资深专家预测疫情后时代房市走向

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来源: 加西网

Rennie 情报团队的资深经济学家瑞安·柏林（Ryan Berlin）认为，在解决地区的负担能力问题时，政府应在建造更多房屋方面发挥更大作用。

瑞安是房地产市场营销公司Rennie部门的情报总监兼高级经济学家。他几乎所有的时间都在研究房市，并向客户提供基于证据的信息。这个团队有建造新房屋的开发商，也有每天从事买房卖房的经纪，更有拥有房屋的业主。除了为公众消费者提供研究和见解之外，情报团队还与Rennie的大约180个代理商的经纪人合作。

我们与柏林聊天，讨论BC省疫情后经济状况，为什么增加住房供应要比增加需求更难，以及温哥华房价在大流行后将走向何方。

在过去的一年中，我们经历了从未经历过的“大萧条”，显然，许多人和企业仍在遭受苦难。而且我们所有人或多或少都受到了影响，无论是我们实际上是因为COVID失去了某个人，还是失去了工作，或者被迫在家中工作，或者我们只是无法与其他人交往。我们习惯和想要的生活方式仍然受到此影响。

但是我认为，从经济和就业的角度看待全局时，我们总体上并没有那么糟糕。几周前3月份的最新就业数据显示，在大温地区，工作总数还略高于疫情之前达到的高峰，虽然我们遭受了重创，失去了几十万个工作岗位。

虽然没有太多此主题的报道，但我认为这是一个很好的里程碑，可以说，至少从工作的角度来看，我们回来了。整个BC省已经挽回了所有失去的工作，并增加了5％。因此，劳动力市场一直具有相当的弹性。

整个国家来说，加拿大已挽回了大约90％的工作机会。从最初的丢失三百万个工作机会，到现在已经降至300,000以下。因此，从现在开始，可能要向前走两步，向后走一步，虽然我们遇到了新的限制措施，因为我们必须应对变异病毒，而疫苗的普及还有一段路要走。但是我们终于可以看到隧道尽头的光明。

我们在过去一年中看到的失业类型如何帮助保护BC房地产市场免受COVID的最严重影响？

我们大家可能都记得去年三月的情况，当时我们被告知要呆在家里，不见任何人。那时有很多不确定性，并且对经济和房地产市场做出了很多可怕的预测。

最终政府做了两件事，使住房市场所有权部分免于遭受最严重的经济衰退。一个是抵押贷款递延计划首次实施，所有贷款的大银行和其他金融机构都同意让房主延期偿还抵押贷款，期限最长为六个月。还为最需要帮助的有房产家庭提供了现金贷款。

这不是典型的衰退。起源是健康危机。所以我们说，需要关闭经济的某些部分，这对工人产生了非常特殊的后果。因此，受影响的主要是零售，旅游和酒店业的从业人员，然后是年轻人和兼职工人。

因此，考虑一下那些失业人士的类型，尤其是在经济衰退初期，他们不是典型的房主或购房者。这就是为什么我们看到疫情对租赁市场的一些影响，过去一年租金上涨的速度更加缓慢，空置率也有所上升。

当我们进入五月份时，您对大温地区的房市有何看法？

我认为对于很多人来说，它可以追溯到2016年和2017年，当时价格确实飙升了。我认为FOMO（害怕错过）是一个更为突出的因素，但我认为我们现在也看到了这一点。

我们现在遇到的问题出在库存方面。如果我们查看二手房市场，无论将其与去年或十年平均水平进行比较，所有房屋类型（独立屋，城市屋和公寓）的库存都在下降。

在典型的经济衰退中，您会看到库存增加，与过去一年相比，如果没有抵押递延计划的支持，您将看到更广泛的工作损失，房主受到的影响更大。而且您会看到人们负担不起抵押贷款，因此他们会挂牌出售自己的房屋。您会看到更多房源；您会看到更多的卖家愿意接受较低的价格只是为了摆脱抵押贷款。然后，如果您愿意的话，这将导致螺旋式下降，需求不会跟上，价格开始下跌。

