[地產觀點] 抵御通脹還得靠買房 但不是現在
（加西網綜合）房地產市場在當前 3.25% 的央行基准利率壓力之下，保持低迷，面臨即將到來的央行將加息到 4% 的呼聲，潛在買家更多采取觀望態度。
分析指出，房地產市場中曾經的害怕錯過心理（FOMO）正在被害怕買貴心理（FOOP）取代，人們對於房屋的信心正在逐步降低。
不過個人財務專欄作家 Rob Carrick 在最新的撰文中指出，房產仍然是抵御通脹的最好資產，不過他也警告現在並不是出手買房的最佳時機。
面對抵御通貨膨脹的風險，最有效的長期解決辦法是購買一套房產成為房主。
盡管加拿大統計局最新數據顯示，加拿大的住房擁有率正在降至 20 年來歷史新低，但財經專家仍然認為房產是抵御通脹的最優資產。
新的人口普查數據顯示，隨著越來越多的加拿大人成為租房者，加拿大去年的房屋擁有率降至 66.5%，為本世紀初以來的最低水平。房屋擁有率從 2001 年的 65.8% 上升至 2011 年的 69% 歷史最高位之後，自有住宅房主的比例一直在下降。房價的穩步上漲已將許多潛在買家趕出市場並轉而租房。
但經濟學家指出，盡管就目前而言，住房與通脹之間的關系最好被描述為功能失調。通貨膨脹正在飆升，許多城市的房價正在下降，在某些情況下下降幅度很大。
然而通過對過去 40 年的數據研究表明，房價漲幅終將超過通貨膨脹，因此作者勸誡那些買在高位的房主如果感到懊悔、請謹記這一點。
文章指出，鑒於當今房地產行業正在發生的一切，很容易忽視這樣一個事實，即房地產與黃金、股票和商品一起被列為經典的通脹對沖工具。可以預期，對沖通脹的資產價值上升的幅度與生活成本上升的幅度相同或更多。
就目前而言，房地產作為對抗通脹的支撐確實失敗了。截至本周早些時候，追蹤加拿大市場房地產投資信托基金的指數全年下跌近 18%。REITs 持有商業地產，包括辦公室、商場和出租公寓。
獨立屋和公寓的房價也讓人失望，跌幅甚至比通脹更多得多。與去年同期相比，8 月份的生活成本上漲了 7%，全國平均轉售房屋價格比去年同期低 3.9%，如果對比今年 2 月房地產市場最高峰值期、甚至降幅高達 22%。
不過，從長期數字看房產的抗跌性仍然很好
加拿大房地產協會的數據顯示，1982 年全國轉售房屋的平均價格為 72,440 元。使用加拿大銀行的通貨膨脹計算器，根據過去 40 年生活成本的年均增長 2.6%， 2022 年通貨膨脹調整後相當於 198,819 加元。
但 8 月份的實際全國轉售價格平均為 637,673 元，這表明我們已經有 40 年的時間平均每年上漲 5.6%。換句話說，房產增值的速度略高於通脹率的兩倍。
當然，房產作為抵御通脹的財產也有缺陷，就是房主無法立即從房產中獲得資金幫助、來支付更高的雜貨、汽油和家庭取暖成本。
盡管房屋淨值上升是一件有趣的事情。這很重要，因為它會隨著時間的推移增加你的淨資產並經受住通貨膨脹，但它在日常生活中相當無用。
事實證明，當通貨膨脹肆虐時，房屋並不是很好的通貨膨脹對沖工具。你現在和 1980 年代都看到了這一點。1982年通貨膨脹率為10.8%，而全國平均轉售房屋價格比上年下降了4.7%。
根據以往的長期經驗，通貨膨脹高漲的初期的確會損害住房，因為它會導致更高的利率，這反過來又會提高通過抵押貸款購買房屋的成本。
1982 年 9 月公布的加拿大主要幾家大銀行五年期抵押貸款利率平均為 17.5%。對比現在五年期抵押貸款利率約為 6%，仍然比最近近年來的平均水平高出很多，這些足以促使今年的房價下降。
然而，在通貨膨脹和利率都處於低位或至少處於下降趨勢的時期，房產這一資產表現出色。過去 10 年，全國轉售房價平均每年上漲 6.6%，而通貨膨脹率平均僅為 1.7%。
因此，對於剛剛在高位買到房產的業主，請保持耐心，一旦經濟水平重回正常穩定的階段，盡管可能房價還會持續下降，但從未來長期來看，房產價值終究會超過通脹的變化。
不過從近期來看，由於高通脹水平、央行可能還會進一步加息，因此，房價仍然有下降的空間。
ref：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-financ...
