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恒大還8000億許家印會學賈躍亭嗎
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  恒大集團到了最關鍵的時刻。


  由於背負的債務已超過其償還能力,近幾個月來該公司不得不奮力掙扎。

  理財公司爆雷、商票無法兌現、樓盤停工、員工離職 …… 這家巨無霸房企陷入了風雨飄搖,似乎隨時都會坍塌。

  1.97 萬億元,這是恒大集團公告中寫明的債務金額。

  恒大集團董事局主席許家印很忙:一天之內連走深圳、廣州、北京三地,連夜召開專題會、簽署軍令狀大會,發布公開信,安撫投資者 ……

  9 月 21 日,中秋節,許家印致信恒大全體員工:" 堅信恒大一定能盡快走出至暗時刻,一定能加快推進全面復工復產,一定能實現‘保交樓’的重大目標,向購房者、投資者、合作伙伴和金融機構交出一份敢擔當、負責任的答卷。"

  這個從河南農村走出來的前中國首富,還能否像 13 年前一樣,驚險度過危機,然後東山再起?

  

  爆雷

  從 9 月上旬開始,恒大金融財富管理(深圳)有限公司(下稱 " 恒大財富 ")部分產品到期後無法兌付的消息,引發諸多投資者強烈關注。

  網傳截圖顯示,一個名為 " 恒大財富營銷大群 " 的群組產生內訌,部分一線員工指稱產品無法兌付需要安撫客戶,而高管領導對此沒有回應卻可以提前兌付。

  9 月 10 日,許家印在恒大財富專題會上對此專門回應稱,要確保所有到期的財富產品盡早全部兌付,一分錢都不能少。" 我可以一無所有,但恒大財富的投資者不能一無所有!" 許家印說,兌付過程中,一定做到公平公正,不允許任何人搞特殊化,以前沒有發生過、今後也絕不會發生,要按既定的兌付方案千方百計爭取比計劃提早兌付。

  不過,許家印的表態,並沒打消投資者的疑慮。9 月中旬,許多投資者趕往位於深圳的恒大集團總部所在地進行線下維權。

  據知情人士介紹,由於維權的投資者人數眾多,恒大集團總部的電梯一度無法使用,有恒大員工只能從近 30 層的高層徒步下樓。此後幾天,恒大總部部分工作人員不得不居家辦公。

  最讓投資者們不滿的是 " 兌付困難、高管先跑 " ——同樣是未到期的理財產品,恒大財富的高管們卻可以提前兌付?

  9 月 12 日晚,恒大財富負責人杜亮,被維權者們堵在辦公地整整一個晚上。據網傳視頻記錄顯示,杜亮承認自己已經提前兌付,原因是 " 家裡有急事 "。

  隨即,網上曝出疑似杜亮與其父親總計 4 筆合計 1000 余萬元的投資,已經全部提前兌付的交易憑證。

  這和兩天前許家印的回應並不相符,一時間,輿論紛紛。

  不僅是恒大集團總部,位於各省份的恒大集團區域公司辦公地,越來越多的投資者加入了維權行列。江西、陝西、湖南、安徽等地,都出現了區域公司負責人被圍堵事件。

  更關鍵的是,維權者中,不乏恒大集團的員工及其親屬、朋友。

  據多名不願透露姓名的恒大員工透露,近兩年來,恒大集團各部門曾多次下發指標,要求員工購買及推廣恒大財富的理財產品。彼時恒大財富的理財產品還具有一定吸引力——年化收益預計可達 8%,並有恒大集團作信用背書,吸引了部分員工及其親朋主動購買,還有人把自己的全部身家投了進去。

  不過,也有很多員工是 " 被動 " 購買理財產品的。上述員工透露,這些任務直接下達到個人,並和績效掛鉤。如果未能達標,輕則被點名批評,重則被扣款降薪。



  壓力之下,一些恒大員工不得不自掏腰包購買理財產品,並向身邊的人推薦購買。" 我自己買了 10 萬元的,還有兩個朋友在我的推薦下各買了 10 萬元。現在都不知道怎麼面對人家。" 一名恒大員工說道。

