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樓主 / winer
- 時間: 2008-12-20 02:17在投資地產中,我認為的淨現金流,和房產的投資收益是不同概念,不能混淆.當然這是我個人認為,不代表真理.
淨現金流,顧名思義就是每月或年,通過這個投資的物業,在你銀行戶口多出了多少現金流入(或流出).
舉例3個極端例子:
全額PAY了一個物業,每月租金為3000,扣除雜費地稅等,淨收入為2800,這2800就是淨現金流入.
0 DOWNPAY一個物業,每月租金3000,扣除雜費額地稅,還要貸款.每月還有100剩余,這也是現金流入.
但如果0 DOWNPAY一個物業,每月扣除雜費地稅,貸款,每月還要補貼100,那就是100現金流出.
通過這3個極端例子,已經闡述了我對現金流的理解.這基本很簡單,就是看每月在這個物業中,是多了現金流入還是流出.也不管投資的首付是多少,全額還是0 downpay.
現金流入流出,不是衡量物業的投資收益,而是衡量你的收入能支持這個物業多久.因為物業和紅酒一樣,越久升值幅度越大.如果內每月能持平,那就是這個物業自自己養自己.那你就可以在沒有經濟壓力下,去等待好時機放出物業,或者等待物業貸款供完的那天,突然變成每月有大量現金流入.
但如果這個物業,每月先就流出(失血),那你就必須計劃你自己有沒其他的現金流入,來補充這的流出(補血),從而來保證這個物業能持久擁有,直到獲利時機到來.
當然如果這物業一開始就有現金流入,那你就可以通過這物業改善生活,或者再去投資其他物業,或者為其他物業補血.
總之,現金流看的就是流入和流出,不應該計算投資收益,也不需要考慮首付是多少.因為那些是在投資收益率上計算才有用. -
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- 時間: 2008-12-20 02:18
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- 時間: 2008-12-20 02:23
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- 時間: 2008-12-20 02:26
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- 時間: 2008-12-21 00:31
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- 時間: 2008-12-21 15:47
小聲音 寫道:很清晰.
那麼對於現金流來講就比較有個性化了,隨著每個投資者不同的投入比例和計算方法來衡量,具體的數據就會不同.
那麼對於統一的估算某一投資物業是否具有投資價值或投資價值的高低來講,那還是用投資收益率去對比就比較不會混淆.
贊同你的說法。如果用正現金流引導買房，有誤導的成分。其它條件不變的情況下，DOWNPAYMENT少，現金流為負的可能性大；DOWNPAYMENT多，現金流為正的機會就大。
這好比股票，有人買了股票，每年有6％左右分紅（這是正現金流），就滿足了。其實還是得考慮這個股票的價格（價值）。
不完全同意WINER的說法：看一個投資（買了房）在弱市時能否撐住，就看現金流正負與否。
沒錯，正的現金流在什麼時候都可滿足貸款利息、地稅及相當支出。但不要忘了一條很重要的事實：當你的投資物（房子）價值低於貸款總額時，銀行有可能要重新評估這個投資物（房子）的價值，從而重新核准您的貸款額度，不足部分，你得用自己的錢填上。這時就不是哪可憐的一點點現金流能滿足的了啦。許多的負資產一族就是這樣產生的。97年的香港是一個典型例子。 -
第 7 樓 / 麤龘
- 時間: 2008-12-21 16:37
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- 時間: 2008-12-21 21:21
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- 時間: 2008-12-22 12:37winer "現金流入流出,不是衡量物業的投資收益,而是衡量你的收入能支持這個物業多久".
我覺得不完全是這樣。 根據我本人的經驗， 一個投資物業的現金流入流出在很大程度上是可由自己控制的， 物業主可以根據自己意願和當時的狀況，設定其為流入或流出。 在大多數情況下， 它並不能用來反映物業主支持這個物業的能力。
至於“衡量你的收入能支持這個物業多久“這個問題， 我一貫是以空租作為前提。 那就是說， 假設這物業有一段時間租賃不出去， 業主要從自己的口袋裡掏錢來cover一切cost, plus 銀行貸款利息( if there is any). 看你在這種情況下能堅持多長時間。 -
- 時間: 2009-1-01 00:31
我認為的地產淨現金流和投資收益的區別.
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