社保滿五年，手把手教你在北京買第一套房

2020-08-11 01:24:25

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原創：36氪

北京，首都，久居不易。

“新北京人”來到這座城市，生活幾年就會發現，“居住成本”是留在這座城市的最大的成本，不論是經濟上的還是心理上的。

因此，當社保滿5年，或者拿到工作居住證之後，終於不被限購了，第一個想到的問題就是：要不要、能不能買房？

圖自影視劇

接下來是如果買，買哪合適？北京人多、城大，房子能引發一系列問題，包括租金、通勤、社交圈等等方面。

買房不是一件容易的事兒。

買個包，一狠心的事兒。但買房，需要湊錢、看房、加杠杆、看流水，每一個環節都需要周期，有的人從打算買房到簽約甚至要一年左右的周期，既費錢，又費精力。

如果打算留下來，提前去做准備，就能節省很多時間，也可以挑得更從容。

01 想在北京買房你有資格嗎？

一個外地人，想在北京買房。首先要關注的不是房價漲跌，也不是百萬首付怎麼湊。

而是，要連續60個月不失業，並繳納了社保個稅，或者拿到北京工作居住證。這是比房價更容易跨過的硬門檻。

其中意外也時有發生。有人因為換工作，前東家和新公司沒有銜接好時間，以致社保沒有連續繳納。也有人因為公司人力誤操作導致斷繳。而自由職業者，可以選擇代繳機構來解決。

成年人的世界裡，這些瑣碎而必要的事情，都需要自己來操心，沒人能代替。

不過政策上還是有一定寬容度。按照北京的規定，社保因為工作變動補繳未超過三個月內的，可以算作連續繳納。實際情況中，在買房之前的5年中補繳社保次數不超過3次，不會影響買房資格。

相比五年社保，工作居住證是較為快捷的途徑，能比別人縮短四五年的時間。這要看所在公司的相關規定，一般都有名額和人數比例限制，建議有條件的人立刻去辦一個。說不定就趕上了買房周期中的最佳時機。

對於大部分人來說，五年社保的門檻留出了足夠長的時間用來攢錢、了解市場、看房並找准自己需求。

畢竟，堅持了，才配談理想。

02 首付的錢從哪來？

“五萬一平的房價，我工資都沒這一半高，怎麼買房。”許多人一看到北京的房價，內心就打了退堂鼓。

不要怕，凡事預則立，不預則廢。先來看看在北京有房的夢想，說不定實現了呢。

圖自影視劇

想在北京上車，100萬首付是最基礎的“套餐”。

但錢從哪來？

攢錢，是看似笨拙卻簡單有效的方式。首先工資不是一個固定數值，會根據個人成長和工作年限有一定漲幅。

其次即使不買房，也應合理規劃做好理財消費預算。若年薪22萬，一年攢出10萬並沒有想象中的難。如果兩個人攢錢，達成目標的速度會更快。

“六個錢包”和“以舊換新”，幾乎成了一線城市買房的必備選項。回想過去十年，有多少人得感謝自己啃老買了一套房。又有多少人慶幸賣掉十八線老家的房子，買在了一線城市。

杠杆，有時是能讓資產快速增值的利器。不必一提加杠杆就談之色變，但更適合敢用、會用、擅用的人。

值得注意的是，要為首付金預留出周轉時間。理財到賬還需要三個工作日呢，更不用說以舊換新，可能需要更長周期內才能完成。買房賣房都沒有那麼簡單。

當你開始盤算到預算這一步時，已經超過了至少80%的北漂了。

03 首付100萬能買北京哪的房子？

北京的房價，你以為是二環比三環貴，三環比四環貴，四環比五環貴。其實，並不然。南三環外比北邊和東邊房價低了將近20%-30%。

鏈家北京二手房房價地圖

目前北京市場上仍有總價最低大概300萬左右的剛需盤，首付最低100萬左右，月供1萬元。二手房可以在東四環或者南三環外買一套老破小的一居室。

新房的話，可以看五環邊上的限競房以及個別樓盤的小戶型。更遠一些的房山、昌平、門頭溝等有稍大些的房子可供選擇。

曾幾何時，環京也是北漂們的優先選擇。比北京便宜，比老家更近。數十萬人住在燕郊每日跨省來北京上班。然而，限購、政策變動、區域價值分化，讓“香餑餑”成為啃不動的“雞肋”。

