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抵御通胀还得靠买房 但不是现在 | 温哥华财税中心


[地产观点] 抵御通胀还得靠买房 但不是现在

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(加西网综合)房地产市场在当前 3.25% 的央行基准利率压力之下,保持低迷,面临即将到来的央行将加息到 4% 的呼声,潜在买家更多采取观望态度。

分析指出,房地产市场中曾经的害怕错过心理(FOMO)正在被害怕买贵心理(FOOP)取代,人们对于房屋的信心正在逐步降低。

不过个人财务专栏作家 Rob Carrick 在最新的撰文中指出,房产仍然是抵御通胀的最好资产,不过他也警告现在并不是出手买房的最佳时机。



面对抵御通货膨胀的风险,最有效的长期解决办法是购买一套房产成为房主。

尽管加拿大统计局最新数据显示,加拿大的住房拥有率正在降至 20 年来历史新低,但财经专家仍然认为房产是抵御通胀的最优资产。

新的人口普查数据显示,随着越来越多的加拿大人成为租房者,加拿大去年的房屋拥有率降至 66.5%,为本世纪初以来的最低水平。房屋拥有率从 2001 年的 65.8% 上升至 2011 年的 69% 历史最高位之后,自有住宅房主的比例一直在下降。房价的稳步上涨已将许多潜在买家赶出市场并转而租房



但经济学家指出,尽管就目前而言,住房与通胀之间的关系最好被描述为功能失调。通货膨胀正在飙升,许多城市的房价正在下降,在某些情况下下降幅度很大。

然而通过对过去 40 年的数据研究表明,房价涨幅终将超过通货膨胀,因此作者劝诫那些买在高位的房主如果感到懊悔、请谨记这一点。

文章指出,鉴于当今房地产行业正在发生的一切,很容易忽视这样一个事实,即房地产与黄金、股票和商品一起被列为经典的通胀对冲工具。可以预期,对冲通胀的资产价值上升的幅度与生活成本上升的幅度相同或更多。

就目前而言,房地产作为对抗通胀的支撑确实失败了。截至本周早些时候,追踪加拿大市场房地产投资信托基金的指数全年下跌近 18%。REITs 持有商业地产,包括办公室、商场和出租公寓

独立屋公寓房价也让人失望,跌幅甚至比通胀更多得多。与去年同期相比,8 月份的生活成本上涨了 7%,全国平均转售房屋价格比去年同期低 3.9%,如果对比今年 2 月房地产市场最高峰值期、甚至降幅高达 22%。

不过,从长期数字看房产的抗跌性仍然很好

加拿大房地产协会的数据显示,1982 年全国转售房屋的平均价格为 72,440 元。使用加拿大银行的通货膨胀计算器,根据过去 40 年生活成本的年均增长 2.6%, 2022 年通货膨胀调整后相当于 198,819 加元。

但 8 月份的实际全国转售价格平均为 637,673 元,这表明我们已经有 40 年的时间平均每年上涨 5.6%。换句话说,房产增值的速度略高于通胀率的两倍。

当然,房产作为抵御通胀的财产也有缺陷,就是房主无法立即从房产中获得资金帮助、来支付更高的杂货、汽油和家庭取暖成本。

尽管房屋净值上升是一件有趣的事情。这很重要,因为它会随着时间的推移增加你的净资产并经受住通货膨胀,但它在日常生活中相当无用。


事实证明,当通货膨胀肆虐时,房屋并不是很好的通货膨胀对冲工具。你现在和 1980 年代都看到了这一点。1982年通货膨胀率为10.8%,而全国平均转售房屋价格比上年下降了4.7%。

根据以往的长期经验,通货膨胀高涨的初期的确会损害住房,因为它会导致更高的利率,这反过来又会提高通过抵押贷款购买房屋的成本。

1982 年 9 月公布的加拿大主要几家大银行五年期抵押贷款利率平均为 17.5%。对比现在五年期抵押贷款利率约为 6%,仍然比最近近年来的平均水平高出很多,这些足以促使今年的房价下降。

然而,在通货膨胀和利率都处于低位或至少处于下降趋势的时期,房产这一资产表现出色。过去 10 年,全国转售房价平均每年上涨 6.6%,而通货膨胀率平均仅为 1.7%。

因此,对于刚刚在高位买到房产的业主,请保持耐心,一旦经济水平重回正常稳定的阶段,尽管可能房价还会持续下降,但从未来长期来看,房产价值终究会超过通胀的变化。

不过从近期来看,由于高通胀水平、央行可能还会进一步加息,因此,房价仍然有下降的空间。

ref:

https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-financ...

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    评论2 游客 [地.甲.有.射] 2022-09-23 11:08
    首先得有间屋住,炒不炒的是有钱人的事。
    评论1 游客 [所.月.国.共] 2022-09-22 13:38
    长期是多“长”?这是说了等于没说!
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