在加拿大,多數銀行和貸款經紀對每一個地產貸款都是當成一個“Transaction”交易來看,那是因為加拿大的多數貸款都是自住貸款。
但是,越來越多的加拿大人都把地產當作投資工具,尤其是金融危機後,大的機構如保險公司,養老金公司,大量投資地產項目;富有的個人也開始加大他們地產項目的組合投資。目的無非就是創造財富自由,或者額外的現金流。對他們來講,房屋貸款如果只當作單筆交易來看,對以後整體的投資規劃代價會很昂貴的。
地產投資者知道,為了達到長遠的目標,他們不能只做一筆投資,必須做投資組合(可能是不同地域,不同物業類型,不同數目的地產項目等)。但是他們可能不知道的是,每一筆單向交易對整個投資組合都會有影響。因此,投資者是承擔不起如果一筆融資貸款交易沒有策劃好,影響整個全局的狀況。他們需要有一個得力的貸款顧問,幫助他們策劃整個戰略規劃,有豐富的經驗和知識,在地產投資組合融資操作方面實戰經驗老道豐富。
在房屋貸款領域,從單筆交易到投資組合,需要腦筋轉換:從“小”到“大”的轉換。多數銀行和貸款經紀都被訓練成處理單筆簡單交易—提供貸款。你找到他們,說你買了一個房子,需要一筆貸款。如果他們根據你的要求,簡單地提供了一筆貸款,那麼他們純粹就是注重單筆貸款交易,而不是你的整個投資組合。
這就像下象棋,你是考慮眼前的一步,還是從上鳥瞰,縱觀全局。如果只考慮眼前,你可以走出一步,但是你卻不知道,這一步對你的對手和你自己下一步的影響。如果從空中鳥瞰,你可以預計你這一步帶來的連鎖反應—因而避免潛在的錯誤。
一個采用“投資組合戰術”的銀行或貸款經紀,一開始就會問你:你的長遠規劃是什麼?通常我們這兒說的是5年或以上。我在日常處理一些貸款案例的時候,發現地產投資者和自住房購買者需求完全不同(我個人的經驗也是一樣的)。而且,我發現主要的兩大障礙是:1) 連續不斷的從貸款公司融到資金; (2)地產組合所有投資項目的首付款來源。這兩個障礙有因果關系,互相牽扯。因此,如果你想認認真真通過地產投資組合創造財富,你必須具有戰略眼光和戰術,確保今天的決定不會為自己以後設下障礙。
明天我們具體談談上面兩種方法的區別,以及一些案例分析。