  在恒大集團在被圍堵時,為了早日拿回投資款,有員工主動向外界 " 爆料 ",也有員工直接參與維權,一些沒有參與維權的員工也無心工作。

  據悉,在線下維權最嚴重的時間裡,恒大除了部分集團總部部門和個別區域公司外,大部分部門和區域公司的日常運行都受到嚴重影響,公司下達的指令幾乎難以有效執行。

  9 月 18 日,恒大發布了徹查公告。根據公告,恒大高管中有 6 人提前贖回了 12 筆投資產品。恒大對此作出了處理,要求這 6 名管理人員提前贖回的所有款項必須限期返回,並給予嚴厲懲處。

  對於恒大的上述處置措施,一些投資者並不滿意:" 恒大高管的錢還不還回去並沒有太大影響,關鍵在於我們的錢什麼時候能拿回來?!"

  

  債務

  恒大財富的爆雷,只是恒大集團現金流極度緊繃現狀的冰山一角。

  8 月 31 日,恒大集團(中國恒大,3333.HK,下同)發布了今年上半年的財務數據。公告顯示,截至 2021 年 6 月 30 日,恒大集團的負債總額達 1.97 萬億元。

  這一數字,比 2021 年上半年北京市的 GDP(1.92 萬億元)略高,也超過了排名後 6 位省份上半年 GDP 的總和(黑龍江、甘肅、海南、寧夏、青海、西藏,共計約 1.81 萬億元)。

  由於房地產行業的特殊性,尤其是銷售期房後拿到的首付款等也納入負債等原因,單純的負債規模高並不一定會出現問題。但關鍵在於,負債規模中的有息負債、短期應付賬款有多少,公司手中的現金能否覆蓋這些債務,是否能流轉起來並支撐公司的健康發展。

  公告顯示,恒大集團 1.97 萬億元負債中,合約負債(和 A 股上市公司財務報表中的合同負債類似)僅為 2157.9 億元;但流動負債下的借款項和非流動負債下的借款項分別為 2400.49 億元、3317.26 億元,合計約 5718 億元。

  上述的 2400 億元,需要在一年內還清,占借款的比例超過四成。1~2 年、2~5 年、5 年以上需要還清的借款則分別為 1568 億元、1643 億元、107 億元。

  這還僅僅是借款的金額。公告顯示,恒大集團的借款平均年利率為 9.02%,今年上半年的借款利息開支達到 369.07 億元。

  不過,在 1.97 萬億元的負債中,借款、合約負債都還只占小頭,占大頭的是應付貿易賬款及其他應付款項,達 9511.33 億元(流動負債)。其中,應付貿易賬款的 6669.02 億元中,有 5824.31 億元需要在一年內付清。

  也就是說,截至 2021 年 6 月 30 日,恒大集團一年內需支付的借款和應付賬款金額,要超過 8224 億元,甚至比其年初定下的 2021 年銷售 7500 億元的目標金額還多。

  而截至 6 月 30 日,恒大集團手中的銀行存款僅剩 1616.27 億元,其中 748.55 億元還是受限制現金,無法隨意支配,真正隨時能支配的現金只有 867.72 億元。

  如果想解決目前的困境,恒大集團還有哪些可能?

