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加國房奴利息多付250% 銀行要行動

[房屋貸款] 加國房奴利息多付250% 銀行要行動

2022-11-25 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有57人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

（加西網綜合）由於加拿大央行的加息，加拿大人支付的房貸利率也隨之大幅上漲。根據貸款資訊網站 ratehub.ca 的數據，今年加拿大人支付的利率比去年高出驚人的數額。

該網站統計顯示，2022 年加拿大人支付利息的費用相比 2021 年增加了 250%。

根據 ratehub 分析，同樣以貸款額 60 萬加元來計算：

在 2021 年 10 月，貸款額 60 萬元、5 年期固定抵押貸款利率為 2.09%、攤銷期為 25 年的購房者，在抵押貸款的第一年支付了 12,310 元的利息。

在 2022 年，貸款額 60 萬、5 年期固定抵押貸款利率為 5.24%，攤銷期 25 年，購房者在抵押貸款的第一年就需要支付利息 30,819 元。兩年的利息支付金額相差 18,509 元。

這表明與 2021 年的購房者相比，在 2022 年擁有相同規模抵押貸款的購房者在抵押貸款的第一年支付的利息就多 250%。

然而，這些固定貸款利率的計算，只是針對房屋購買或是續約時所需要考慮的問題，並不算是當前房奴們面臨的最大危機。

更大的風險是來自於那些在低利率時期選擇了浮動利率的房奴，他們的貸款月供隨著加息而大幅增長，或將面臨達到觸發利率，隨之而來的是更大幅度的月供額暴漲、或是提前償還部分本金的壓力。

根據加拿大央行本周公布的消息，選擇浮動利率的加拿大房奴中，將有一半面臨達到觸發利率。

加拿大央行的新研究發現，浮動利率抵押貸款現在約占未償還抵押貸款債務總額的 1/3，高於 2019 年底的約 1/5。

截至 10 月底，大約 50% 的浮動利率抵押貸款持有人達到了抵押貸款合同規定的觸發利率，這些達到觸發利率的按揭者約占加拿大所有抵押貸款持有人的 13%。

由於預計浮動抵押貸款的市場利率還將繼續上升，加拿大央行預計這些持有浮動抵押貸款中的 65% 將在 2023 年中期達到觸發利率。

為了緩解短期內還款額激增帶來的房奴違約風險，加拿大主要銀行正在尋找變通的方法，幫助房奴們度過難關。

加拿大一些主要銀行正試圖通過延長抵押貸款分銷期、以及在某些情況下將未付金額加到貸款本金上等方法來減輕無法跟上利率快速上升的房主的負擔，這些辦法可以在短期內避免違約期限，但這可能會帶來更長期的後果。

在央行隔夜利率從年初的 0.25% 上漲到如今的 3.75%之後，很多房奴都面臨著巨大的還款額激增的壓力。

聯邦法規規定抵押貸款必須分期償還——這意味著借款人必須償還本金——但一旦達到觸發利率閾值，貸方有三種選擇：提高每月還款額；要求一次性預付抵押貸款；或允許借款人根據銀行當局和抵押貸款保險公司制定的規則，在一段時間內陷入負攤銷或反向攤銷。

當抵押貸款還款額不足以支付到期利息時，就會出現負攤銷或反向攤銷，超出的金額將加到所欠貸款的本金中，這一程序可能會使房主在續貸時有更大的未償余額。

卡爾加裡貸款機構 True North Mortgage 的首席執行官 Dan Eisner 表示，每家銀行選擇的處理方式都略有不同，延長還款期是解決觸發利率問題的一種方式。

另一位行業觀察人士表示，盡管目前還沒有公開數據，但認為延長攤銷期可能會增加貸方和借款人的風險，因為貸款余額實際上在增長，並且在房地產價值下降的時候可能是一個特別令人擔憂的發展。

多倫多道明銀行（Toronto-Dominion Bank）在其網站上表示，利率上升可能會使客戶處於“未付利息將開始增加抵押貸款欠款”的境地。借款人將不得不調整還款額、支付預付款或轉換為固定利率抵押貸款。