但是我们现在看到的是，人们并不积极挂牌出售自己的房屋。尽管由于抵押贷款递延计划导致失业率激增，由于加拿大银行和各级政府的非常刺激措施，人们还是愿意保持现状。我们都认为这是暂时的，所以问题一直存在，我们如何一起度过？

与此同时，在市场的需求方面，每个人都在寻找能够容纳他们的房屋，不仅是居住的地方，而且是工作和娱乐的地方，因为COVID改变了所有人的规则。我认为人们的需求已成为人们关注的焦点。由于利率如此之低，股市波动剧烈，尤其是在大流行初期，特别是对中老年人群，这种观点改变了，也许从投资的角度来看，当我接近退休时，把钱放在不动产上比流动资产上更合理。

因此，从各个方面来说，市场的需求方都得到了支持，导致房价暴涨。我认为3月份的最新数据同比显示独立屋价格同比上涨21％，这显然是不可持续的。

回到类似的2016年，2017年，独立房屋价格逐年上涨，然后达到40％以上的峰值增长，事后看来这真是令人膛目结舌。我并不是说我们要会达到同样的增长，但是我们现在在某些方面正在经历的事情就像是2016年。这对买家来说是非常具有挑战性。

与此同时，这个疯狂的市场里，住宅建设并没有激增。那里发生了什么，好事还是坏事？

可以预见，我认为，在整个加拿大，尤其是在大流行的初期，我们没有看到全面的建筑投资，特别是住宅建筑投资。其中一部分与社交距离限制有关。您可能无法在一个工地上进行更多的工作……而且存在大量的后勤挑战，拖慢了施工速度。有些建设尚未开始，因为去年存在很多不确定因素，所以我们看到一些项目还没有能启动。

现在我们已经到2021年了，最近的数据显示大温地区的实际增长。我们所看到的开发商才开始启动2020年应该启动的项目，那时他们并不知道疫情的到来，现在，我们有了更多的确定性，即使从经济或健康角度来看我们并没有走出困境，我们也看到了一些加速。这非常重要，因为太多市场需求不能控制。我们有很多移民，银行帐户中有很多钱，利率很低，您不能加税让住房更易负担，也不能加税让需求减少。因此，至少在最近几个月中，恢复供应活力是一件好事。

您在报告中花费了大量时间谈论人口统计信息。在BC省，我们的移民在哪里？显然，在大流行期间新移民下降了很多。

COVID最明显的表现之一是在人口统计方面，而这一切都始于国家层面。在某些方面，我们关闭了边界，但从另一个角度看，我们仍然有18.5万移民，并非所有人越过边境来到加拿大，他们中的一些人已经作为临时居民居住在这里，有工作许可证或者是学生，通过移民成为永久居民。

但是，2020年的185,000人是自1998年以来加拿大最低的。这是大流行前目标（341,000人）的一半左右。因此，这造成了相当大的人口统计学漏洞。在全国范围内，加拿大的人口增长率自1916年以来最低，为0.4％。BC省也是同样，人口增长率为0.4％，是自1874年以来最慢的增长率。已经很长时间没有看到如此低的增长率了。

这很重要；这不仅仅是学术上的。一方面，这为新住房市场的需求方提供了一些缓解，从某种意义上说，来加拿大和BC省的人口减少，这意味着需要更少的额外房屋来适应这种增长。

但这是短期的事情。长期来看，我们的人口正在老龄化。加拿大和BC省的典型居民是50年代后期的婴儿潮一代。移民和跨省移民的典型年龄是27岁左右，大约一半的年龄。

首先，我们有这么多移民到加拿大的原因主要是为了支持我们的经济。我们承认人口老龄化，我们正在努力增加劳动力。因此，去年政府为应对这种移民赤字，在接下来的三年中每年将全国移民率提高到40万以上。我认为今年很难实现这一目标，但是他们只需将口径放宽些，就可以实现未来两年的目标。

