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专家预测老旧出租公寓开始吃香
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地产观点
] 专家预测老旧出租公寓开始吃香
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2022-11-28
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由于BC省政府废除共管物业
出租
限制,租金大涨,大大鼓舞了
投资
者的兴趣,随着
利率
走向稳定和大规模
移民
的顺利进行,很多
地产
投资
专家预测,BC省第3季度共管物业下滑将很快成为历史,而老旧
出租
公寓
将迎来高潮。
从2022 年第四季度的数据表明,越来越多的
投资
者愿意花大价钱购买黄金地段的旧
出租
资产。
据
温哥华
高力
地产
经纪公司( Colliers) 称,11 月 2 日,位于
温哥华
Kerrisdale 的一栋 10 单元的旧多户
出租
大楼以 408 万元的价格售出。
11 月 23 日,
温哥华
Goodman Commercial 公司以 3525 万元的价格收购
温哥华
Kits Beach 附近一栋 74 套
出租
公寓
楼的交易。这相当于这座 56 年历史的
公寓
每套售价超过 476,000 元。
Marcus & Millichap 于 11 月挂出
温哥华
甘比走廊(Cambie Corridor)一栋“完全翻新”的 12 单位旧
出租
公寓
楼,每户 66.6万元。
今年前三个季度,
公寓
楼的总销售额比一年前下降了 35%,主要原因是卖家的期望与买家愿意支付的价格之间的差距越来越大。
截至 2022 年 9 月底,共有 183 栋
出租
公寓
楼售出,总成交额为 21.1 亿元,第三季度销售额下降明显,降至仅 14 笔交易,为七年来任何季度的最低水平。根据
温哥华
地产
公司 Marcus & Millichap 进行的一项调查,第3季度销售下滑主要与
贷款
利率
上升有关。
加拿大抵押贷款和住房公司 (
CMHC
) 承保的多户
出租
房屋
的抵押
贷款
利率
是最低的,但在过去一年中,5 年期和 10 年期抵押
贷款
利率
增加了一倍以上,达到 4.5%, Marcus & Millichap 高级副总裁 James Blair 与高级副总裁 Patrick McEvay 在第三季度报告中称。
“发生了很大的变化,”
布莱尔
说,这对买家资产要求大幅提高,因此,多户家庭
投资
者需要更高的首付,债务成本正在高于资本化率,今年迄今为止平均资本化率为 3.27%。
资本回报率(Cap Rate)现在是关键,结果是许多
投资
者都在观望是否会进一步加息,因为抵押
贷款
利率
是房东最重要的单一投入成本。
尽管如此,现有的 BC 房东正在狂收红利:有史以来最高的租金。 全加拿大租金最贵的城市前5名都在BC省,而且许多业主已经锁定了
CMHC
承保的低成本 10 年期融资。
liv.rent 最近的一项研究显示,
大温
地区一间不带家具的单卧室
公寓
的平均租金从 10 月份的 2,256 加元增加到今年 11 月的 2,317 加元。北
温哥华
的租金上涨了 10.4%,成为加拿大租金最贵的城市,平均每月租金为 2,760 加元。
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根据
布莱尔
的说法,
温哥华
市新建和最近翻修过的一居室
公寓
的租金现在平均为每月 3,000 元。
另外,BC省政府于 11 月 21 日颁布的新立法,废除了共管物业限制租金附例 ,这个政策不会影响 2010 年之后建造的共管物业,因为这些建筑从未受到租金限制;他们的目标是那些
拥有禁止
出租
、限制
出租
或按年龄限制
出租
的规章制度的老建筑
。预计全省有30万户共管物业受益。
据政府的数据,根据 BC 投机和空置税申报(主要仅适用于主要城市核心)的数据,大约有 2,900 套空置
公寓
无法
出租
。虽然最终目的是降低住房成本,但实际上可能会产生相反的效果,甚至意想不到的后果。
BC省的
公寓
房主协会表示,有研究表明,有租金限制的共管
公寓
并没有很多空置单元,平均空置率从0-4%不等,而没有此类限制的物业有着更高的空置率。但取消
出租
限制,为
投资
者的投机打开了大门。
温哥华
Marcus & Millichap 的多户住宅房
地产
专家 James Blair 指出,由于租金限制和共管物业清盘法案,过去
公寓
投资
者往往难以购买 Point Grey 等高端
公寓
。(2016 年 BC 的《Strata Property Act》修改允许共管业主以 80% 的投票赞成自愿清盘解散他们的共管物业),这也激发了开发商对老旧共管物业进行重建的兴趣。
包括Marcus & Millichap公司在内的很多
地产
专家认为,
一旦
利率
趋于稳定,还有以下三个强劲趋势导致多户住宅市场强劲向好。
这些是:
•
移民
:随着加拿大在 2022 年将其
移民
目标提高到 411,000 个新的永久居民,到 2025 年每年增加 500,000 个,预计
大温
地区每年将迎来大约 55,000 个
新
移民
。新人的涌入将继续支持强劲的租赁需求,因为新来者往往更喜欢
公寓
市场而不是所有权。
• 高价住房:低陆平原的基准综合
房价
现在为109 万加元,为加拿大最高的,而典型的
大温
公寓
售价超过727,000 加元。这些高昂的价格将使潜在的房主望而却步,
出租
空置率接近 1.5%,也是加拿大最低。
• 强劲的劳动力市场:到 2022 年为止,
大温
地区已经增加了大约 15,000 个工作岗位,失业率目前稳定在 4.3%,与
维多利亚
和基洛纳相似。这种强劲的劳动力市场推动住房需求,而且人们赚取的工资足以支付租金,但不足以拥有自住产权房子,从而使他们留在
公寓
租赁市场。
加西网
地产
中心编译综合报道
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