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樓主 / 三木
- 時間: 2010-12-06 13:42（說明：總體上，買法拍屋還是比買普通屋便宜一些，還是有利可圖的。前提是您或者您的代理要懂行，您有承擔相關風險的能力。）
大家都知道，屋主還不上房貸是引起目前這次經濟危機的主要直接原因。這場危機至今還沒有完全結束，美國市場上仍有大量的法拍屋出售。在美國，購買法拍屋已成為眾多房產投資者和一般購房者的一種常見做法，據RealtyTrac統計，美國法拍屋的成交量占2010年房屋成交量的31%。
當然，購買法拍屋有利也有弊。買家必須花功夫多做些研究，根據自身的情況來決定。本帖先在一般意義上說說法拍屋的好處和風險，並根據我們BC省的情況，談談在溫哥華購買法拍屋的風險。
順便說一下，按照BC省的法律精神，我們這裡法拍屋都會先到MLS掛牌，最後經法庭批准成交。我們BC省的法拍屋不多，低陸平原目前大概有300來間法拍屋掛牌，獨立屋和共管房屋各約有150來間。大多在Chiliwack，langley, Surry, Maple ridge等相對偏遠的地方，華人集中的Vancouver、Burnaby、Richmond總的法拍屋掛牌數也就三、二十間。希望了解BC省低陸平原法拍屋Listings情況的朋友，請給俺發Email （vanliving@hotmail.com)。
一、購買法拍屋的好處
1.價格低於同類房屋的市場價： 這是人們購買法拍屋的主要原因。現在美國許多地方的法拍屋價格大概等於甚至低於建築造價，用一個朋友的話說，叫做“買房送地”。不過，過去幾年中房價低於實際價值的幅度也在變化。 RealtyTrac統計顯示，到目前為止，2010年美國法拍屋的成交價比同類房屋的成交價平均低27%，而去年同期為36%。即便如此，支付實際價值的四分之三就能買到房子，對很多買家仍然具有很大的吸引力。
BC 省法拍屋的價格優勢並不很明顯 ，一般來說，我們這裡的法拍屋的第一次掛牌價，大概比同類房屋掛牌價的低5%的左右，以後經過降價和成交時的討價還價，成交價大約比同類房屋低5%-10%， 能低到15%就算很不錯了。
2. 貸款成本低：目前的低利率，加上房價低，，使買家每月的還款額降低，從而使投資者能夠以同樣的資金買到更多的房產；或者讓自住房的購買者早日還清房貸。
二、購買法拍屋的風險
購買法拍屋的風險主要有以下幾個方面：
1. 房屋狀況無保證
法拍屋多狀況不佳，原因1). 法拍屋的前任屋主已經離開房屋很長時間了；2). 屋主意識到房子被房子被銀行收走，不再關心房子的狀況；3). 原屋主經濟窘迫，有心無力, 從而導致房屋長期缺乏必要的維護和保養；4). 房屋本身就是大麻屋、漏水屋等，因此很多法拍屋狀況並不好。
還有，法拍屋的買家，往往不會或者不能檢查徹底房子，對房屋的狀況缺乏全面了解。
“出來混，總是要還的”，前任屋主欠房子的維修和保養，必將傳遞到新的買家，由新買家補上。
BC省的法拍屋還有個“賣家不保障房屋質量”問題，我們這裡的法拍屋的賣家基本上都是貸款機構，他們在接受offer之前，都要求買家必須同意，買的是“where is, as is”， 賣方不保證房屋的質量和附帶的電器（如冰箱、爐頭等）。
2. 法律問題
購買法拍屋的最大法律風險是，成交原來的業主不肯搬離。這種情況非常少見（俺就沒有碰到過），但這種可能性不能排除。原來的業主房子被拍賣了，經濟上也可能破產了，破罐子破摔，他不搬家，新的買家只有重新訴諸法律，由法庭驅逐他。驅逐的法律過程漫長，費心費力。
法拍屋還可能隱藏其他法律問題，比如原業主拖欠所欠稅款、拖欠工程款等，第二、第三貸款等，這些費用有可能會轉移到新的業主，為了避免這種法律問題，在決定購買一個法拍屋前，一定要做全面徹底的產權調查。
BC省法拍屋，一般不存在法律問題，因為我們這裡的法拍屋買賣必須通過法庭批准。但是的但是，如果萬一在買賣法拍屋中產生的法律糾紛，買家就要直接和對方的律師打官司，處境很不利。
3.貸款問題