  公告顯示,恒大集團可收回的所得稅為 206.98 億元,應收貿易賬款及其他應收款項為 1759.46 億元(即期應收賬款)。

  從目前的情況看,恒大想要盤活手中可拿到的現金並覆蓋一年內到期的負債,難度極大。

  值得注意的是,上述金額均為恒大集團的表內負債。據媒體報道,恒大集團的表外負債規模,有機構預計或達 1 萬億元。



  信用

  當一家企業背負巨額債務時,最可怕的或許還不是手中的現金不足,而是因信用崩塌導致出現擠兌、斷貸、業務停頓等。

  目前的恒大,可能正在遭遇這一困境。

  從去年下半年開始,就屢屢傳出恒大集團所屬公司付款延遲的消息。今年上半年,恒大集團就多次被爆出商票逾期。

  多位網友爆料稱,恒大集團未能兌現的商票從 10 萬元至數十萬元不等。這些爆料者多自稱恒大中小供應商。

  6 月 7 日,恒大集團發布聲明稱,個別項目公司存在極少量商票未及時兌付的情況。

  然而,12 天後來自供應商的一則公告,和上述聲明似乎並不一致。

  6 月 29 日,塗料上市公司三棵樹(603737.SH)公告稱,恒大逾期票據金額達到 5137.06 萬元。

  雖然三棵樹和恒大在上述公告後不久即表示,這筆票據已經兌付完畢。但其商票危機卻並未完全平息。

  公開信息顯示,恒大集團商票的承兌貼現利率一度達 36%。也就是說,如果恒大集團開出的商票為 100 萬元,想要提前半年兌付,在不考慮平台收費的情況下,只能拿到 80 萬元多一點的本金。

  即便如此高的貼現利率,據多位人士爆料,接盤者也寥寥無幾,可謂 " 有價無市 "。

  國際評級機構對恒大集團的評級也在調整。

  9 月 7 日,惠譽將恒大集團評級從 CCC+ 下調至 CC。

  同日,穆迪將中國恒大及其子公司的企業家族評級從 Caa1 下調至 Ca,評級展望維持負面。這是穆迪年內第三次下調恒大信用評級。

  穆迪 Ca 的評級,已是其長期評級中的倒數第二級,距離最低等級的 C(收回本金及利息的機會微乎其微)僅剩一步之遙。

  在業內看來,這意味著恒大集團想通過公開發債籌集大量資金的可能性已經不大,從銀行、信托、基金等方面獲得融資也更加困難。

  信用危機面臨的可能會是擠兌、訴訟、資產保全等反應。對於借款、賒賬給恒大系的債權人來說,搶先一步提起訴訟,保全資產,或許才是最優的選擇。

  7 月 7 日,有銀行向法院申請,對恒大地產和恒大地產子公司恒譽置業進行 1.3 億元的財產保全。7 月 19 日,上述裁判文書被傳開後,恒大遭遇股債雙殺。

  隨著越來越多的企業加入到訴訟行列,對恒大集團是否會進入破產重整程序的猜測,也愈演愈烈。即便是恒大集團專門發布公告否認將進入破產重整,也沒有平息輿論的擔憂。

  就連其一直堅定的支持者香港商人劉鑾雄夫婦,也開始割肉離場。

  9 月 23 日,劉鑾雄夫婦控制的華人置業(00127.HK)公告稱,今年 8 月 30 日至 9 月 21 日期間,其通過聯交所公開市場共出售了約 1.09 億股恒大股票,占恒大總股本的 0.82%,套現約為 2.47 億港元(編者注:此次交易後,華人置業還持有 7.51 億股恒大股份,占後者已發行總股本的約 5.66%)。

  華人置業還表示,根據市況,可能會在 2021 年 9 月 23 日起至此後的 12 個月裡,出售所持有的部分或全部恒大股票。

  華人置業是恒大集團 2009 年赴港上市的基石投資者,此後曾多次增持恒大股票。截至 2020 年,其是恒大集團的第二大股東。

  2017 — 2018 年間,華人置業先後共購入約 8.6 億股恒大股份,總成本約為 135.96 億港元,平均成本約為每股 15.8 港元。而此次華人置業割肉出售的 1.09 億股,均價僅為 2.27 港元 / 股。

  這可能意味著,即便是最堅定的投資者,也不再看好恒大集團的未來。

  在信用崩塌、多地項目停工、支持者退出的情況下,恒大集團還能否維持其物業銷售,獲得繼續的現金流?

  



  攝影 :《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊

  停工

  恒大集團自身業務的開展,已經受到了嚴重的影響。

  從 7 月開始,多地爆出恒大集團及其旗下的項目因拖欠供應商款項而被停工的消息。

  7 月 29 日,六安恒大御湖莊園停工;8 月 2 日,漯河恒大悅府停工;8 月 6 日,太倉恒大文化旅游城部分地塊停工 ……

  恒大集團在 8 月 31 日的公告中表示,由於一些與房地產開發相關的應付款項逾期未付,導致集團部分項目停工。集團正與供應商及建築承包商洽談,通過延期支付或以物業抵扣欠款,爭取項目復工。集團將盡最大努力持續運營,爭取按時交樓。

