相比去年同期減少了40.4%，僅有5,921套成交。而綜合基准房價更是跌到了$773,000。其中，TREB C06地區，也就是Bathurst Manor地區，此地基准價短短一個月時間跌了$64,300，粗略來算的話，相當於7月這個社區的基准房價以每天2143元的速度在下滑。
由於“海外買家稅”帶來的心理作用，以及央行將有可能進入加息周期的持續影響，未來的房市走向，仍然值得我們深思。
