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中国部分地区提前还贷受限背后:住房按揭贷款缩水

[房屋贷款] 中国部分地区提前还贷受限背后:住房按揭贷款缩水

近期，关于“提前还贷受限”的现象引起关注。

近年来，随着居民对降低负债成本的需求增加，以及经济环境的变化，越来越多的房贷借款人选择提前还款。然而，最近不少购房人反映，部分银行近期对提前还款的金额、次数以及线上还款渠道进行了限制。不过，据记者了解，这种调整更多是部分银行网点根据自身业务压力做出的局部性调整，并未在全国范围内普遍实施。

据2024年年报，国有六大行去年住房按揭贷款同比减少6000多亿元，个人住房贷款不良率均有所走高。

在此背景下，业内人士表示，未来银行个人住房按揭贷款业务将继续承压。针对“提前还贷”现象，各地应积极推动降低月供的相关政策，如商业贷款转公积金贷款政策的推广、适当延长还款期限等，以缓解居民的负债压力，稳定房贷市场。

部分地区提前还款受限

不少房贷借款人反映，部分银行对房贷提前还款的金额和次数做出了限制，还款预约时间也有所延长。针对这一情况，记者询问多家银行，部分银行解释称，近期提前还贷的业务量明显增加，调整相关政策是为了更好地应对业务量上升带来的相关压力。

来自上海的一位购房人对记者表示，他在某大型银行办理提前还贷时，发现自己的还款次数受到了限制。以前他每年可以预约五次提前还款，但最近发现次数减少到两次。此外，他还注意到，如果选择通过线上方式还款，单次还款金额不得超过20万元。

多家银行相关工作人员向记者表示，确实对相关政策进行了调整。以工商银行上海分行为例，该行信贷经理表示，目前仅对线上还款次数进行了调整，线上还款的单次金额上限被设定为20万元。不过，客户仍可选择线下还款方式，线下提前还款既不限制额度，也不限制次数。

交通银行上海分行某支行的客户经理向记者介绍，如果客户想要提前还贷，需要亲自前往网点办理预约手续。提前还款的额度和调整方式没有限制，但目前银行规定了一次集中的提前还款时间。

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当被问及今年提前还贷人数的变化情况时，多位客户经理表示，近期提前还贷的人数有所增加。通常情况下，客户需要至少提前三到四周预约提前还贷。

针对贷款人普遍关注的“提前还贷政策是否会全面收紧”的问题，记者了解到，“收紧提前还贷政策”目前仅在部分地区出现，并未在全国范围内普遍实施。北京、深圳、天津、杭州、温州等多个城市的银行网点工作人员向记者表示，目前暂未对线上提前还款渠道进行限制。

上海易居研究院副院长严跃进也对记者表示，市场无需过度担忧房贷提前还款会出现统一收紧的情况。国家层面对于提前还款是持开放态度的，在合同规则框架内，允许购房者与商业银行进行协商，包括调整利率基点等事宜。

严跃进也提醒，不过在实际操作中，部分银行网点的个别操作可能引发一些猜测。鉴于此，商业银行可以对相关操作形成统一口径，以便增强社会公众对政策稳定性的预期。

为何出现区域性收紧

在过去，房贷业务一直是银行重要的长期稳定收入来源之一。然而，近年来随着居民观念的转变，越来越多的购房者开始注重降低负债成本。在对收入增长预期较弱且存款和理财产品收益率较低的情况下，部分购房者认为提前还贷更具性价比，因此提前还贷的现象逐渐增多，这也对银行的住房贷款业务产生了一定的影响。

根据央行今年2月公布的数据，截至2024年四季度末，个人住房贷款余额达到37.68万亿元，较上年同期下降了1.3%。与此同时，2024年全年房地产贷款余额也出现了0.2%的同比下降。这一趋势在2025年仍在延续。央行披露的2月金融数据显示，当月居民中长期贷款减少了1150亿元，同比多减少112亿元。

从上市银行2024年的年报中，也能观察到类似的趋势。截至2024年末，多家银行的个人住房贷款余额较上年同期有所下降。其中，六大国有银行的个人住房贷款余额合计减少了6211亿元，降幅较2023年进一步扩大（2023年减少了5568亿元）。

具体来看，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行的个人住房贷款余额分别为6.08万亿元、6.19万亿元、4.98万亿元和4.09万亿元，一年内分别减少了2052.88亿元、1986.67亿元、1863.3亿元和789.97亿元。上述四大行2024年的个人住房贷款余额合计减少了6692亿元，相较于2022年减少了1.25万亿元。