  9 月 24 日晚間,恒大汽車(0708.HK)公告稱,鑒於流動性的問題,在 " 恒大 · 養生谷 " 及新能源汽車生活空間配套中,造成有延遲支付供應商和工程款情況,導致部分相關項目停工。截至本公告日期,恒大集團為部分項目爭取復工未獲得重大進展。

  除了正在建設的項目,恒大集團旗下公司此前拍到的土地,也因未能及時繳納費用而被收回。

  9 月 22 日,安徽省安慶市土地收購儲備中心官網發布公告稱,因安慶粵通置業有限公司欠繳土地出讓金,安慶市人民政府已依法解除恒大中央公園項目地塊國有建設用地使用權出讓合同。

  而由於恒大財務爆雷,以及績效、補貼、報銷等未能及時足額發放,不少恒大員工及一線項目人員選擇離職,也使得恒大集團的諸多業務無法開展。

  據一位中部省份的恒大離職員工介紹,他負責銷售的恒大項目已經停工,項目的銷售、內勤甚至財務總監都已離職。甚至有購房者在准備繳納後續的房款時,找不到恒大的員工,項目的負責人也無法聯系。

  該員工介紹,自己也買了這個樓盤,但還沒有網簽——已網簽的房產不會被視為恒大相關公司的資產而被法院凍結查封,而未網簽的房產則存在此風險——因此非常擔心。對於已網簽還需要後續付款的客戶,他也在勸對方等一等," 先不說交了錢後能不能復工,現在是想交錢都找不到人和地方去交。"

  一位還在職的恒大員工稱,現在公司內部也是人心惶惶。按正常情況,每個月的 5 日、20 日,單位會分兩次發放工資、績效、補助等。9 月 5 日的薪資已經發放,但 9 月 20 日的薪資,有的地方發齊了,有的地方只發了 10%,有的地方則沒有發放。個別地區或公司已經開始摸底,看員工是否同意由自己繳社保,單位不再繳納。

  這位員工還有此前介紹朋友購買恒大房產的提成款、幫助單位墊款的報銷等還沒有拿回來,加上被套在恒大財富的理財資金等,相當於有數十萬元被 " 壓在 " 單位。

  據他介紹,他所在的部門近期已有兩人離職,部分業務停滯,尚未離職的員工也都在想著如何要回恒大財富中的理財資金,工作效率大打折扣。

  " 員工都沒有保障,公司怎麼運行,任務怎麼完成?" 他說,現在大家的態度是,不管老板怎麼喊口號,只看公司的實際行動," 員工也要生活 "。

  一邊是外部供應商、承包商停工;討要欠款,另一邊是內部員工收入難以保障,無法凝聚人心。內外交困的恒大如何破解?

  自救

  8 月 19 日,人民銀行、銀保監會相關部門負責同志約談恒大集團高管。人民銀行、銀保監會指出,恒大集團作為房地產行業的頭部企業,必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署,努力保持經營穩定,積極化解債務風險。

  8 月 20 日 , 恒大作出回應稱 : 恒大集團將切實履行企業主體責任 , 全力以赴、想盡一切辦法確保工程建設 , 保質保量完成樓盤交付。

  9 月 1 日 , 恒大集團舉行了 " 保交樓 " 軍令狀簽署大會。8 位副總裁率八大保交樓專項工作組以及各省公司董事長率班子成員、項目總,簽署 " 保交樓 " 軍令狀。

  9 月 22 日,恒大集團再次召開 " 復工復產保交樓 " 專題會。

  但沒有資金,如何復工復產?並不容易。

  從上半年開始,恒大就通過增發股本等方式獲取資金。近期又開啟 " 賣賣賣 " 模式。

  3 月 28 日,恒大集團及其附屬公司通過向投資者配發及發行新股、出售現有股份等,獲得 163.5 億港元;5 月 13 日,恒大集團向投資者配售 2.6 億股恒大汽車股份,每股 40.92 港元,得款約 106 億港元。




  8 月 1 日,恒騰網絡(0136.HK)公告稱,股東恒大集團按每股 3.20 港元的價格出售恒騰網絡 11% 股份。恒大集團據此獲得現金淨額約 11.8 億港元。

