[麻辣地產點評] 麻辣地產點評：炒房投資者最光榮！
我們現在正處於夏季酷暑時期，這也是房地產市場歷史上最蕭條的時期，而經濟活動疲軟又加劇了這一情況。加拿大的失業率從最低點上升了 1.6 個百分點，這已經比過去 30 年中幾次經濟衰退的最低點增幅更大。與此同時，小企業拖欠率比全球金融危機期間更高。另一方面，可以說房地產情況已經有所好轉，500 個基點的加息終於在系統中發揮作用了。
加拿大央行從 6 月份開始降息，但說實話，25 個基點對任何人都不會產生影響。房主現在以 5% 的利率續貸，基本上是他們習慣的兩倍。如今續借抵押貸款後，沒有多少閒錢可支配。對於投資者來說尤其如此，他們中的許多人都在租賃公寓上虧錢。
目前這是一個難以捉摸的市場，但有一件事顯而易見，投資者面臨巨大壓力，投資者供不應求，而大量投資者決定出售，特別是出售即將交付的樓花單位。許多樓花投資者只剩下兩個選擇：要麼持有單位並將其出租，現金流嚴重為負，要麼扣除費用和稅金後虧損轉售。
以下是一個典型的例子。
這套公寓是幾年前以 699,000 元購買的樓花，當時的抵押貸款利率要低得多，經過掛牌111天和多次更改售價，現已成交，我正在詢問買家為此支付了多少錢。假設以目前的要價出售，扣除費用後，投資者將損失 70,000 元以上。
或者投資者也可以選擇持有並出租。假設抵押貸款率（LTV）為 80%，投資者將承擔 560,000 元的抵押貸款，30 年攤銷期利率為 4.99%。每月抵押貸款為 2985 元，再加上 550元的物業費、保險和物業稅，總持有成本為 3535 元。而今天該房產的市場租金約為 2600元。這使每月的負現金流達到 935 元。
這在今天是非常常見的情況。你願意承受每月 935 元的損失多久？
當利率為 1.5% 時，計算結果會好得多。每月的抵押貸款可以減少 1000 元，這套公寓就可以自我維持了！
有趣的是，人們指責投機者推高了房價，卻沒有意識到這只是政府通過零利率政策實施的政策的一個表現。資金近乎免費，投資者當然會湧入房地產市場！而現在，就像在任何開放市場經濟中一樣，投機者已經過度擴張，為供應過剩和價格下跌埋下了禍根。想象一下。
您讀過這篇流行演講嗎？《投機者是英雄》？原載於 1989 年的《華爾街日報》。作者是美國對沖基金經理 Victor Niederhoffer：
我是一名投機者，在芝加哥期貨交易所和芝加哥商品交易所都有席位。當我的女兒問我，我的工作是否和屠夫、醫生或科學家的工作一樣重要時，我回答說，投機者是英雄，歷史上從來如此。
有些投機者是像克裡斯托弗·哥倫布這樣的發現者，像亨利·福特這樣的創造者，或者像托馬斯·愛迪生這樣的發明家。他們的工作很容易被置於高位。而我在這個更宏大秩序中的作用是間接的、相對隱蔽的和無計劃的。我唯一能發現的是價格的走向。像成千上萬的其他交易者一樣，我試圖預測未來一兩天普通商品的價格。如果我認為某件商品的價格會上漲，我會今天買入，稍後再賣出。如果我認為價格會下跌，我會以今天的高價賣出。奇跡在於，在照顧好自己的同時，我們投機者以某種方式確保了世界各地的生產商將在適當的時間提供正確數量和質量的商品，不會造成過度浪費，並且這與人們的需求和他們可用的資金相吻合。
渴望“采取措施”解決高價問題的政客們經常會制定法律來懲罰投機者。公元 300 年，羅馬皇帝戴克裡先統治時期就發生了一起具有代表性的事件。投機者扣留了囤積者的稀缺物資，希望在需求更加旺盛時出手。為了解決這個問題，戴克裡先為牛肉、谷物、衣服和其他幾百種物品設定了最高價格。任何以更高價格出售的人都會被處死。