因此，我们基本上将在未来两年内引进120万移民。我们以前从未见过这样的事情。这是COVID的直接结果。随着那一天的到来，我们大温地区的房屋库存量在哪里？

他们是。考虑到大流行初期的市场预期，这有点具有讽刺意味了。我当时的反应类似于9/11之后，当时有种种议论，比如我们再也不会住在高层住宅里了，我们再也不会在高层建筑中工作了。显然，我们不可能做到。

因此，在大流行初期，我的感觉是-我不想共享电梯，走廊和公共休息室，我们只是不想离别人太近，我们需要更多空间-这种心态离开公寓是暂时的。

如果您看温哥华市中心，公寓的价值之一就是靠近室外公共区域，海滩和公园，并且可以使用那里的所有文化娱乐，餐厅，咖啡馆，酒吧和俱乐部以及购物场所。而现在那些现在都暂时用不上，因此，如果您是买家，那里可能就不那么吸引人。

但是，就二手房市而言，现在公寓的库存与去年相比下降了9％，与10年平均水平相比下降了更多。在新楼盘方面：尚未售出的新建公寓少于500套。再次，我们回到这个供应问题。当然，需求非常强劲，但目前我们还没有看到供应来响应。

关于这一点，供应对于解决我们在大温地区的负担能力问题有多重要？

一切都与平衡有关。简单地说，任何市场价格都是供需之间的交集决定的。因此，如果其中一些事情基本上保持不变或缺乏弹性，在另一事情发生变化时，那么它将影响该产品在市场中的价值。

因此对房市来说，您不能只打开或关闭水龙头就指望产生供应，而需求却可以，在相对较短的时间内，由于移民增加，工作增长和收入增长或利率降低而导致需求增加。甚至借贷法规的变化，比如可能使借贷变得更容易的事情，更高的还本付息门槛，都将使更多的收入用于住房。所有这些都可以创造更多需求。反面也是正确的，其中一些事情实际上可以在一夜之间发生。

建房要花很长时间，可以这么说，我们的劳动力市场比较疲软。与大流行之前相比，我们的失业率有所上升。立即完成工作并非易事。如果我们回到经济学家所谓的充分就业的状态时，又回到了失业率约为4.5％的情况下，确实很难扩大建设规模并增加供给。

因此，从政策角度来看，这实际上是有关的，尤其是在地方一级，这是我认为市政府比省政府或联邦政府更具影响力的地方，可以确保减少对发展和建设的障碍，更快通过规划审批过程以及诸如此类的事情。我不是坐在这里向任何人指指点点，这是一个很大的挑战。

最后，最重要也是大家最关心的问题：您认为温哥华房价在大流行之后如何发展？为什么？

根据目前的轨迹，上亿元一栋独立式住宅可能不是不可能的。

作为经济学家，我已经在该行业工作了17年，并且在过去5年中一直在Rennie 情报团队工作。我从来没有制定过价格预测，只是因为我的主要目标不是制造头条新闻，而这就是发布价格预测产生的结果，尤其是当您是CMHC时。准确预测价格是如此困难。所以问题是，从这个意义上说，预测价格的效用是什么？

去年5月，即CMHC流行了几个月，这是一个非常有能力的大型组织，拥有许多我敬重的分析师；他们是我的同龄人，并且他们拥有我们所没有的数据和模型-预测到2021年春季，加拿大的平均房屋价值将下降9％至18％。显然，情况截然相反。

所以问题是，他们是怎么错的呢？现实情况是，您可以说，他们忘记了这一点，或者他们没有考虑到那一点。只是他们误判了众多需求方因素和供应方因素的交集。

综上所述，我认为我们能看到的是，今年价格将继续上涨。很明显，当前涨幅是不可持续的。我想我们会看到涨幅变缓。问题是，我们多快能恢复充分就业？

因此，我看失业率，看通胀，看利率，我们即将到2022年。如果通胀回升并稳定在2％左右，失业率正在下降到5％，这些将为市场带来平衡并创造更多的稳定性。我认为，从明年开始，假设在这段时间内完成了所有这些工作，我们的房价将在每年2％到5％的年度增长范围内趋于平稳。