[房屋貸款] 加國房奴利息多付250% 銀行要行動
利率從年初的 0.25% 上漲到如今的 3.75%之後,很多房奴都面臨著巨大的還款額激增的壓力。
聯邦法規規定抵押貸款必須分期償還——這意味著借款人必須償還本金——但一旦達到觸發利率閾值,貸方有三種選擇:提高每月還款額;要求一次性預付抵押貸款;或允許借款人根據銀行當局和抵押貸款保險公司制定的規則,在一段時間內陷入負攤銷或反向攤銷。
當抵押貸款還款額不足以支付到期利息時,就會出現負攤銷或反向攤銷,超出的金額將加到所欠貸款的本金中,這一程序可能會使房主在續貸時有更大的未償余額。
卡爾加裡貸款機構 True North Mortgage 的首席執行官 Dan Eisner 表示,每家銀行選擇的處理方式都略有不同,延長還款期是解決觸發利率問題的一種方式。
另一位行業觀察人士表示,盡管目前還沒有公開數據,但認為延長攤銷期可能會增加貸方和借款人的風險,因為貸款余額實際上在增長,並且在房地產價值下降的時候可能是一個特別令人擔憂的發展。
多倫多道明銀行(Toronto-Dominion Bank) 在其網站上表示,利率上升可能會使客戶處於“未付利息將開始增加抵押貸款欠款”的境地。借款人將不得不調整還款額、支付預付款或轉換為固定利率抵押貸款。
當借款人無法繼續支付抵押貸款的本金和利息時,將會引發違約風險,但行業觀察人士表示,加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 和 Sagen(前身為 Genworth Canada)等抵押貸款保險公司允許銀行根據個案采取行動。
例如,CMHC 允許高達原始貸款金額 105% 的負攤銷。對於未投保的抵押貸款,受聯邦監管的貸方在金融機構監管辦公室批准後制定自己的政策。
聯邦政府銀行監管機構 OSFI 表示,對於沒有保險的抵押貸款,OSFI 沒有為允許負攤銷的金融機構設定具體的攤銷上限,OSFI 正在與金融機構合作,以評估他們正在考慮采取的行動的影響,以應對借款人達到可變抵押貸款觸發利率的問題。
CMHC 在一份聲明中表示,獲得批准的貸方可以在未經抵押貸款保險公司批准的情況下自行決定與客戶“做出特殊安排”,但前提是他們必須對借款人的“獨特財務狀況”進行書面分析。
抵押貸款分析師兼策略師 Robert McLister 表示,觸發利率造成大額還款的嚴重程度將取決於加拿大央行的行動。
如果隔夜利率僅再攀升 50 至 75 個基點,正如債券市場所暗示的那樣,“我們將相對毫發無損地走出困境”
然而,如果央行的利率超過 5%,“我們可能會遇到意想不到的欠款問題,” Mclister 表示,在那種情況下,政府屆時可能宣布特殊政策幫助陷入困境的借款人。
他們可以做到這一點的一種方法是正式允許債務比率高的借款人的攤銷期限延長至 40 年,McLister 表示抵押貸款違約保險公司支持這種做法。
根據 McLister 的計算,在加拿大 600 萬有抵押貸款的家庭中,約有 16.6% 的家庭容易達到觸發利率。
換句話說,如果利率高到一定程度,將意味著近 100 萬個家庭的觸發利率可能會受到影響,然而,只有不到四分之一的人會經歷反向攤銷,即應計利息附加在本金上。其余的將由貸方增加每月還款額,以確保支付所欠利息。
CIBC Capital Markets 首席經濟學家 Avery Shenfeld 表示,銀行提供的短期救濟措施將不會對加拿大金融體系造成重大沖擊,因為加拿大人主要的資產大多集中在房產上面,如果無法償還債務,將可以通過出售房屋、換房來緩解債務危機。
此外,多年來,受監管的大型金融機構一直在進行壓力測試,以確保借款人在獲得初始抵押貸款時能夠支付更高的利率。
不過 Shenfeld 表示,這些對經濟的影響仍然是巨大的。畢竟,加拿大央行提高利率的目的是減緩經濟增長,從而降低通脹。
加拿大最大的銀行提供的抵押貸款產品的差異可能會影響他們處理拖欠和違約貸款的經驗。