1).購買法拍屋的貸款要求比正常掛牌的房屋高: 表現為貸款條件要求高，首付比例要求高，利率也可能比較高。而且，溫哥華人去美國買法拍屋，不容易找到好的貸款。
2). 法庭判決後，很快就必須過戶，所以買發拍屋前，就應當妥善安排購房款。
4. 購買過程諸多不便
1). 買家需要大量的充裕時間： 前已述及，發拍屋的賣家一般是貸款機構，他們“公事公辦”，整個買房中的看房、驗房、上法庭、過戶等過程的安排基本上都是賣家說了算, 買家必須有充裕的時間配合賣方的日程。
2). 能否買到看中的發拍屋有很大的不確定性：買家決定購買某個物業，看房、驗屋，解除條件，這時房子就算買定了。法拍屋則不同，BC省的法拍屋買賣，賣方可以在法庭裁決前的任何時候都可以接受沒有數量限制的其他OFFERS，甚至開庭當天，其他買家仍然可以直接帶著OFFER去競拍。法庭會會檢查所有的OFFER，並最終批准將房屋賣給某一個買主。
所以，就算第一個出OFFER的買家，和銀行簽訂了有效合約，但仍不知道自己最後能不能買到這個房，必須等待法庭裁決。等待的過程中，第一個出OFFER的買家一般情況下，什麼都不能做，就算看到另外一個更適合的物業，也不能買。從這一點上說，發拍屋不適合那些急於安家的買家。
3). 買家比較難於充分了解物業狀況：看房過程，有的“屋主”不配合，或者限制看房時間，或者不讓買家非常仔細地看房；而且，除非是第一個OFFER，以後的其他OFFER都是必須沒有條件，出後面這些OFFER的買家很可能不能驗屋，很可能得不到全部的房屋資料。從而導致買主不能全面了解目標物業，增加購買法拍屋業的風險。
法拍屋的購買過程和一般房屋的買賣有很大不同，也有不少風險，您有必要仔細評估，並與有經驗的人士詳細討論，甚至有必要找一個有經驗、有職業道德的經紀人，幫您買到合意的法拍屋。 -
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- 時間: 2010-12-06 14:49
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- 時間: 2010-12-06 14:55
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- 時間: 2010-12-06 15:00
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- 時間: 2010-12-06 17:252. 法律問題
購買法拍屋的最大法律風險是，成交原來的業主不肯搬離。這種情況非常少見（俺就沒有碰到過），但這種可能性不能排除。原來的業主房子被拍賣了，經濟上也可能破產了，破罐子破摔，他不搬家，新的買家只有重新訴諸法律，由法庭驅逐他。驅逐的法律過程漫長，費心費力。
法拍屋還可能隱藏其他法律問題，比如原業主拖欠所欠稅款、拖欠工程款等，第二、第三貸款等，這些費用有可能會轉移到新的業主，為了避免這種法律問題，在決定購買一個法拍屋前，一定要做全面徹底的產權調查。
BC省法拍屋，一般不存在法律問題，因為我們這裡的法拍屋買賣必須通過法庭批准。但是的但是，如果萬一在買賣法拍屋中產生的法律糾紛，買家就要直接和對方的律師打官司，處境很不利。 -
- 時間: 2010-12-06 21:21[quote="三木"]2. 法律問題
購買法拍屋的最大法律風險是，成交原來的業主不肯搬離。這種情況非常少見（俺就沒有碰到過），但這種可能性不能排除。原來的業主房子被拍賣了，經濟上也可能破產了，破罐子破摔，他不搬家，新的買家只有重新訴諸法律，由法庭驅逐他。驅逐的法律過程漫長，費心費力。
法拍屋還可能隱藏其他法律問題，比如原業主拖欠所欠稅款、拖欠工程款等，第二、第三貸款等，這些費用有可能會轉移到新的業主，為了避免這種法律問題，在決定購買一個法拍屋前，一定要做全面徹底的產權調查。
BC省法拍屋，一般不存在法律問題，因為我們這裡的法拍屋買賣必須通過法庭批准。但是的但是，如果萬一在買賣法拍屋中產生的法律糾紛，買家就要直接和對方的律師打官司，處境很不利。[/quote]
學習了！
請問三木， 這個過程要多長時間？ -
