合伙投資地產項目的幾個問題
這兩個星期,經常有電話問到怎樣操作合伙投資地產項目。現在,就幾個具體問題談談我的想法。
問: 我們有幾個朋友對地產投資感興趣,但是都有全職工作,我們都有一些資金可以合資,怎麼做?
答:在所有的合資,合作項目中,一定是資源互補,志同道合才會公平合理,長久持有。也就是說,每個合作伙伴的貢獻應該是不同的。有的貢獻資本,有的貢獻融資能力(不一定是他或她自己的資本,但是有能力找到資金),有的貢獻整個項目的運作(這個運作項目的人也可以貢獻資本,但是其收益不僅來自資本收益,也來自項目的運作和管理(通常該項目股東同意支付運作和管理費)。
很多人有一個認識上的誤區, 認為項目運作和管理就是物業管理。這是錯誤的。物業管理其實已經是項目的最後一個環節,通常項目本身要預算出10%作為物業管理費,不論是自己還是外包給物業管理公司。就好像是公司的收購兼並,兼並之後的管理是另外一個業務,通常有一個專業團隊管理。注意這兒的關鍵是:在做出收購決定之前,你所要做的所有工作,包括到哪兒收購,為什麼是那兒,當地市場,租戶結構,融資策略,價值評估,裝修估算,監督工程,與大樓物業協調裝修事宜,設計及家具,租戶招聘,審查,最後租戶入住。
上面所說的其實是一個非常專業的領域,這個運作項目的人有無能力,是否誠信可靠,決定了你的項目成功與否,項目投資回報率的高低。
如果僅僅是幾個朋友集資合作,大家都沒有專業經驗,也可以嘗試,但是要有心理准備:所有的學習都是要交學費的。不要對投資回報率有過高的要求,只當是一個學習的過程。全職工作的朋友一定對各自的分工要求明確,大家責任和利益公平合理,文件合同由專業律師擬定。千萬不要因為之前對各自的期望值沒有了解清楚,最後不得不走“離婚”這條路,傷了交情,虧了資本。
我的忠告是:如果你能自己作,願意自己作(有時間,有資本,有熱情),你完全可以自己作,但是你得對所有的決定承擔責任(負現金流,房子空置率等等),不要後悔。如果你在尋找合作伙伴,明確你在尋找怎樣的合作伙伴(資金合作伙伴還是項目運作合作伙伴),他們的條件是什麼,他們的期望值是什麼,他們為什麼要和你合作。記住:只是朋友,有交情是遠遠不夠的。既然是一個投資項目,那麼它就是一個Business,應該用專業的態度對待,這就是專業選手和業余選手的區別。
我在以前投資的所有項目中全面負責項目的整個運營,包括後期的管理。我知道這裡面所付出的時間,知識,資源(你可能得花幾年的時間建立一個出色的團隊),和資金投入。如果我現在能找到這麼一個項目運營者,熟悉當地的情況,誠心可靠,操作能力強,我會考慮做一個資金投資者,而不是運營者。因為,從運營層面上來講,如果你專注一個地區,一個物業類型,一類租戶,把它做精了,你就變成專家了,做決定時就能果斷,加快項目運作過程,說到底,加快投資回報過程,加大投資回報率,這不就是投資最基本的要義嗎?
歡迎大家閱讀,Happy Investing!
Angela Peng
604-323-3469
專業投資人,貸款顧問
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