#1: 作者: gordon, 時間: 2010-4-10 14:08

ZT 在加拿大貸款買房 如何阻止悲劇的發生？

我最近遇到一個客戶，對銀行的所作所為分外痛恨，以至於用一封很口語話的書面email表達了對銀行的不滿，以及對政府的不滿。我們來看看到底發生了什麽事情。
　
這位客戶在Windsor工作，也算穩定，一年有四萬的收入，太太在家帶孩子，做家庭主婦。一家人其樂融融。
　
2004年，這位客戶認為自己的經濟狀況能夠支持買一個房子，偏偏這時侯倒霉的貸款經紀幫助這位客戶找到了適合他的貸款：信用不好，沒有首期付款，也能貸到款。於是，他成為了一間價值115,000房屋的主人。
　
由於自己條件不太好，所以貸款的利率自然比較高，到達了7.95%。由於房價低，所以25年還清的月供也只不過是900塊，加上地稅185塊(Windsor的房子地稅比較高)，每個月房屋的花費有1100塊。
　
對於年收入四萬的這位A君，每個月稅後也有2500，所以扣除房屋花費，車子的lease費用每個月300塊，就只剩下日常開支了。對於一個家庭來講，一個月的開支在1000塊也算是解決溫飽，還有結餘。
　
這樣，A君在彈指一揮間，就過了5年。現在是貸款需要Renew的時候了，雖然A君5年來的還款記錄可以用完美來形容，但是他的信用報告可不是這樣的。
　
A君的車貸款在2006年就還清了，這樣每個月還自動Free出來300塊的開銷，然而新房添置的家具丶裝修丶每一年後院的改造工程，還有太太孩子吵嚷著要買的新年禮物，當然都需要從信用卡上劃走。信用卡的額度是越來越高，Balance也越來越多，到三月份，總共的Balance已經有兩萬塊了。信用卡公司每個月的最低還款額是3%，也就是600塊，這就讓A君手頭開始吃緊了。
　
08年下半年開始的經濟危機對Windsor的沖擊有目共睹，A君也在其列。工作小時數不如從前了，加班都沒了，在家陪老婆孩子的時間多了，就是銀行裡每個月付賬單的時候傷透了腦筋。聖誕節新開的信用卡，買了一些電器，卻忘了還錢，於是最近有了遲還款的記錄，更糟糕的是，3月份的一張信用卡，A君沒有去還。
　　
房屋貸款公司准備為A君重新續約貸款，然而信用報告分數出人意料的低。最近一次的不還錢記錄完全把申請到貸款的可能性大大降低。銀行對A君的房屋做了估價，價值最多能估到11萬。
　
可憐的A君在2004年買房的時候，房價115,000，借款115,000，加上其他手續費丶保險費，總共借款額118,000。到2009年，還欠109,000。由於現在銀行不提供按揭房價100%的貸款，所以A君只有自己試圖把房子賣掉，或者斷供，搬走。
　
A君認為，世界上罪大惡極的人有兩個，一個是銀行，一個是政府。銀行不肯對他的貸款續約，不顧他們一家老小的死活，狠心把他們從自己家裡趕走;政府開發了100%貸款這樣的破玩意兒，害慘了他們一家。在A君給銀行的信結尾部分，他說，這就是所謂的「窮人更窮，富人更富」.
　
如何阻止這場悲劇的發生
　
筆者在同情這位客人的同時，細想如果時光倒流回2004年，筆者變成這位A君，能做什麽去制止這場悲劇的發生?
　
攢到首期款再買房。零首付買房最大的問題在於房價的波動會影響貸款的續約，並且制造高額的手續費。
　
不要弄壞信用報告，弄壞了要趕快去修補。A君應該在等待信用修復後再去買房，這樣不會付7.95%的利率，而只需要付5%左右的利率(2004年平均)。在最近發現自己的信用出了問題，應該找專家咨詢如何修復，而不是明知不可為而為之，嘗試申請被拒之後才想辦法。
　
控制花費。在2004年，A君只有一個車貸，每個月300塊，然而到了2009年，A君有了兩萬塊的債務，並且利息都很高(信用卡利息一般都是在19%左右)，這都來源於無節制的消費。如果自己每個月的收入是固定的，那麽制定嚴格的開銷預算是控制債務的唯一辦法。報紙上那些所謂的「我能幫助您把您的債務降低70%，並且免於破產」的說法都是頭疼醫頭，腳疼治腳，卻沒有改變無節制消費這個債務的源頭。
　
尋找額外的收入來源。這位A君有妻子小孩，一個人的收入支撐整個家庭相對比較辛苦。如果A君的太太能找一個工作，年收入有兩萬，每個月有差不多1500補貼，可以讓家庭財務狀況大大改善。所以每一個家庭成員都出力，能迅速改善生活質量。
　
離開Windsor，到大城市去。筆者在回想2004年多倫多房價水平，和2009年房價水平，基本上都有30%以上的漲幅。如果A君在多倫多的Yonge & Finch買入一個Condo，花費大概20萬，現在至少26萬，A君還有機會在這5年內找到收入更高的工作。
　
如果按照筆者這樣的安排，攢到至少5%首付再買房，省下2000保險費，利率能維持在5%，月供只有700塊，每個月省下200，5年能省下12,000。就算房價不漲，A君的花費能控制住，2009年也會有一萬五的銀行存款了。
　
只要懂得經營，窮人不會更窮，而可以翻身變富人;如果任著性子無節制地花錢，再富有的人也會有破產的一天。
　
筆者希望鼓勵看到此文的「窮人」，只要能夠先從思想上變得富有，就一定能有財務上變成真正「富有」的一天。

(2010-04-08 文匯報 Sniper)