結果如何？據拉克坦提烏斯在公元 314 年報道，“許多流血事件都是因為一些微不足道的小事而發生的。人們不再把食物帶到市場上，因為他們買不到合理的價格，這加劇了饑荒，最後在許多人因此喪命後，法律本身就被擱置一旁了。”
另一個代表性事件發生在 1585 年西班牙圍攻安特衛普期間。安特衛普當時是歐洲的主要商業城市。西班牙人決定封鎖港口，迫使港口投降，因為物資已經用完。安特衛普的農民和面包師知道這一點，於是生產了大量面包。私掠船冒著極大的危險突破封鎖，為安特衛普提供所需的物資。面包價格開始上漲。投機者猜測面包將會出現短缺，於是精明的購買行為進一步推高了面包價格。
但安特衛普的政客們認為貪婪的投機者從戰爭中獲利是錯誤的。政客們對所有可以食用的東西設定了一個非常低的最高價格，並對違反者規定了嚴厲的懲罰。後果是不可避免的。私掠船停止了封鎖，糧食供應枯竭。消費者沒有動力去節儉。圍城六個月後，市民們耗盡了所有的糧食，安特衛普人餓死了。他們投降了，很快就被吞並了。
讓我們考慮一下一些解釋短缺和過剩的原因以及投機者的作用的原則。
當產量太少而不能滿足正常消費量時，投機者就會進來，希望通過購買從稀缺中獲利。他們的購買抬高了價格，從而抑制了消費，以便較少的供應能夠維持更長時間。受高價鼓舞的生產者通過種植或進口更多糧食進一步緩解稀缺。另一方面，當價格高於投機者認為的事實水平時，他們就會出售。這降低了價格，鼓勵了消費和出口，並有助於減少盈余。
當然，投機者並不總是正確的。
當他們犯錯時，他們的行為會導致短缺或過剩。郁金香狂熱、1720年南海公司泡沫、密西西比泡沫、黃金恐慌、股市崩盤和美元價值劇烈波動等狂熱經常被引用為投機者造成不穩定和失衡的例子。
但誰能做得更好呢？
官僚們幾乎沒有動力去改進、投資或創新。然而，當投機者犯錯時，他們會因自己的錯誤而遭受嚴重的懲罰，損失自己的錢財。如果不加以制止，我們現代國王幹預市場自然運作的傾向將導致毀滅。但投機者為了追求利潤，向生產者和消費者發出了毀滅和善的力量的信號。
當今投機者最積極的影響或許就是從一開始就遏制可能產生通貨膨脹影響的政府活動。政府在其活動上的支出往往超過其通過稅收獲得的收入。其後果往往是嚴重的通貨膨脹，隨後是戰爭、革命和文明的毀滅。
然而，如今債券交易員對此類活動的長期後果非常警惕，因此，只要出現通脹跡象，他們就會立即大幅提高債券收益率。收益率上升對政府收入、商業活動和消費者支出產生了如此負面和直接的影響，以至於政府幾乎放棄了試圖通過市場偷偷增加支出的做法。結果，20 世紀 80 年代，整個西方世界的通脹率明顯放緩。
當然，投機者不是天使；許多人受賭博和貪婪的驅使，一旦有機會，他們就會像其他人一樣利用公眾。但競爭市場的效率有助於發現和減少不道德的行為。
知識分子對經濟和歷史的分析嗤之以鼻，輕蔑地說：“人不能只靠面包活著。”對此，我的回答是，沒有我們，就沒有面包。
我為自己是一名投機者而感到自豪。我為自己在周一預測周二價格的卑微努力是我們社會不可或缺的一部分而感到自豪。通過低買高賣，我創造了和諧與自由。
有趣的是，我們鄙視投機者，我們試圖擺脫他們，但現在我們卻嘲笑他們並貶低他們。
我們試圖通過征稅來提高住房承受能力，但最終導致供應過剩和價格下跌的卻是那些為高風險新開發項目提供資金的投機者。以下是溫哥華和多倫多在建的公寓單元。
來源：Ben Rabidoux，Edge Analytics
來源：Ben Rabidoux，Edge Analytics
誰能想象投機者會成為英雄呢？