  8 月 17 日 , 盛京銀行(2066.HK)公告稱,股東恒大集團按每股人民幣 6.0 元之價格出售盛京銀行股份有限公司 1.9% 股份。恒大集團據此獲得資金 10 億元。

  據悉,恒大集團還出售了深圳市高新投集團有限公司 7.08% 股權、恒大冰泉集團有限公司 49% 股權及 5 個地產項目股權及非核心資產,共計回款 123.1 億元。

  恒大集團還表示,其位於香港的總部大樓、恒大汽車的股份,也都在可售名單中。

  只不過,從目前的情況看,和恒大集團龐大的債務相比,這些資金也只是杯水車薪。

  除了回籠資金,恒大集團也在嘗試通過延遲兌付、" 以房抵債 " 等方法化解危機。

  9 月 13 日,恒大集團制定的《恒大財富投資產品兌付方案》公布,兌付方案包括現金分期、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付三種方案。投資者可以在三種方案中選擇其一,或者組合任意兩種及三種方案兌付。實物資產包括住宅、公寓、商鋪和車位。

  不過,這種方式並不能讓一些恒大財富的投資者們滿意。

  一名不願具名的恒大員工表示,現金分期意味著遙遙無期,而 " 以房抵債 " 也存在很大的不確定性。" 即便是抵最優質的住宅,也要面臨期房最終能否完工的問題。據我們所知,很多期房都已經停工。更何況,理財的錢遠遠達不到期房的價值,這意味著我們還得往裡搭錢,風險太大了。" 而沖抵購房尾款,同樣面臨著是否會爛尾的風險。

  有投資者看到兌付方案後自嘲道:之前恒大的投資人是 " 借錢借成了股東 ",現在他們是 " 理財理成了購房款 "。

  " 借錢借成股東 " 指的是 2020 年 9 月的恒大集團 " 債轉股 " 事件。彼時的恒大集團與 1300 億元戰略投資者進行商談,將其中的 863 億元實現了債轉股。

  業內人士認為,去年的 " 債轉股 " 事件,讓很多金融機構提高了警惕,間接導致恒大集團的融資難度增加。如今的恒大集團,若再想 " 故技重施 ",恐怕是難上加難。

  有意思的是,據多位包工頭、供應商爆料,曾有恒大旗下的公司,以恒大冰泉來抵賬,這在 2018 年、2019 年較為常見。" 連商票都沒有,就是水,還愛要不要。一些人因為拿錢無望,只能拉回一箱箱的恒大冰泉。"

  如今,恒大冰泉也已經 " 出嫁他人 "。

  斷臂

  萬達的 " 斷臂求生 " 被視為地產商自救的經典案例。

  2017 — 2019 年,萬達先後出售了 13 個文旅項目、14% 的萬達商業股份、12.77% 的萬達電影股權、100% 的萬達文化管理股權、37 家萬達百貨門店、手上唯一的保險牌照,並清空了所有的海外資產,回血超過千億元。

  許家印能否復制王健林的自救方式?

  公告顯示,截至 6 月 30 日,恒大集團共有土儲項目 778 個,總規劃建築面積 2.14 億平方米,土儲原值 4568 億元,還有 146 個舊改項目。完全竣工及在建的在售項目累計達到 1236 個。

  網上也有很多人提出疑問,既然有這麼多的土地儲備,為何不能賣地回血?

  實際上,房企在經營過程中,為了提高資金的周轉和使用效率,往往會在取得土地及項目的四證之後向銀行申請開發貸。

  恒大集團的公告也從側面印證了上述分析。恒大集團表示:部分借款由本集團之物業及設備、土地使用權、投資物業、開發中物業、持作出售竣工物業、銀行現金及本集團內若幹附屬公司的股本權益作出抵押。