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在央行隔夜聯邦法規規定抵押貸款必須分期償還——這意味著借款人必須償還本金——但一旦達到觸發利率閾值,貸方有三種選擇:提高每月還款額;要求一次性預付抵押貸款;或允許借款人根據銀行當局和抵押貸款保險公司制定的規則,在一段時間內陷入負攤銷或反向攤銷。
當抵押貸款還款額不足以支付到期利息時,就會出現負攤銷或反向攤銷,超出的金額將加到所欠貸款的本金中,這一程序可能會使房主在續貸時有更大的未償余額。
卡爾加裡貸款機構 True North Mortgage 的首席執行官 Dan Eisner 表示,每家銀行選擇的處理方式都略有不同,延長還款期是解決觸發利率問題的一種方式。
另一位行業觀察人士表示,盡管目前還沒有公開數據,但認為延長攤銷期可能會增加貸方和借款人的風險,因為貸款余額實際上在增長,並且在房地產價值下降的時候可能是一個特別令人擔憂的發展。
多倫多道明銀行(Toronto-Dominion Bank) 在其網站上表示,利率上升可能會使客戶處於“未付利息將開始增加抵押貸款欠款”的境地。借款人將不得不調整還款額、支付預付款或轉換為固定利率抵押貸款。
當借款人無法繼續支付抵押貸款的本金和利息時,將會引發違約風險,但行業觀察人士表示,加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 和 Sagen(前身為 Genworth Canada)等抵押貸款保險公司允許銀行根據個案采取行動。
例如,CMHC 允許高達原始貸款金額 105% 的負攤銷。對於未投保的抵押貸款,受聯邦監管的貸方在金融機構監管辦公室批准後制定自己的政策。
聯邦政府銀行監管機構 OSFI 表示,對於沒有保險的抵押貸款,OSFI 沒有為允許負攤銷的金融機構設定具體的攤銷上限,OSFI 正在與金融機構合作,以評估他們正在考慮采取的行動的影響,以應對借款人達到可變抵押貸款觸發利率的問題。
CMHC 在一份聲明中表示,獲得批准的貸方可以在未經抵押貸款保險公司批准的情況下自行決定與客戶“做出特殊安排”,但前提是他們必須對借款人的“獨特財務狀況”進行書面分析。
抵押貸款分析師兼策略師 Robert McLister 表示,觸發利率造成大額還款的嚴重程度將取決於加拿大央行的行動。
如果隔夜利率僅再攀升 50 至 75 個基點,正如債券市場所暗示的那樣,“我們將相對毫發無損地走出困境”
然而,如果央行的利率超過 5%,“我們可能會遇到意想不到的欠款問題,” Mclister 表示,在那種情況下,政府屆時可能宣布特殊政策幫助陷入困境的借款人。
他們可以做到這一點的一種方法是正式允許債務比率高的借款人的攤銷期限延長至 40 年,McLister 表示抵押貸款違約保險公司支持這種做法。
根據 McLister 的計算,在加拿大 600 萬有抵押貸款的家庭中,約有 16.6% 的家庭容易達到觸發利率。
換句話說,如果利率高到一定程度,將意味著近 100 萬個家庭的觸發利率可能會受到影響,然而,只有不到四分之一的人會經歷反向攤銷,即應計利息附加在本金上。其余的將由貸方增加每月還款額,以確保支付所欠利息。
CIBC Capital Markets 首席經濟學家 Avery Shenfeld 表示,銀行提供的短期救濟措施將不會對加拿大金融體系造成重大沖擊,因為加拿大人主要的資產大多集中在房產上面,如果無法償還債務,將可以通過出售房屋、換房來緩解債務危機。
此外,多年來,受監管的大型金融機構一直在進行壓力測試,以確保借款人在獲得初始抵押貸款時能夠支付更高的利率。
不過 Shenfeld 表示,這些對經濟的影響仍然是巨大的。畢竟,加拿大央行提高利率的目的是減緩經濟增長,從而降低通脹。
加拿大最大的銀行提供的抵押貸款產品的差異可能會影響他們處理拖欠和違約貸款的經驗。
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