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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加拿大央行從 6 月份開始降息，但說實話，25 個基點對任何人都不會產生影響。房主現在以 5% 的利率續貸，基本上是他們習慣的兩倍。如今續借抵押貸款後，沒有多少閒錢可支配。對於投資者來說尤其如此，他們中的許多人都在租賃公寓上虧錢。
目前這是一個難以捉摸的市場，但有一件事顯而易見，投資者面臨巨大壓力，投資者供不應求，而大量投資者決定出售，特別是出售即將交付的樓花單位。許多樓花投資者只剩下兩個選擇：要麼持有單位並將其出租，現金流嚴重為負，要麼扣除費用和稅金後虧損轉售。
以下是一個典型的例子。
這套公寓是幾年前以 699,000 元購買的樓花，當時的抵押貸款利率要低得多，經過掛牌111天和多次更改售價，現已成交，我正在詢問買家為此支付了多少錢。假設以目前的要價出售，扣除費用後，投資者將損失 70,000 元以上。
或者投資者也可以選擇持有並出租。假設抵押貸款率（LTV）為 80%，投資者將承擔 560,000 元的抵押貸款，30 年攤銷期利率為 4.99%。每月抵押貸款為 2985 元，再加上 550元的物業費、保險和物業稅，總持有成本為 3535 元。而今天該房產的市場租金約為 2600元。這使每月的負現金流達到 935 元。
這在今天是非常常見的情況。你願意承受每月 935 元的損失多久？
當利率為 1.5% 時，計算結果會好得多。每月的抵押貸款可以減少 1000 元，這套公寓就可以自我維持了！
有趣的是，人們指責投機者推高了房價，卻沒有意識到這只是政府通過零利率政策實施的政策的一個表現。資金近乎免費，投資者當然會湧入房地產市場！而現在，就像在任何開放市場經濟中一樣，投機者已經過度擴張，為供應過剩和價格下跌埋下了禍根。想象一下。
您讀過這篇流行演講嗎？《投機者是英雄》？原載於 1989 年的《華爾街日報》。作者是美國對沖基金經理 Victor Niederhoffer：
我是一名投機者，在芝加哥期貨交易所和芝加哥商品交易所都有席位。當我的女兒問我，我的工作是否和屠夫、醫生或科學家的工作一樣重要時，我回答說，投機者是英雄，歷史上從來如此。
有些投機者是像克裡斯托弗·哥倫布這樣的發現者，像亨利·福特這樣的創造者，或者像托馬斯·愛迪生這樣的發明家。他們的工作很容易被置於高位。而我在這個更宏大秩序中的作用是間接的、相對隱蔽的和無計劃的。我唯一能發現的是價格的走向。像成千上萬的其他交易者一樣，我試圖預測未來一兩天普通商品的價格。如果我認為某件商品的價格會上漲，我會今天買入，稍後再賣出。如果我認為價格會下跌，我會以今天的高價賣出。奇跡在於，在照顧好自己的同時，我們投機者以某種方式確保了世界各地的生產商將在適當的時間提供正確數量和質量的商品，不會造成過度浪費，並且這與人們的需求和他們可用的資金相吻合。
渴望“采取措施”解決高價問題的政客們經常會制定法律來懲罰投機者。公元 300 年，羅馬皇帝戴克裡先統治時期就發生了一起具有代表性的事件。投機者扣留了囤積者的稀缺物資，希望在需求更加旺盛時出手。為了解決這個問題，戴克裡先為牛肉、谷物、衣服和其他幾百種物品設定了最高價格。任何以更高價格出售的人都會被處死。
結果如何？據拉克坦提烏斯在公元 314 年報道，“許多流血事件都是因為一些微不足道的小事而發生的。人們不再把食物帶到市場上，因為他們買不到合理的價格，這加劇了饑荒，最後在許多人因此喪命後，法律本身就被擱置一旁了。”
