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Richard Han資深貸款經理-經辦銀行各類房屋貸款,私人貸款
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資深房屋貸款經理

Richard Han

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貸款業務具體經辦范圍及種類:

* 房屋貸款:自住房,投資和出租房,新移民,自雇,工簽,低收入人士等各類貸款

* 建築貸款:各類工商物業和民房類建築貸款及土地貸款

* 公寓類樓宇貸款:共管公寓,高層公寓,廉租公寓,老年公寓,學生宿舍貸款

* 各類工程貸款: 交通運輸類, 工業制造, 娛樂設施, 通訊類, 礦業, 石油及油氣類工程貸款

* 各類私人貸款(資產淨值類貸款, 即不看借款人收入)

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貸款小常識:

*1. 房屋貸款小知識---到底我能申請到多少貸款? 
一收入和信用較好客戶類別(Good Credit, Good  Income):
判斷我們到底能買什麼價位的房子,最簡單快捷的方式是使用Gross Debt Service (GDS) 公式, 即"基本借貸債務比率"。
GDS= (房貸本金+利息+地稅) / 稅前家庭總收入
在這裡,您的按揭貸款的本金(Principal),利息(Interest),地稅(Tax),即PIT不能超過家庭稅前總收入的30。 
而現在越來越多的金融機構,將供暖費也計算在GDS中,即
GDS= (房貸本金+利息+地稅+供暖費) / 稅前家庭總收入
若把供暖費(PropertyHeat)也計算在內的話,房貸本金+利息+地稅+供暖費,即PITH,不能超過家庭稅前總收入的30至32%左右.
若是有管理費的公寓,還需要將1/2的管理費計算在內.
除了GDS外,銀行還會使用Total Debt Service (TDS), 即"全部借貸債務比率" 來決定給你的貸款.
TDS=(房貸本金+利息+地稅+供暖費+其他債務供款)/稅前家庭總收入
在這裡,所有費用加起來大致不能超過家庭稅前總收入的42%左右.
大致上說,家庭稅前年收入的4.8至5.2倍左右,是你能貸到的貸款金額。比如家庭稅前年收入6萬元的話,
$6萬X 5倍=$30萬,即你能貸到$30萬元的貸款。其余類推。
加拿大各大銀行基本上都遵循GDS不超過32%左右, TDS不超過42%左右 這樣的評估審批標准. 也有些財務公司可能會將貸款標准放寬一些,但利率就會有所不同。
當然,當你的收入不夠時可以用其他方法來提高你的借款能力,如加進房屋租金的收入、增加擔保人等等......
二普通客戶類別:
當然,有些客戶在不能滿足以上借貸債務審核標准時,若客戶仍然需要借款時,有其他一類的金融貸款公司會考慮借款給客戶。這時這類金融公司的審核標准主要是看抵押率這一指標,即LTV(房屋的總貸款金額/房屋的市場評估價值的百分比%),收入和信用情況只做為參考。

LTV的標准一般控制在65%-80%(根據房屋類別及房屋所在的城市和地理位置來決定),即當你的房屋評估價值在100萬元時,你能借到的最大貸款金額為65萬元-80萬元之間(即第一,及第二mortgage等貸款金額的總和),鑒於這類客戶的狀況稍稍普通一點(和第一類客戶比),當然這時的利率會比上述已談到的第一類客戶的利率會高一些。

*2. 房貸的固定利率與浮動利率

房屋貸款利率分兩種:固定利率和浮動利率。固定利率是指貸款利率在整個還款期間是固定不變的。浮動利率則表示貸款利率在還款期間是可變的,根據當時的基本利率的浮動而有相應調整。固定利率的還款期相比較而言選擇面多,如六個月,一,二,三,四,五,七,十年皆有。浮動利率一般只有三年和五年,多數貸款機構只提供五年浮動利率一種。固定利率中,通常以兩年的利率最低,其次是三年的利率,再次是一年和四年的利率,接下來是五年的利率,最高是六個月的利率(七年以上利率不常用,故不列出)。但有些貸款機構會將三年利率設為最低,也有將一年利率設為最低,甚至五年利率設為最低,無外乎提供獨特產品為滿足不同需要(因房屋貸款業是以服務作為基礎而非以產品作為基礎)。在尋求貸款時比較不同還款期下不同利率是明智的做法。通常五年的浮動利率低於任何還款期下的固定利率。但選擇浮動利率存在風險,若基本利率調整,浮動利率也會隨之改變。也有許多人對基本利率保持樂觀態度而選擇低利率的浮動利率。現在的基本利率為二點七,從二零一五年年中直到現在。固定利率一旦選定,在還款期間不可改為浮動利率。而浮動利率確定後尚有一次機會(且僅有一次機會)改成固定利率,改成的固定利率通常以所剩還款期限相近的固定利率。總而言之,選擇貸款還款期與利率固定或浮動應依具體狀況而定,希望貸款月付不變者可選擇固定利率,對基本利率保持樂觀態度者易選擇浮動利率。

*3. 總貸款期與貸款合約期

房貸申請人在申請房貸時,可以自己要求一個總年限。不同時期聯邦財政部會根據市場情況給出指導政策。目前大多數銀行最高為30年,少部分銀行金融機構可以到35年。這個總貸款年限(Amortization),只用於計算每月還貸額。時間長,每月還貸額就低,審核計算時的每月負債比例也相對就低。換句話說,在同樣收入前提下,也就可以貸更多的房貸金額。但是另一方面,你每月還貸金額中的利息部分也就越高。而一旦設定了總還貸期,你與該家銀行所簽的合約確是按照你想要的利率來簽。合約期分,6個月、1年、2年、3年、4年、5年、7年和10年。每種合約期的利率都不同,原則上越短的年限利率越低。你如果選擇了3年的利率,那麼,3年後到期前,你必須重新選擇利率進行續貸。可以在同一家銀行,也可以將你的房貸轉到一家利率更加低的新銀行。所以在加拿大選擇房貸產品時,需要看市場的變化趨勢和走向。

*4. 與貸款有關的報稅表 --- T1,T2,T3,T4,T4A

T1:(主表) 個人或自雇稅務報表

T2: 公司稅稅務報表

T3: 國內外股票,債卷,利息,等收益稅務報表

T4: 雇主給員工的一年的收入稅務報表

T4A: 雇主給(含有提成或者分紅)commission or bonus 員工的收入稅務報表

*5. 提前償還貸款的罰息是如何計算的?

通常情況下,浮動利率(variable rate)封閉式按揭貸款的罰款金額為3個月利息。固定利率(fixed rate)封閉式按揭貸款的罰款有兩種辦法,罰款執行結果較高的金額,一種是按照三個月利息計算,另一種是利差法(IRD Interest rate differential)計算。如果讀者你的貸款是封閉式固定利率按揭貸款,從放款之日起,至你看到這篇文章時止,使用不同銀行的計算方式在計算IRD罰款金額時,得出的結果均不一致。按照加拿大的商業銀行法,各家銀行是有權自行制定罰款辦法的。各家銀行間IRD罰款計算方法不一致的情況估計會長時間存在。消費者在選擇銀行,以及選擇貸款期時,需要各位注意罰款問題。在貸款之前就了解清楚借款銀行的罰款計算政策,以免日後“大吃一驚”。
 


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