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分析指出，房地產市場中曾經的害怕錯過心理（FOMO）正在被害怕買貴心理（FOOP）取代，人們對於房屋的信心正在逐步降低。
不過個人財務專欄作家 Rob Carrick 在最新的撰文中指出，房產仍然是抵御通脹的最好資產，不過他也警告現在並不是出手買房的最佳時機。
面對抵御通貨膨脹的風險，最有效的長期解決辦法是購買一套房產成為房主。
盡管加拿大統計局最新數據顯示，加拿大的住房擁有率正在降至 20 年來歷史新低，但財經專家仍然認為房產是抵御通脹的最優資產。
新的人口普查數據顯示，隨著越來越多的加拿大人成為租房者，加拿大去年的房屋擁有率降至 66.5%，為本世紀初以來的最低水平。房屋擁有率從 2001 年的 65.8% 上升至 2011 年的 69% 歷史最高位之後，自有住宅房主的比例一直在下降。房價的穩步上漲已將許多潛在買家趕出市場並轉而租房。
但經濟學家指出，盡管就目前而言，住房與通脹之間的關系最好被描述為功能失調。通貨膨脹正在飆升，許多城市的房價正在下降，在某些情況下下降幅度很大。
然而通過對過去 40 年的數據研究表明，房價漲幅終將超過通貨膨脹，因此作者勸誡那些買在高位的房主如果感到懊悔、請謹記這一點。
文章指出，鑒於當今房地產行業正在發生的一切，很容易忽視這樣一個事實，即房地產與黃金、股票和商品一起被列為經典的通脹對沖工具。可以預期，對沖通脹的資產價值上升的幅度與生活成本上升的幅度相同或更多。
就目前而言，房地產作為對抗通脹的支撐確實失敗了。截至本周早些時候，追蹤加拿大市場房地產投資信托基金的指數全年下跌近 18%。REITs 持有商業地產，包括辦公室、商場和出租公寓。
獨立屋和公寓的房價也讓人失望，跌幅甚至比通脹更多得多。與去年同期相比，8 月份的生活成本上漲了 7%，全國平均轉售房屋價格比去年同期低 3.9%，如果對比今年 2 月房地產市場最高峰值期、甚至降幅高達 22%。
不過，從長期數字看房產的抗跌性仍然很好
加拿大房地產協會的數據顯示，1982 年全國轉售房屋的平均價格為 72,440 元。使用加拿大銀行的通貨膨脹計算器，根據過去 40 年生活成本的年均增長 2.6%， 2022 年通貨膨脹調整後相當於 198,819 加元。
但 8 月份的實際全國轉售價格平均為 637,673 元，這表明我們已經有 40 年的時間平均每年上漲 5.6%。換句話說，房產增值的速度略高於通脹率的兩倍。
當然，房產作為抵御通脹的財產也有缺陷，就是房主無法立即從房產中獲得資金幫助、來支付更高的雜貨、汽油和家庭取暖成本。
盡管房屋淨值上升是一件有趣的事情。這很重要，因為它會隨著時間的推移增加你的淨資產並經受住通貨膨脹，但它在日常生活中相當無用。
事實證明，當通貨膨脹肆虐時，房屋並不是很好的通貨膨脹對沖工具。你現在和 1980 年代都看到了這一點。1982年通貨膨脹率為10.8%，而全國平均轉售房屋價格比上年下降了4.7%。
根據以往的長期經驗，通貨膨脹高漲的初期的確會損害住房，因為它會導致更高的利率，這反過來又會提高通過抵押貸款購買房屋的成本。
1982 年 9 月公布的加拿大主要幾家大銀行五年期抵押貸款利率平均為 17.5%。對比現在五年期抵押貸款利率約為 6%，仍然比最近近年來的平均水平高出很多，這些足以促使今年的房價下降。
然而，在通貨膨脹和利率都處於低位或至少處於下降趨勢的時期，房產這一資產表現出色。過去 10 年，全國轉售房價平均每年上漲 6.6%，而通貨膨脹率平均僅為 1.7%。
因此，對於剛剛在高位買到房產的業主，請保持耐心，一旦經濟水平重回正常穩定的階段，盡管可能房價還會持續下降，但從未來長期來看，房產價值終究會超過通脹的變化。
不過從近期來看，由於高通脹水平、央行可能還會進一步加息，因此，房價仍然有下降的空間。
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