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當借款人無法繼續支付抵押貸款的本金和利息時，將會引發違約風險，但行業觀察人士表示，加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 和 Sagen（前身為 Genworth Canada）等抵押貸款保險公司允許銀行根據個案采取行動。

例如，CMHC 允許高達原始貸款金額 105% 的負攤銷。對於未投保的抵押貸款，受聯邦監管的貸方在金融機構監管辦公室批准後制定自己的政策。

聯邦政府銀行監管機構 OSFI 表示，對於沒有保險的抵押貸款，OSFI 沒有為允許負攤銷的金融機構設定具體的攤銷上限，OSFI 正在與金融機構合作，以評估他們正在考慮采取的行動的影響，以應對借款人達到可變抵押貸款觸發利率的問題。

CMHC 在一份聲明中表示，獲得批准的貸方可以在未經抵押貸款保險公司批准的情況下自行決定與客戶“做出特殊安排”，但前提是他們必須對借款人的“獨特財務狀況”進行書面分析。

抵押貸款分析師兼策略師 Robert McLister 表示，觸發利率造成大額還款的嚴重程度將取決於加拿大央行的行動。

如果隔夜利率僅再攀升 50 至 75 個基點，正如債券市場所暗示的那樣，“我們將相對毫發無損地走出困境”

然而，如果央行的利率超過 5%，“我們可能會遇到意想不到的欠款問題，” Mclister 表示，在那種情況下，政府屆時可能宣布特殊政策幫助陷入困境的借款人。

他們可以做到這一點的一種方法是正式允許債務比率高的借款人的攤銷期限延長至 40 年，McLister 表示抵押貸款違約保險公司支持這種做法。

根據 McLister 的計算，在加拿大 600 萬有抵押貸款的家庭中，約有 16.6% 的家庭容易達到觸發利率。

換句話說，如果利率高到一定程度，將意味著近 100 萬個家庭的觸發利率可能會受到影響，然而，只有不到四分之一的人會經歷反向攤銷，即應計利息附加在本金上。其余的將由貸方增加每月還款額，以確保支付所欠利息。

CIBC Capital Markets 首席經濟學家 Avery Shenfeld 表示，銀行提供的短期救濟措施將不會對加拿大金融體系造成重大沖擊，因為加拿大人主要的資產大多集中在房產上面，如果無法償還債務，將可以通過出售房屋、換房來緩解債務危機。

此外，多年來，受監管的大型金融機構一直在進行壓力測試，以確保借款人在獲得初始抵押貸款時能夠支付更高的利率。

不過 Shenfeld 表示，這些對經濟的影響仍然是巨大的。畢竟，加拿大央行提高利率的目的是減緩經濟增長，從而降低通脹。

加拿大最大的銀行提供的抵押貸款產品的差異可能會影響他們處理拖欠和違約貸款的經驗。

CIBC Capital Markets 的分析師 Paul Holden 表示，新斯科舍銀行（Bank of Nova Scotia）和國家銀行（National Bank）值得關注，因為它們提供“可變支付”（variable payment）產品，可以將更高的利率直接轉嫁給客戶。

然而，隨著利率上升對固定付款的可變利率抵押貸款影響的管理工具到位，在這些抵押貸款續簽之前不會感受到全部影響。

Paul Holden 表示，假設利率保持高位，這為這些銀行及其客戶提供了時間來准備更高的未來付款金額，不過這將是 2025/2026 年最低利率（五年期）抵押貸款續約時需要監測的事情。

不過這些都將由銀行與客戶之間根據個案協商。

ref：

https://financialpost.com/real-estate/mortgages/banks-mor...

https://dailyhive.com/vancouver/canadian-homebuyers-inter...

