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点评:移民设限和房贷调控的影响
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地产观点
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2024-03-25
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对于如今的加拿大总理特鲁多来说,加拿大人的住房负担能力是最重要的一个论题,这理应如此。我们目前正处于自1980年代以来最糟糕的住房负担能力水平。如果住房问题不能很快得到很快解决,小特鲁多和他的自由铛的政治生涯就该结束了。
距离下一次
联邦大选
还有不到18个月的时间。在过去的几年里,他们实施了外国买家禁令和未充分利用的住房税,虽然初衷是好的,但并没有改善住房负担能力。民意调查还在进一步下滑,现在是绝望的时候了。支票正在通过住房加速器基金邮寄到地上,他们最终还取消了新
出租
房建设的消费税。
上周他们的最后一个技巧也来了。
移民
部长马克·米勒(Marc Miller)宣布,
自由党
政府将历史首次为非永久居民设定目标,希望在未来三年内缩小临时居民在加拿大人口中所占的比例。米勒说,到2023年,临时居民占加拿大人口的6.2%,政府正在努力到2027年将这一比例降至5%。这意味着临时居民人口将减少约19%。
这可能是一件大事件
。让我们来分析一下。
加拿大人口在过去一年中增长了3.2%,是70年来的最高水平。我们在 12 个月内增加了惊人的 120 万人。这是 2019 年及之前几年的两倍多。相比之下,
美国
人口的近十倍,估计增长幅度却几乎相当。
大部分人口增长是通过非永久居民实现的
,占120万新增人口中的80万,非永久居民 (NPR) 占人口的 6.2%。根据我朋友Ben Rabidoux的分析公司 Edge Analytics 说法,如果我们想到 2027 年将 NPR 的人口降至 5%,我们将看到减少 44万 名非永久居民(假设永久居民目标保持不变)。
换句话说,我们的人口增长率将从3.2%(70年来的最高水平)上升到明年的0.8%,到2027年约为0.7%。简单来说,我们可以看到
移民
在一年内从新增120万大幅下降到仅新增29万人。
来源: @xelan_gta on X
谁应为此做好了准备?
请记住,虽然这可能是联邦政府的政治门面装饰,他们是否能够执行这个计划仍然是一个很大的问号。但
如果他们成功执行了,影响是巨大的:完全通过人口增长捏造的经济增长将放缓。请记住,实际人均GDP已经连续六个季度下降!租金增长目前使整体通胀率上升0.5%,也将放缓。
来源:PGM Global
这对加拿大央行来说是个好消息,这将为央行提供一个缓解阀,加拿大央行一直在与粘性住房通胀进行艰苦的斗争。住房通胀应该会进一步放缓,
利率
应该会下降,也许会比预期的要多。
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然而,对于目前正在兴建的新
出租
单位数量创纪录的开发商来说,这是个坏消息。人口增长的大幅放缓将减缓租金通胀。我们已经看到
多伦多
和
温哥华
的租金放缓。有很多假设认为,猖獗的人口增长将继续有增无减,尽管这显然是不可持续的。
如果令人瞠目结舌的联邦
移民
新闻还不够,OSFI上周也来一个。
从明年开始,加拿大银行监管机构OSFI将限制向抵押贷款超过其年收入4.5倍的借款人的贷款,虽然每个贷方将被允许提供一些高于 450% LTI 门槛的贷款,但 OSFI 将限制银行每个季度可以拥有的金额。该上限将基于个人贷款的数量,而不是未偿还贷款的金额。
2023 年最后一个季度,LTI 比率超过 450% 的新抵押贷款比例为 12%,低于 2022 年第一季度疫情期间的 26%。
资料来源:加拿大央行
这项政策今天不会产生太大影响,但如果/当
利率
下降时,它将进一步限制借贷能力。
这是 媒体Mortgage Logic给出的一个例子。
今天,一个平均收入(根据菲沙研究所的数据为 140,106 元)且没有其他债务、首付 20%、30 年摊销和 6.99% 合格
利率
的家庭可以负担 581,000元的抵押贷款,标准为 39% GDS 限额。这只是收入的 4.15 倍,所以在这个例子中不会有任何影响。
如果将合格率降至 5.25%(最小压力测试),这是一场不同的游戏。根据现行规定,该借款人的可批准抵押贷款金额为 678,000元。这是收入的 4.84 倍,高于新限额。
如果贷方将他们限制在收入的 4.5 倍,贷款金额将降至 630,000 元左右。这是与当前规则可获的抵押贷款7%的消减( 48,000 元)。
我们是否会看到一大批借款人试图赶在紧缩政策出台之前贷款呢,就像他们在宣布压力测试时所做的那样?也许吧,但我对此表示怀疑。
由于各级政府似乎都在努力减缓失控的
房价
,因此似乎可以肯定地说,
房价
通胀猖獗的时代可能已经过去。让我们拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
加西网
地产
中心编译报道
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