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日期: 2021-10-05 | 來源: BBC中文 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
中國最大的地產企業恒大,依然身處危機之中——債券未能兌付,股票遭到停牌,變賣優質資產,投資者抗議,買樓者彷徨。這場危機的烈度,很容易讓人忽視,危機並非僅限於這一家房企。https://t.co/fs8AXuLjn0— BBC News 中文 (@bbcchinese) October 5, 2021
中國最大的地產企業恒大,依然身處危機之中——債券未能兌付,股票遭到停牌,變賣優質資產,投資者抗議,買樓者彷徨。
這場危機的烈度、廣度,乃至戲劇性之強,很容易讓人忽視,危機並非僅限於這一家房企。
像恒大一樣,多個頭部房企面臨流動性困難,更有一批中小房企已經倒下,整個房地產在面臨一場深度震蕩。有從業者認為,“地產行業的‘大時代’結束了,至於未來是一個什麼時代,很多人還沒工夫想,先活下來再說。”
如果梳理中國房地產行業發展的歷史,不難發現,這場震蕩與危機背後,既是房企們長期高杠杆運行使然,也是中國政府嚴厲“去杠杆”政策使然,而究其原因是中國正在試圖避免一場更大的危機。
地產“創世紀”
“90年代末,有一部港劇《創世紀》,關於房地產的發展,上大學時看了這部劇,心潮澎湃,畢業後就加入了地產行業。”一位武漢的地產人士向BBC中文表示,“我感覺,1998到2018,這20年是中國內地房地產業的‘創世紀’。”
1998年,在亞洲金融風暴的壓力下,中國還堅持人民幣不貶值,導致外貿不振,連續多年以兩位數增長的中國經濟,突然降速到8.8%,中國急需新引擎提振經濟。
當時剛剛接任總理職務不久的朱镕基將房地產改革提上日程。
在朱镕基看來,拉動內需最好的方法就是激活房地產市場,房地產產業鏈很長,涉及行業多,建材、化工、鋼鐵等都會受益。“轉正”四個月後,朱镕基領導下的國務院正式宣布,福利分房年代結束,住宅商品化時代開啟。
之後十多年,房地產市場成為拉動中國內需的火車頭,但也伴生了“房價暴漲”“土地財政”等頑疾,甚至產生“強拆”等嚴重的次生問題,但房地產市場一舉“放活”,狂飆突進的發展成為中國經濟的重要動力。
這一過程中,中國不少房地產企業都沿襲香港賣“樓花”的模式(預售制)——向銀行借貸數以億計的資金買地,之後幾個月內就開盤售樓,收回數倍資金,接著再把這筆錢投入買更多的地,借更多的債,開更多的盤。
地方政府也在這一過程中大舉賣地,充實財政;居民買房“上車”,在不斷上漲的房價下實現資產增值,似乎實現了一個難得的多贏局面。
10年過去,房地產市場的好日子並沒有結束。一如1998年的亞洲金融危機,另一場危機為中國房地產的一個高光時刻埋下伏筆——2008年,美國爆發次貸危機,金融海嘯波及全球,當年11月中國進出口數據突然跳崖,出口增速從上月的19.2%下降到-2.2%,進口增速從上月的15.7%下降到-17.9%。
為了刺激房地產提振經濟,2008年財政部宣布個人首次購買住房的契稅稅率下調到1%,並對個人買賣商品房暫免印花稅和土地增值稅。中國央行宣布,首次置業和普通改善型置業貸款利率下限為基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。
這兩劑猛藥,使房地產的拉動效應十分耀眼。2009年剛過完一季度,30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升,有10個城市環比增幅甚至超過50%。
到2016年,中國開啟一輪棚改貨幣化,簡而言之就是將城市中難以配套的“老破小”的區域進行拆除,給予拆遷戶現金補貼,鼓勵他們再拿這筆錢去購房。
棚改貨幣化的加入,像是備齊了柴火,點著了火苗,再澆上一盆油——中國的房地產市場的火勢“騰”的一下竄了起來。
中國樓市“量價齊升”,恒大通過激進的高杠杆操作,搭上政策的“東風”,瞬間膨脹,當年就成為中國第一大房企,也將許家印推上了中國首富的寶座。
香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚向BBC中文表示,1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力,創造了大規模城市化、經濟高速增長、民生大幅改善的成就,所以房地產拉動國家的經濟增長做出了很大貢獻。- 新聞來源於其它媒體,內容不代表本站立場!
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