#1: 作者: Jupiter, 时间: 2016-7-19 10:16

大温的今天的房价到了如此高位，连破旧的房子都挂出的天价还有人问津。那么，大温的房产市场是怎样的“市场”刚需呢？

（1）流入的人口增加。特别是Alberta省在过去两年受世界石油市场暴跌的影响，一些阿省的人口迁入了大温哥华并购置房产。鉴于温哥华的房价远高于阿省两大城市的房价，这些人买房基本是自住的一套房。石油业复苏还需时日，再需要1～2年时间。

（2）移民和难民。加拿大是个移民并接受难民的国家。移民和难民年年持续流入了加拿大。保守党是去年10月下台的。而温多的房价暴涨已经两年多。接受一次性大量难民是在哈珀政府之后。因此，难民大量买大温的房子的情况并不多（不能说一个没有），既然是难民，买不起大温房子占绝对多数，一般难民很难很快地找到中产阶级相匹配的专业工作并得到能购置大温房产的贷款。难民更多的是租房，租房市场兴旺了，有房子的大温人便可以再贷款买第二套第三套等。

各国来的移民中的一部分，特别是来自大陆大城市的移民，有不少有实力能一次性付款或高首付贷款后购买大温的房子。

（3）非加拿大居民。两种，一是无任何加拿大身份且无孩子在加拿大留学的；二是有孩子在加拿大留学的。鉴于加拿大银行允许海外非居民购买房产并给予贷款，这两类人，特别是来自大陆的，加入了购房的多军。这里有买一套自住的，更有各种原因（投机买卖，前期先发生加币对人民币下跌，近来人民币对加币跌而避险）买多套炒房子的。

这第（3）种情况目前越来越严重。主要是来自大陆，而且量大，有蜂拥而至的趋势。多伦多的房价涨幅最大的就是华人聚集最多的地区，如Markham, Scarborough, North York, Richmond Hills.

（4）低贷款利率。贷款利率低已经至少近两年了，央行本年度加息几乎没有可能性。这就造成了一些人不顾自身的经济实力而敢于少首付多贷款去购房。央行的加息是个不确定性，随着经济好转，央行也会根据通胀指数而逐步加息。

对于今天的想买房子的买家来讲，无论是从房源的奇缺难买到合意的房子，还是房价本身，买入都可能买在天花板上（这是一个大致的区间，不要抬扛说今天买了，下个月还涨怎么办）。

<纯属个人思考分析，欢迎讨论，拒绝恶言恶语>

#2: 作者: 慎独, 时间: 2016-7-19 10:23

这里本地长大的孩子，20岁了，不会跟父母一起住了的比例应该很高吧？ 他们都需要租房或者买房

这里本地长大的孩子，30岁，结婚了，还跟公共婆婆住一起的比例不高吧？ 他们都需要租房或者买房

更何况还有，小夫妻，新婚买了公寓。。。10年后，收入积蓄足够了，有了2，3个孩子，还要升级到townhouse和house了

这些才是真正的本地刚需

#3: 作者: Jupiter, 时间: 2016-7-19 10:41

下雨天撑把伞 写道:

这里本地长大的孩子，20岁了，不会跟父母一起住了的比例应该很高吧？ 他们都需要租房或者买房 这里本地长大的孩子，30岁，结婚了，还跟公共婆婆住一起的比例不高吧？ 他们都需要租房或者买房 更何况还有，小夫妻，新婚买了公寓。。。10年后，收入积蓄足够了，有了2，3个孩子，还要升级到townhouse和house了 这些才是真正的本地刚需

这种情况在任何一个地方都有。

#4: 作者: grandr, 时间: 2016-7-19 10:48

梦里加息知多少？

#5: 作者: 本拿笔的长者, 时间: 2016-7-19 10:49

再次重申，不要忽视了省提名的迁移！

因为前几年联邦对移民项目做了调整，比如减少联邦技术移民，增加老少边穷地区的省提名技术移民，暂停了联邦投资移民，保留老少边穷地区省提名投资移民和魁省投资移民。等于是人为的阻隔了原本前几年就流入多温的人口。对走省提名项目和魁省移民项目的大多数中国人来说，这不过是个跳板，少则半年一年，多则三五年后，都会陆陆续续搬家到多温。所以我们才会看到，抢房的中国人很多，但没身份的人很少。

#6: 作者: grandr, 时间: 2016-7-19 10:50

多头唱空为哪般

#7: 作者: 敢做敢爱, 时间: 2016-7-19 10:57

存在即为合理，北京上海房子喊了十年危险泡沫，一样还是坚挺，温哥华的房价比不过北京四环，上海外环呢，还只是浮云

#8: 作者: Jupiter, 时间: 2016-7-19 11:17

敢做敢爱 写道:

存在即为合理，北京上海房子喊了十年危险泡沫，一样还是坚挺，温哥华的房价比不过北京四环，上海外环呢，还只是浮云

国内是市场经济吗？还是政府操纵的结果？

#9: 作者: Jupiter, 时间: 2016-7-19 11:18

shking 写道:

再次重申，不要忽视了省提名的迁移！ 因为前几年联邦对移民项目做了调整，比如减少联邦技术移民，增加老少边穷地区的省提名技术移民，暂停了联邦投资移民，保留老少边穷地区省提名投资移民和魁省投资移民。等于是人为的阻隔了原本前几年就流入多温的人口。对走省提名项目和魁省移民项目的大多数中国人来说，这不过是个跳板，少则半年一年，多则三五年后，都会陆陆续续搬家到多温。所以我们才会看到，抢房的中国人很多，但没身份的人很少。

包括这些人了。这些人属于“移民”。

#10: 作者: 慎独, 时间: 2016-7-19 11:19

lz唱空的唯一原因是希望能够在温哥华置业，希望置业成本能够便宜一点

只有类似lz这样的人变少了，温哥华的房屋需求才会真正滴降下来

如果lz真的决定来温哥华了，那你就真正刚需的一部分啊