- 時間: 2010-12-07 08:483.貸款問題
1).購買法拍屋的貸款要求比正常掛牌的房屋高: 表現為貸款條件要求高，首付比例要求高，利率也可能比較高。而且，溫哥華人去美國買發拍屋，加拿大人去美國的法拍屋，很多銀行不放貸款。
2). 法庭判決後，很快就必須過戶，所以買發拍屋前，就應當妥善安排購房款。
4. 購買過程諸多不便
1). 買家需要大量的充裕時間： 前已述及，發拍屋的賣家一般是貸款機構，他們“公事公辦”，整個買房中的看房、驗房、上法庭、過戶等過程的安排基本上都是賣家說了算, 買家必須有充裕的時間配合賣方的日程。
2). 能否買到看中的發拍屋有很大的不確定性：買家決定購買某個物業，看房、驗屋，解除條件，這時房子就算買定了。法拍屋則不同，BC省的法拍屋買賣，賣方可以在法庭裁決前的任何時候都可以接受沒有數量限制的其他OFFERS，甚至開庭當天，其他買家仍然可以直接帶著OFFER去競拍。法庭會會檢查所有的OFFER，並最終批准將房屋賣給某一個買主。
所以，就算第一個出OFFER的買家，和銀行簽訂了有效合約，但仍不知道自己最後能不能買到這個房，必須等待法庭裁決。等待的過程中，第一個出OFFER的買家一般情況下，什麼都不能做，就算看到另外一個更適合的物業，也不能買。從這一點上說，發拍屋不適合那些急於安家的買家。
3). 買家比較難於充分了解物業狀況：看房過程，有的“屋主”不配合，或者限制看房時間，或者不讓買家非常仔細地看房；而且，除非是第一個OFFER，以後的其他OFFER都是必須沒有條件，出後面這些OFFER的買家很可能不能驗屋，很可能得不到全部的房屋資料。從而導致買主不能全面了解目標物業，增加購買法拍屋業的風險。
法拍屋的購買過程和一般房屋的買賣有很大不同，也有不少風險，您有必要仔細評估，並與有經驗的人士詳細討論，甚至有必要找一個有經驗、有職業道德的經紀人，幫您買到合意的法拍屋。 -
- 時間: 2010-12-07 08:55
三木 寫道:3.貸款問題
1).購買法拍屋的貸款要求比正常掛牌的房屋高: 表現為貸款條件要求高，首付比例要求高，利率也可能比較高。而且，溫哥華人去美國買發拍屋，加拿大人去美國的法拍屋，很多銀行不放貸款。
2). 法庭判決後，很快就必須過戶，所以買發拍屋前，就應當妥善安排購房款。
4. 購買過程諸多不便
1). 買家需要大量的充裕時間： 前已述及，發拍屋的賣家一般是貸款機構，他們“公事公辦”，整個買房中的看房、驗房、上法庭、過戶等過程的安排基本上都是賣家說了算, 買家必須有充裕的時間配合賣方的日程。
2). 能否買到看中的發拍屋有很大的不確定性：買家決定購買某個物業，看房、驗屋，解除條件，這時房子就算買定了。法拍屋則不同，BC省的法拍屋買賣，賣方可以在法庭裁決前的任何時候都可以接受沒有數量限制的其他OFFERS，甚至開庭當天，其他買家仍然可以直接帶著OFFER去競拍。法庭會會檢查所有的OFFER，並最終批准將房屋賣給某一個買主。
所以，就算第一個出OFFER的買家，和銀行簽訂了有效合約，但仍不知道自己最後能不能買到這個房，必須等待法庭裁決。等待的過程中，第一個出OFFER的買家一般情況下，什麼都不能做，就算看到另外一個更適合的物業，也不能買。從這一點上說，發拍屋不適合那些急於安家的買家。
3). 買家比較難於充分了解物業狀況：看房過程，有的“屋主”不配合，或者限制看房時間，或者不讓買家非常仔細地看房；而且，除非是第一個OFFER，以後的其他OFFER都是必須沒有條件，出後面這些OFFER的買家很可能不能驗屋，很可能得不到全部的房屋資料。從而導致買主不能全面了解目標物業，增加購買法拍屋業的風險。
在美國，紅字部分沒有碰到過，正常貸款，利率上也沒有感覺過於別人申請的有什麼差異。如果遇見比較出色的broker或者banker,照樣拿到比一般人更好的貸款利率。 -
- 時間: 2010-12-07 09:14
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- 時間: 2010-12-07 09:16
購買法拍屋的風險
