今年453房企破產!賺大錢時代已去?

日期: 2020-12-04 | 來源: 財經雜志 | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
　　過去20年，中國房地產業經歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時代轉換。如今，品質、服務、成本管控、現金流管理已經成為決定房企成敗生死的硬性指標

　　

　　文｜《財經》記者王博《財經》研究員劉建中

　　編輯｜馬克

　　自2016年底中央經濟工作會議提出“房住不炒”後，炒房客退場，開發商的高房價紅利被強制削減。2020年疫情暴發，經濟面臨危機，但中央控制房地產杠杆率的決心不減，讓房地產業清醒地認識到，持續近20年的粗放、高速增長徹底遠去，向管理要效益不再是口號，而是不得不為、不為就會被淘汰的現實。

　　新時代之下，每家開發商都會感覺痛苦，幾乎沒有一家企業自願從賺大錢、賺快錢的粗放模式轉向精細化管理模式，都是被逼無奈，被迫轉型。

　　又一次時代更迭

　　2002年之前，中國房地產行業還處於土地紅利階段，這一時期，哪家地產商有本事拿到便宜的土地，就有可能賺到超額利潤。

　　那時，房地產市場化剛剛起步，城鎮化建設也處於初期，大量房企在這一時期創建，城市建設需求與迅速崛起的行業高度契合，對於開發商來說，拿到地就意味著一半錢揣進了兜裡。

　　2002年之後，中國房地產繼續維持供需兩旺的態勢，這一年的5月9日，國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，至此，沿襲多年的土地協議出讓方式終止，商業、旅游、商品住宅等各類經營性用地被推向市場，房地產正式進入杠杆紅利時代，房產大佬們只要融到錢，就可以從公開市場上拿地建樓。

　　地產開發本就是資金密集型行業，招拍掛制度讓中國房地產市場成為全球資金的熱土。這一時期，融創、碧桂園、恒大、泰禾、富力等地產公司利用資金杠杆，成功實現規模擴張，銷售額從百億躍進到千億。

　　招拍掛為地方財政提供了經濟建設資金，讓原本老舊的城市高樓林立，但20年間，房價、地價也被越炒越高，致使地產全行業負債率水平居高不下。

　　2020年，房企債券到了還本付息高峰期，全年房企債券合計到期約8365億元，比2019年增加1880億元。

　　為了抑制過高的房價和企業杠杆率，中央在2017年加大房地產調控力度，2018年金融機構開始收緊地產公司的信貸。一線城市房價也進入為期三年的震蕩下跌或緩慢上漲態勢。但仍有地產公司認為，政府的財政收入、經濟增長都離不開房地產拉動，房地產的金融紅利仍會延續。

　　轉折點在2020年到來。這一年，整個中國房地產行業在艱苦求生中窺見了政府控房價、去杠杆的決心。據《財經》記者不完全統計，截至2020年10月31日，全國已有453家房企發布破產公告，平均每天約1.5家房企被清算。

　　年初受疫情影響，工地停工、售樓處關門，房企去化艱難。開發商們一邊降價、打折、促銷、回款，一邊等待政府的救市政策，希望重新回到“正軌”，能繼續融資擴大規模，拿地建房。

　　2020年以來，貨幣政策的確松動，三次降准釋放流動性1.75萬億元。

　　據貝殼研究院統計，今年三季度，房企發債規模刷新歷史紀錄，境內外債券發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%。

　　每家房企都想搶在政策窗口期內融到錢。但今年8月，住建部和央行明確了地產行業的金融審慎管理制度，並增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。
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分類：買房租房

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