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懷疑人生！3家大銀行房貸越還越多

[置業須知] 懷疑人生！3家大銀行房貸越還越多

2022-11-21 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有9人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

迄今為止，加拿大房貸浮動利率上升至少3.5%，借款人面臨著拖欠利息和增加本金的風險。目前已經有3家加拿大最大的房貸機構允許借款人將部分利息成本轉移到抵押貸款本金上，幫助他們應對利率飆升的影響。好處是月還款不變，但續約時會懷疑人生，因為需要償付的本金會越來越多！

據加拿大環球郵報（Global and Mail）報道，目前TD和CIBC加入BMO行列，將允許浮動利率的貸款客戶，維持原有月還款金額，直到貸款到期續約為止。

這個措施被一些人士戲稱是一杯“毒酒”，入口也許美妙，看著不用增加月供，日子還是舒服地過下去，但到某個時刻，可能房子在市場上的價值已經低於貸款總額，房子就會被貸款結構拿去拍賣，結果就不怎麼美妙了

即使沒有發生這樣的情況，也會遇到續約時發現貸款總額比之前還多了的情況，這時貸款者變成了不但給銀行打工，而且利滾利，債務越來越多。

TD 和 CIBC 的浮動利率抵押貸款與大多數其他主要貸方的抵押貸款類似：這些貸款每月還款額固定，抵押貸款利率與加拿大銀行的隔夜貸款利率掛鉤。隨著每次加息，借貸成本增加，借款人每月支付的抵押貸款更多用於支付利息費用。當利率像今年一樣急劇上升時，一些借款人會發現他們每月的抵押貸款付款很少用於償還本金。借款人可以達到觸發利率，這通常要求他們每月支付更高的還款額，以便他們始終減少貸款規模——也稱為攤銷（Amortization)。

但在某些情況下，TD 銀行，CIBC銀行和BMO銀行均允許原始貸款金額（抵押貸款本金）的規模增加，另外兩個主要貸款銀行，加拿大皇家銀行（RBC）和和新斯科舍銀行（Bank of Nova Scotia)，暫時不允許增加本金。

但對於 TD 和 CIBC 浮動利率抵押貸款，借款人可能會被允許超過觸發利率，並堅持支付甚至不包括所欠利息的全部金額，直至達到某個閾值。利息的未付部分被遞延並添加到抵押貸款本金中，借款人的貸款余額增加，或負攤銷。

TD和CIBC銀行都表示，在這種情況下，他們會主動與客戶接觸，探討他們的選擇，並幫助他們選擇最適合他們需求的選項。他們還表示，由於即將發布的財報，他們無法就這種情況發生的頻率發表評論。

加拿大央行的關鍵利率目前為 3.75%，而 3 月初為 0.25%。隨著央行准備再次加息，更多的借款人將面臨還款高峰，有些人甚至可能看到貸款規模增加。

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借款人壓力的一個指標是攤還期的長短——或全額還清貸款所需的時間。在過去幾個月中，包括 CIBC 在內的加拿大主要銀行提供的抵押貸款中，攤還期超過 30 年的比例越來越大。

根據公司提交的文件，在 CIBC、加拿大皇家銀行和蒙特利爾銀行，攤銷期限超過 30 年的抵押貸款的百分比最近在三個月內翻了一番。每家銀行都報告說，截至 7 月 31 日，他們的住宅貸款賬簿中約有四分之一的抵押貸款期限超過 30 年。

但在TD道明，公眾無法知道當前的攤銷期限。這是因為 TD 不會披露超出抵押貸款原始合同的攤銷期。

根據聯邦銀行業規則，借款人的一部分貸款必須始終攤銷。但加拿大銀行監管機構金融機構監管辦公室 (OSFI) 也表示，它“希望貸方的風險管理能夠對不斷變化的情況做出反應，並相應調整做法。”

聯邦抵押貸款保險公司 Canada Mortgage and Housing Corp. 允許抵押貸款增長至可變利率借款人原始貸款金額的 105%。

但是，允許增加貸款額度的借款人發現自己處於欠款超過房屋價值的情況的風險更高。

例如，假設一位房主為 50萬元的房產支付了 5% 的首付。隨著遞延利息加回到他們的抵押貸款中，他們的貸款可以增加到 498,750 元。這是原始抵押貸款 47.5萬元的 105%。（這是假設借款人沒有將 CMHC 保險費折算到他們的抵押貸款中，這將使貸款金額再增加 4%。）

與此同時，如果該物業面臨今年迄今為止在全國范圍內發生的典型的 10% 價格下跌，那麼該物業現在價值 45萬元。

CMHC 表示，其保單不受聯邦銀行業規則的約束。它表示，如果抵押貸款“至少每五年重新計算一次，以確保貸款可以在原定的攤銷時間表內支付”，則允許負攤銷。

加西網地產中心編譯報道

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評論1	游客 [夫.教.遷.十]	2022-11-22 10:30
明年會有大批貸款到期需要續約的，會很麻煩。另一方面，雖然銀行可以暫時不漲月供，但如果進一步加息，銀行也撐不住。贊 8 踩回復 0

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