恒大危机:中国房地产大时代结束了

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恒大危机:中国房地产大时代结束了

恒大危机:中国房地产大时代结束了

　　“地产行业的'大时代'结束了，至于未来是一个什么时代，很多人还没工夫想，先活下来再说。”

　　中国最大的地产企业恒大，依然身处危机之中——债券未能兑付，股票遭到停牌，变卖优质资产，投资者抗议，买楼者彷徨。这场危机的烈度，很容易让人忽视，危机并非仅限于这一家房企。https://t.co/fs8AXuLjn0— BBC News 中文 (@bbcchinese) October 5, 2021

　　中国最大的地产企业恒大，依然身处危机之中——债券未能兑付，股票遭到停牌，变卖优质资产，投资者抗议，买楼者彷徨。

　　这场危机的烈度、广度，乃至戏剧性之强，很容易让人忽视，危机并非仅限于这一家房企。

　　像恒大一样，多个头部房企面临流动性困难，更有一批中小房企已经倒下，整个房地产在面临一场深度震荡。有从业者认为，“地产行业的‘大时代’结束了，至于未来是一个什么时代，很多人还没工夫想，先活下来再说。”

　　如果梳理中国房地产行业发展的历史，不难发现，这场震荡与危机背后，既是房企们长期高杠杆运行使然，也是中国政府严厉“去杠杆”政策使然，而究其原因是中国正在试图避免一场更大的危机。

　　地产“创世纪”

　　“90年代末，有一部港剧《创世纪》，关于房地产的发展，上大学时看了这部剧，心潮澎湃，毕业后就加入了地产行业。”一位武汉的地产人士向BBC中文表示，“我感觉，1998到2018，这20年是中国内地房地产业的‘创世纪’。”

　　1998年，在亚洲金融风暴的压力下，中国还坚持人民币不贬值，导致外贸不振，连续多年以两位数增长的中国经济，突然降速到8.8%，中国急需新引擎提振经济。

　　当时刚刚接任总理职务不久的朱镕基将房地产改革提上日程。

　　在朱镕基看来，拉动内需最好的方法就是激活房地产市场，房地产产业链很长，涉及行业多，建材、化工、钢铁等都会受益。“转正”四个月后，朱镕基领导下的国务院正式宣布，福利分房年代结束，住宅商品化时代开启。

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　　之后十多年，房地产市场成为拉动中国内需的火车头，但也伴生了“房价暴涨”“土地财政”等顽疾，甚至产生“强拆”等严重的次生问题，但房地产市场一举“放活”，狂飙突进的发展成为中国经济的重要动力。

　　这一过程中，中国不少房地产企业都沿袭香港卖“楼花”的模式（预售制）——向银行借贷数以亿计的资金买地，之后几个月内就开盘售楼，收回数倍资金，接着再把这笔钱投入买更多的地，借更多的债，开更多的盘。

　　地方政府也在这一过程中大举卖地，充实财政；居民买房“上车”，在不断上涨的房价下实现资产增值，似乎实现了一个难得的多赢局面。

　　10年过去，房地产市场的好日子并没有结束。一如1998年的亚洲金融危机，另一场危机为中国房地产的一个高光时刻埋下伏笔——2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，当年11月中国进出口数据突然跳崖，出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%，进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。

　　为了刺激房地产提振经济，2008年财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税和土地增值税。中国央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　这两剂猛药，使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。

　　到2016年，中国开启一轮棚改货币化，简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。

　　棚改货币化的加入，像是备齐了柴火，点着了火苗，再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。

　　中国楼市“量价齐升”，恒大通过激进的高杠杆操作，搭上政策的“东风”，瞬间膨胀，当年就成为中国第一大房企，也将许家印推上了中国首富的宝座。

　　香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬向BBC中文表示，1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，创造了大规模城市化、经济高速增长、民生大幅改善的成就，所以房地产拉动国家的经济增长做出了很大贡献。