[麻辣地產點評] 點評：人口量化寬松政策後遺症
正如我們上周提到的，加拿大的人口激增周期已經結束。上個季度人口增長率僅為 0.15%，這是自2017年以來（除2020 年疫情閉關期間）人口增長最慢的一個季度。三年來，非永久居民群體首次出現萎縮。
更重要的是，如果聯邦政府真的履行承諾（我們出於以下原因仍持懷疑態度），非永久居民的數量將繼續減少，其既定目標是將這一群體占總人口的比例從約 7% 降至 5%。
人口量化寬松政策就像是一種可怕的藥物，現在卻帶來了後遺症。
加拿大豐業銀行（Scotia銀行）最近發布的一份報告試圖量化加劇住房危機的因素，報告顯示，自 2019 年以來，移民激增是住房負擔能力狀況惡化的主因，占 80% 以上。
根據 Scotia 的數據，下表顯示了 2019 年Q3至 2024 年Q4期間住房需求的主要驅動因素以及我們的供應狀況指標。根據我們的估計，2019 年第三季度全國房地產市場相對平衡，住宅投資水平和房價指數與房地產市場基本面一致。因此，我們使用本季度作為基准期。
來源：豐業銀行
從表中可以看出，自 2019 年以來供應收緊對報告的住房指標產生了影響，尤其是房價指數和負擔能力條件。這一收緊使全國房價指數從 2019 年第三季度到 2024 年第四季度上漲了 9.9%，這意味著如果供應限制在此期間保持不變，2024 年第四季度的基准房價將接近 667,500 元，而不是該季度公布的約 719,400 元，相差 52,000 元。這些更緊縮的供應條件導致負擔能力惡化，在同一時期內使指數上升了 2.8 個百分點，因此貢獻了該指數惡化的近三分之一。
表中的另一個亮點是人口增長高於正常水平的影響力， 尤其是自 2022 年以來，人口大幅增長推動房價指數上漲了 9.8%，約 51,500 元。現在考慮到人口增長對房價指數和抵押貸款利率的影響（後者來自前面描述的渠道），我們估計，自 2019 年以來，人口增長是推動負擔能力狀況惡化的 主因，占比超過80%（即觀察到的 11.4 %增長中的 9.5 個百分點）。
經濟模型並非完美，因此我們不妨謹慎看待這些數字。不過，無需經濟學博士學位就能理解，新增 120 萬人口卻只建造 20 萬套新房不會有好結果。
現在人口增長處於 7 年來最低水平，房地產市場正在喘息。根據國民銀行的數據，每個建築單位的人口增長率已恢復到 1981 年至 2019 年的歷史平均水平（每戶2人）。
資料來源：國民銀行
正如我們預見的，房地產市場正在愈合，但政策和市場條件的突然變化帶來了痛苦的調整期，房價和租金現在正在劇烈變動，伴隨創紀錄的房價通脹而來的投機泡沫也在翻滾，突然間，大量投資者公寓湧入市場，樓花市場崩潰了。
大多倫多地區新房銷售量創下歷史新低，2 月份僅記錄了 400 筆交易，同比下降 50%。根據 10 年平均值計算，2 月份新房銷售量約為 2570 筆，因此 2 月份的銷售量比10年平均下降了約 84%。
但疲軟的月份並非個例。2024 年，銷售量多次創下歷史新低，12 月以 40 年來的新房銷售量最低收官。
BILD 通訊與研究高級副總裁賈斯汀·舍伍德 (Justin Sherwood) 表示：“毫無疑問，我們正面臨嚴重的‘建築成本’危機，整個行業面臨關閉的風險，這將對大多倫多地區的住房供應和負擔能力產生巨大而持久的影響。”
如果您想知道為什麼政客們最近公布了對高達 150 萬元的房屋抵押貸款保險、取消商品及服務稅、取消資本利得稅上調以及突然改變開發費用政策，現在您知道原因了。
不幸的是，扭轉局面可能已經太晚了。