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當前評論

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評論22	KoolAid	2022-11-28 09:30
長期房子還是最好的投資贊踩回復 0

評論21	游客 [身.幹.國.求]	2022-11-27 20:42
現在大溫房價降幅還沒有其他地方那麼大，但這只是暫時的。房市泡沫始於大溫，也必終於大溫。雖然來得晚，卻可能更猛烈。贊 3 踩回復 0

評論20	游客 [五.五.備.御]	2022-11-27 20:33
短期內通膨很難降下來，長期怎麼樣誰也不知道。就算通膨下來，央行可能會放慢甚至停止加息，但短期內降息不可能。別忘了過往美聯儲的加息周期平均為6年哪。贊 3 踩回復 0

評論19	游客 [蒙.甲.多.止]	2022-11-27 10:17
加拿大政府一邊加息一邊發錢，通脹就可能下不來，銀行利率就下不來。油面子都讓政客舔完了，痛苦留給百姓！贊 1 踩回復 0

評論18

Bless

2022-11-27 09:17

游客寫道:

經濟衰退了還通脹？你當通脹是什麼？公共廁所？想來就來想走就走？

說如果明年再立馬降息到0的話

贊

踩回復 0

評論17	游客 [順.玉.揚.作]	2022-11-27 08:01
經濟衰退了還通脹？你當通脹是什麼？公共廁所？想來就來想走就走？贊踩回復 0

評論16

Bless

2022-11-26 21:57

游客寫道:

明年初經濟一衰退，通脹回歸2%，央行立馬寬松減息。

然後讓通脹再升到8 再來一次降息？蛋疼玩呢

贊

踩回復 1

評論15	游客 [民.月.商.樂]	2022-11-26 21:41
明年初經濟一衰退，通脹回歸2%，央行立馬寬松減息。贊 2 踩 1 回復 0

評論14	ices	2022-11-26 14:01
炒房時代結束了贊 1 踩回復 0

評論13	游客 [夫.教.遷.十]	2022-11-26 12:33
Neils Christensen: While the Fed is preparing to slow the pace of its rate hikes, many market analysts have pointed out that this is not a pivot. Markets still see the terminal rate in the Fed Funds above 5% and nobody knows how long rates will be kept at this level.While the Fed is preparing to slow the pace of its rate hikes, many market analysts have pointed out that this is not a pivot. Markets still see the terminal rate in the Fed Funds above 5% and nobody knows how long rates will be k... [更多...] 贊踩回復 0

評論12	damnff	2022-11-26 00:45
供不起就賣房吧沒那麼大頭，卻要戴那麼大帽子不自找的？贊 5 踩回復 0

評論11	游客 [五.五.五.御]	2022-11-25 23:29
一天吃三頓飯和吃一頓飯，區別大嗎? 贊踩回復 0

評論10

Bless

2022-11-25 16:43

游客寫道:

那亇行長騙人,說到2023再加息

2023年加息和今年加息區別大嗎？

贊

踩回復 1

評論9	福大豬	2022-11-25 16:10
銀行賺翻天了贊踩回復 0

評論8	游客 [牛.昔.語.篇]	2022-11-25 15:26
高息大餐慢慢享用，存款很劃算贊踩回復 0

評論7	pws07	2022-11-25 13:43
搶錢沒完沒了贊踩回復 0

評論6	平行空間	2022-11-25 12:17
十二月加息後是浮動利率房貸者的脆弱時期。贊 1 踩回復 0

評論5	KoolAid	2022-11-25 12:14
華人也常說計畫趕不上變化贊踩回復 0

評論4	游客 [後.至.佚.不]	2022-11-25 11:44
美國次貸受影響的也不過幾十萬家庭。加拿大人口才3000多萬，如果這100萬家庭真的都受波及，那影響肯定是空前的! 贊 8 踩回復 0

評論3	游客 [身.幹.國.求]	2022-11-25 11:37
背著抱著一樣沉，雖然暫時不用增加月供，但本金不降反升，房價又在下跌，實際上慢慢滑向負資產。贊 8 踩回復 0

評論2	游客 [及.父.遷.亡]	2022-11-25 11:19
投資分析有個常用術語叫“基本面發生了變化”，因此，所有之前出的錯誤的分析報告或預判，都可以以此為理由開脫。贊踩回復 1

評論1	游客 [哀.幼.秋.奧]	2022-11-25 10:35
那亇行長騙人,說到2023再加息贊 2 踩回復 1

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