另一個代表性事件發生在 1585 年西班牙圍攻安特衛普期間。安特衛普當時是歐洲的主要商業城市。西班牙人決定封鎖港口，迫使港口投降，因為物資已經用完。安特衛普的農民和面包師知道這一點，於是生產了大量面包。私掠船冒著極大的危險突破封鎖，為安特衛普提供所需的物資。面包價格開始上漲。投機者猜測面包將會出現短缺，於是精明的購買行為進一步推高了面包價格。
但安特衛普的政客們認為貪婪的投機者從戰爭中獲利是錯誤的。政客們對所有可以食用的東西設定了一個非常低的最高價格，並對違反者規定了嚴厲的懲罰。後果是不可避免的。私掠船停止了封鎖，糧食供應枯竭。消費者沒有動力去節儉。圍城六個月後，市民們耗盡了所有的糧食，安特衛普人餓死了。他們投降了，很快就被吞並了。
讓我們考慮一下一些解釋短缺和過剩的原因以及投機者的作用的原則。
當產量太少而不能滿足正常消費量時，投機者就會進來，希望通過購買從稀缺中獲利。他們的購買抬高了價格，從而抑制了消費，以便較少的供應能夠維持更長時間。受高價鼓舞的生產者通過種植或進口更多糧食進一步緩解稀缺。另一方面，當價格高於投機者認為的事實水平時，他們就會出售。這降低了價格，鼓勵了消費和出口，並有助於減少盈余。
當然，投機者並不總是正確的。
當他們犯錯時，他們的行為會導致短缺或過剩。郁金香狂熱、1720年南海公司泡沫、密西西比泡沫、黃金恐慌、股市崩盤和美元價值劇烈波動等狂熱經常被引用為投機者造成不穩定和失衡的例子。
但誰能做得更好呢？
官僚們幾乎沒有動力去改進、投資或創新。然而，當投機者犯錯時，他們會因自己的錯誤而遭受嚴重的懲罰，損失自己的錢財。如果不加以制止，我們現代國王幹預市場自然運作的傾向將導致毀滅。但投機者為了追求利潤，向生產者和消費者發出了毀滅和善的力量的信號。
當今投機者最積極的影響或許就是從一開始就遏制可能產生通貨膨脹影響的政府活動。政府在其活動上的支出往往超過其通過稅收獲得的收入。其後果往往是嚴重的通貨膨脹，隨後是戰爭、革命和文明的毀滅。
然而，如今債券交易員對此類活動的長期後果非常警惕，因此，只要出現通脹跡象，他們就會立即大幅提高債券收益率。收益率上升對政府收入、商業活動和消費者支出產生了如此負面和直接的影響，以至於政府幾乎放棄了試圖通過市場偷偷增加支出的做法。結果，20 世紀 80 年代，整個西方世界的通脹率明顯放緩。
當然，投機者不是天使；許多人受賭博和貪婪的驅使，一旦有機會，他們就會像其他人一樣利用公眾。但競爭市場的效率有助於發現和減少不道德的行為。
知識分子對經濟和歷史的分析嗤之以鼻，輕蔑地說：“人不能只靠面包活著。”對此，我的回答是，沒有我們，就沒有面包。
我為自己是一名投機者而感到自豪。我為自己在周一預測周二價格的卑微努力是我們社會不可或缺的一部分而感到自豪。通過低買高賣，我創造了和諧與自由。
有趣的是，我們鄙視投機者，我們試圖擺脫他們，但現在我們卻嘲笑他們並貶低他們。
我們試圖通過征稅來提高住房承受能力，但最終導致供應過剩和價格下跌的卻是那些為高風險新開發項目提供資金的投機者。以下是溫哥華和多倫多在建的公寓單元。
來源：Ben Rabidoux，Edge Analytics
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誰能想象投機者會成為英雄呢？
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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