經濟管理不善是有代價的，我們所有人都將為此付出代價。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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更重要的是，如果聯邦政府真的履行承諾（我們出於以下原因仍持懷疑態度），非永久居民的數量將繼續減少，其既定目標是將這一群體占總人口的比例從約 7% 降至 5%。
人口量化寬松政策就像是一種可怕的藥物，現在卻帶來了後遺症。
加拿大豐業銀行（Scotia銀行）最近發布的一份報告試圖量化加劇住房危機的因素，報告顯示，自 2019 年以來，移民激增是住房負擔能力狀況惡化的主因，占 80% 以上。
根據 Scotia 的數據，下表顯示了 2019 年Q3至 2024 年Q4期間住房需求的主要驅動因素以及我們的供應狀況指標。根據我們的估計，2019 年第三季度全國房地產市場相對平衡，住宅投資水平和房價指數與房地產市場基本面一致。因此，我們使用本季度作為基准期。
來源：豐業銀行
從表中可以看出，自 2019 年以來供應收緊對報告的住房指標產生了影響，尤其是房價指數和負擔能力條件。這一收緊使全國房價指數從 2019 年第三季度到 2024 年第四季度上漲了 9.9%，這意味著如果供應限制在此期間保持不變，2024 年第四季度的基准房價將接近 667,500 元，而不是該季度公布的約 719,400 元，相差 52,000 元。這些更緊縮的供應條件導致負擔能力惡化，在同一時期內使指數上升了 2.8 個百分點，因此貢獻了該指數惡化的近三分之一。
表中的另一個亮點是人口增長高於正常水平的影響力， 尤其是自 2022 年以來，人口大幅增長推動房價指數上漲了 9.8%，約 51,500 元。現在考慮到人口增長對房價指數和抵押貸款利率的影響（後者來自前面描述的渠道），我們估計，自 2019 年以來，人口增長是推動負擔能力狀況惡化的 主因，占比超過80%（即觀察到的 11.4 %增長中的 9.5 個百分點）。
經濟模型並非完美，因此我們不妨謹慎看待這些數字。不過，無需經濟學博士學位就能理解，新增 120 萬人口卻只建造 20 萬套新房不會有好結果。
現在人口增長處於 7 年來最低水平，房地產市場正在喘息。根據國民銀行的數據，每個建築單位的人口增長率已恢復到 1981 年至 2019 年的歷史平均水平（每戶2人）。
資料來源：國民銀行
正如我們預見的，房地產市場正在愈合，但政策和市場條件的突然變化帶來了痛苦的調整期，房價和租金現在正在劇烈變動，伴隨創紀錄的房價通脹而來的投機泡沫也在翻滾，突然間，大量投資者公寓湧入市場，樓花市場崩潰了。
大多倫多地區新房銷售量創下歷史新低，2 月份僅記錄了 400 筆交易，同比下降 50%。根據 10 年平均值計算，2 月份新房銷售量約為 2570 筆，因此 2 月份的銷售量比10年平均下降了約 84%。
但疲軟的月份並非個例。2024 年，銷售量多次創下歷史新低，12 月以 40 年來的新房銷售量最低收官。
BILD 通訊與研究高級副總裁賈斯汀·舍伍德 (Justin Sherwood) 表示：“毫無疑問，我們正面臨嚴重的‘建築成本’危機，整個行業面臨關閉的風險，這將對大多倫多地區的住房供應和負擔能力產生巨大而持久的影響。”
如果您想知道為什麼政客們最近公布了對高達 150 萬元的房屋抵押貸款保險、取消商品及服務稅、取消資本利得稅上調以及突然改變開發費用政策，現在您知道原因了。
不幸的是，扭轉局面可能已經太晚了。
經濟管理不善是有代價的，我們所有人都將為此付出代價。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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