  也就是說,這些土地或項目可能已經被抵押出去,若想出售,首先得拿資金 " 贖回 " 土地或項目,再將其賣出,賺取扣除買地利息等成本後的差價。

  而恒大集團目前最缺的就是現金,如果 " 贖回 " 土地或項目後短期內無人接手,甚至可能要賠本賣出,得不償失。

  若不考慮贖回問題,就恒大持有的土儲和項目,想要找到能接手的下家,也並不容易。

  萬達在 " 斷臂求生 " 時,不存在疫情影響。彼時," 三道紅線 " 政策也未出台,大環境利於其他企業拿出大量資金收購萬達的資產。

  而當前疫情在全球肆虐," 三道紅線 " 下其他地產商要達到合規,很難拿出如此大量的資金。在 " 房住不炒 " 的大環境下,其他行業進軍房地產業也要左右思量。



  另外,據媒體報道,許家印對於手中的土儲看得極重,認為是他 " 東山再起 " 的本錢。在這種情況下,不到萬不得已不會選擇賣地回血。

  而就已建成和在建的待售物業來看,恒大集團也面臨著銷售額迅速下降的困境。

  恒大集團在公告中明確表示:9 月通常是中國地產行業物業合約銷售高峰,然而由於對集團的持續負面新聞報道嚴重影響潛在購房者信心,公司預期 9 月銷售持續大幅下降,導致集團銷售回款持續惡化,進一步對現金流及流動性造成巨大壓力,而為緩解流動性問題采取的其他措施未取得預期效果。

  在土地和項目之外,恒大集團還持有不少上市公司的股份。據統計,目前恒大仍持有恒大物業 59.04% 股權、恒大汽車 74.99% 股權、恒騰網絡 26.55% 股權、嘉凱城 27.85% 股權、盛京銀行 34.5% 股權。

  按 9 月 24 日的收盤價計算,上述股權分別價值 276.3 億港元、163.48 億港元、16.49 億元人民幣、41.68 億港元、212.52 億港元,共計約合 593 億元人民幣

  即便是上述公司的股權全部售出,所得回款也難以填補當前恒大集團的債務。

  此外,按今年 3 月份房車寶 1364 億元的估值算,恒大持有的 90% 股份價值約 1228 億元。但按照如今恒大集團信用情況,房車寶上市的可能性並不高。

  還有網友提出,許家印能否將其持有的股權質押,換取資金?

  恒大集團的股價自去年 7 月份以來一路下跌,從最高的 26.77 港元 / 股跌到了今年 9 月 24 日的 2.36 港元 / 股,目前的市值只有 313 億港元。雖然許家印持股超過 70%,但按市值計算,僅有約 220 億港元。再以質押時一般為股票市值的三成左右計算,即便是許家印質押全部股份,也只能換得不到 100 億港元的資金。

  即便如此,據媒體報道,有實力的潛在買家,並不認為恒大集團目前的資產價格已到達 " 底部 "。不到恒大把價格 " 打骨折 ",他們可能不會出手。

  恒大集團想要復制萬達模式斷臂求生,或許並不現實。

  個案

  雖然恒大集團目前在解決債務危機上似乎面臨著 " 死結 ",但在監管部門方面,除了此前的人民銀行、銀保監會相關部門負責同志約談恒大集團高管外,似乎並沒有太大的動作。

  坊間普遍認為,這是監管層認為恒大集團方面主要是單個企業的流動性困難,對其他產業鏈的影響有限。這也意味著,近期監管層可能並不會直接出手救助恒大集團。

  但若做 " 最壞的打算 ",許家印會不會 " 跑 "?

  目前看,並沒有上述跡象。9 月 22 日,許家印表示,必須認識到全力以赴抓好復工復產的重要性,保質保量順利交樓是公司必須履行的義務,是公司一定要承擔的責任。

  還有一個小細節:在 9 月 10 日恒大財富專題會上,許家印的兒子許智健出現在了會場。

  據悉,恒大方面已聘任華利安諾基(中國)有限公司及鍾港資本有限公司為聯席財務顧問,以評估其資本架構並探索所有可行方案,以緩解目前的流動性問題。

  或許,這兩家 " 智囊 ",能解開恒大集團的 " 死結 "?

  中國人民大學重陽金融研究院高級研究員王衍行認為,讓子彈再飛一會兒不失為明智的選擇。外界已經在奮力幫助恒大,否則恒大如今的處境要艱難得多。關鍵在於,許家印要態度明朗,拿出願賭服輸的自救本領。" 自助者天助,自救者天救 "。

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