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美國商業地產暴跌25% 中國買家撤 | 溫哥華財稅中心


[商業地產] 美國商業地產暴跌25% 中國買家撤

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  9月27日,據多家外媒報道,受新冠疫情沖擊,目前美國商業地產價值已縮水高達25%-27%。而由於美國地產業遭重創,直接導致特朗普(专题)個人財富縮水約20%。

  

  美國商業地產價值縮水超1/4


  中國買家撤資近200億美元

  9月27日,據《金融時報》報道,美國商業地產估值已經較正常時期貶值四分之一甚至更多。業內人士認為,當下美國購物中心、酒店等商業地產遭到疫情沖擊,如今美國地產行業正步入寒冬。

  富國銀行研究報告稱,一旦商業地產所有者還不起貸款,其抵押的地產估值將會下降,平均貶值幅度高達27%。以估值為2590萬美元的休斯頓(专题)一家皇冠假日酒店(Crowne Plaza hotel)為例,本月該酒店價值較2014年被捆綁進CMBS交易時下跌了46%。自3月份以來,該酒店就一直沒有償還抵押貸款,並在5月份被移交給特別服務機構。另一家距離洛杉磯(专题)市中心約20分鍾車程的米拉達假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最新估值為2210萬美元,較2015年下跌了27%。此外,由於自4月以來沒有還清抵押貸款,美國田納西州哥倫比亞的一家假日酒店今年9月估值大跌37%至770萬美元。


  

  富國銀行研究報告涵蓋了自4月1日以來新評估的116家捆綁在CMBS中苦苦掙扎的房地產,其中有68家是本月進行評估的。在全部抵押貸款中,有75筆和酒店有關,另有26筆和零售地產相關。


  CMBS 的基礎資產一般為商業房地產抵押貸款,其中“商業房地產”包括商業物業和多家庭不動產兩類,前者主要為寫字樓、商場、酒店、健康醫療中心和工業用地,後者主要為用於出租公寓樓,一般均需已建成且能夠持續產生運營收入。值得注意的是,CMBS 貸款一般僅由被抵押的商業房地產提供還款保障,對借款人沒有追索權。

  據外媒報道,今年二季度,在美國,壞賬風險最高的10家銀行,其不良貸款合計猛增62%,其中,商業房地產的不良貸款增幅高達144%,至260億美元。為了彌補由於房地產萎靡產生的巨虧,目前美國各大銀行已開始提高撥備。

  一邊是美國商業地產風雨飄搖,另一邊,以中國為首的投資者們正在加速撤離。Real Capital Analytics數據顯示,2019年,中國投資者淨賣出美國商業地產價值近200億美元(約合1400億人民幣(专题))。今年8月,由於美國哈德遜廣場(Hudson Yards)項目開發商拖欠還款,中國投資者已經申請仲裁,要求開發商退還近10億美元投資款項。

  加上美國第二輪疫情來襲,美國地產似乎不再是投資裡眼裡的香餑餑。截至9月28日10時37分,全美確診人數已經達到732萬例。業內人士認為,如果美國疫情得不到進一步控制,當地房地產市場將陷入更深危機。
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