即使手裡沒有100萬，也不要著急，再攢攢錢，努努力。買房這個事，從來不是一蹴而就的。誰買第一套房時不是從迷迷瞪瞪看房開始呢，邊看邊挑邊攢錢，說不定更有動力呢。

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04 100萬之外，還需要准備這些！

一些人在買房之前，最心痛的不只是沒錢，而是沒有首套房貸款資格。

前些年，社保沒有滿五年時，他們想先在老家上了車。等有資格買北京時，把老家房子轉手賣了以撬動更多首付金。

沒想到，2017年北京的認房又認貸的政策讓他們失去了首貸資格。這意味著首付比例從最低35%提高到60%。100萬首付能搞定的事，要多拿80萬。

只要貸過一次後，就無法在北京享受高杠杆優惠。

遇到政策變動，實屬沒辦法。如果政策已經出台好些年了，還想這樣做，那就可能需要多了解最基礎的買房邏輯和市場變化。

如果買300萬的房子，首套是不是僅需要准備100萬的首付，剩下200萬就能從銀行貸款？

現實並不是1+2=3的關系。

辦住房貸款常常遇到的問題是，貸款額度比預想的少，甚至根本辦不下來。

銀行之所以願意貸款給你，是因為銀行相信貸款人能還得起。那就需要提供征信、收入證明和銀行流水。

貸款時，銀行要先看你的流水能否覆蓋月供的兩倍。這意味著如果你想貸最高195萬，月供1萬，那麼至少提供月工資2萬左右的流水才行。

二手房的話，網簽價會低於實際總價，貸款額度也隨之降低，首付便會更高一些。比如北京四環500萬的房子，網簽價最高做到468萬，貸款最高額度327.6萬（468萬*70%），剩余金額全都是首付金額172.4萬。

買房的最終預算永遠比看房時要高一些。除了網簽價還有賣方持有房屋類型是否滿五唯一、買房購買房屋類型是否為首套、2.5%左右的中介費等等。

在做買房等重大決策前，多搜集正確信息，總是沒壞處。

05 什麼樣的房能夠買？

在北京跟老家買房相比，有實踐與理論上的差異。二三線城市的房子除了常見的小產權房問題，新建的商品房樓盤比較多。戶型、面積可挑選的余地也大。

但在北京，則受限於首付和政策。手裡只有100萬，能買的到房子，可能只有這麼幾種，還都特別“奇葩”

就房子的產權來說，除了普通商品房，那些看著像普通商品房的房子，實際上可能是回遷房、經適房、老公房、限競房、共產房，甚至是商辦公寓。

房子嘛，住都一樣能住。與買房者最直接相關的是稅費、首付比例和後續買賣限制。

限競房是拿到房本五年後才被允許買賣。今年北京的不限價地塊成交比例增加，此消彼長，限競房用地大幅減少，剛需且買且珍惜。

共產房總價較低，相比區域內新房價格能便宜一半。但個人並不擁有全部產權，且需要搖號，對買賣有著較為嚴格的限定。

考慮買回遷房、經適房的話，就要多准備首付錢。這類房子總價相比周圍小區價格也較低，但回遷房要繳納土地出讓金3%，經適房需繳納綜合地價款10%。

一些老公房的產權若是歸屬於單位，還不能個人交易。商辦公寓的買賣則幾乎徹底堵死，需要全款購買。

北京有許多80年代，甚至70年代的房子，房齡比人都大。遇到這種房子時，得先確認一下貸款的問題。因為有的銀行規定，房齡超過一定年限，會不批貸款。

買賣二手房有一種現象。老人留下的房子，產權分屬幾個子女共有。這時就需要注意，賣家是不是取得了共識，以免節外生枝。

二手房的好處是過戶快，早買早入住。對於北漂來說，買了新房等入住的日子，痛並快樂著。一邊還著月供1萬+的房貸等新房建成，一邊向房東交5000的房租。

06 買好房子有時候需要運氣

在北京看房，是最需要做心理建設的時候。一邊看幾百萬的房子居然比自己年齡都大，一邊擔心房價再上漲連這樣的房子都買不到。

小區沒保安沒綠化是常事，內部道路坑坑窪窪打著混凝土補丁。房子內部戶型奇葩且逼仄，不是客廳沒有窗戶就是全屋不向陽。有的房子像是幾十年沒人住過，被時間封印了至少二十年。

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往往看中的區域內，所有房子的戶型都很差勁。稍微好那麼一點的小區，房價又遠遠超過預算。

不由得和手裡的錢較勁，誰讓自己沒得選呢。但即使多出幾十萬，也只能矬子裡拔將軍。

最終都需要面對現實，買到理想中的房子，是需要一些運氣的。

買新房的通常步驟是先排卡，等著開盤時去選房。能否選到合適的房子，跟首付比例、手速、運氣以及開發商的放盤邏輯都有關系。

二手房的話，幾乎是一房一價。同小區、同一棟樓、同戶型的房子，都有可能因為樓層高低、裝修好壞、付款方式以及業主心情，價格上差十來萬塊錢。

如果看中了二手房，正好碰到業主誠意賣房並且價格合適，錯過可能真的不再有。

買房這件事會讓人迅速學會取舍。位置好、戶型好、裝修好、朝向好、面積大的房子，想用首付100萬買到，那是不可能的。

在北京買房安家，看上去是一個奢侈的夢。實際上，跳一跳還是能夠在五六年內，靠自己買上個小房子。買房路上，誰不是一路掙扎一路前行呢，但結果好在，你總能買到屬於自己的房子。

人生是一場場馬拉松，買房也是。買完第一套，還有第二套、第三套……第N套在等著你。

作者：王露

編輯：小屋