王博谈美加

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晚舟归来（293）：“温哥华政府操纵房价”

2021-08-02 15:29:12

文章内容

贝益民对温哥华房地产的分析，给了邓安安很大的启发。

邓安安说：看来观察加拿大和温哥华的房地产，其实可以拿美国来做一个参照物，两相对比一下，很多似是而非的事情就变得一清二楚了。

贝益民笑着说：你总结的很对，“不怕不识货就怕货比货”嘛，这个周末我们不正好打算去西雅图看望JANET和参观可可新买的房子吗？我建议你找儿子好好聊聊，让他比较一下美国和加拿大的房地产。

周末，邓安安和贝益民两人来到西雅图。

JANET的第一阶段的治疗刚刚结束，正在休养中。

为让JANET得到更好的休息，可可前不久刚刚在柯克兰新开发的小区“图腾湖”买了一套城市屋，三室一厅，这个位置距离长青健康医疗中心不到一英里，从家中步行前往华盛顿湖和图腾湖购物中心都只需5 分钟左右的时间。

邓安安很喜欢这个新房子，又看见JANET一直在坚持喝她送来的“中药”，一副精神饱满的样子，高兴得不得了。

中午吃完饭，一家人到华盛顿湖畔一个公园散步。

公园很大，名字叫JUANITA BEACH PARK，位于华盛顿湖JUANITA BAY的最北端，开车沿着116街，几乎不到一分钟就到了，公园里挺安静，与另一家公园JUANITA BAY PARK隔BAY相望。

公园中有一个巨大的“回字形”栈桥，远远地伸展到湖中，站在栈桥的顶端往南远眺，对岸的太空针和哥伦比亚中心大楼，历历在目。

微风和煦，太阳灿烂。

从JUANITA BAY PARK那边不时飘来一阵阵的欢声笑语，华盛顿湖上的帆船也像夏夜里天上的星星一样，布满湖面。

邓安安好奇地问可可：JAMES，今天是过节吗？

可可说：也算是吧，这一周是一年一度的西雅图游艇派对和华盛顿湖上集市，大家已经等不及夏天的到来了。

JANET插嘴说：ANNIE，最近还真有一个比较有名的很文艺范的节日呢，叫“西雅图雨伞音乐节”。

邓安安惊奇地说：哦，我还是第一次听说，孤陋寡闻了，这是个什么样的节日？

JANET说：“雨伞音乐节”开始于上世纪的70年代初，它是北美最大的城市艺术节，包括了音乐、舞蹈、电影、手工艺品、文学艺术、视觉艺术，因为西雅图多雨嘛，所以“雨伞”就因此成为了音乐节的标志，它的活动也都是室内形式的，不怕下雨。

邓安安很兴奋地问：今年的艺术节有没有什么亮点？

JANET说：有呀，排名世界第一的室内合唱团组，台湾木楼合唱团，会在这次音乐节上表演“璀璨台湾”音乐会。

邓安安一听更加兴奋了，说：台湾木楼合唱团？我知道呀，它几乎是世界上仅有的专业“男声合唱艺术团”，追求精致完美，特别适合室内表演，JANET，要不我们两今天晚上就一起去看合唱团的演出吧。

JANET高兴地说：好呀，好呀，正好他们的演出就在贝尔维尤，从我们家过去很方便。

邓安安好奇地问：台湾的艺术团怎么会想到来参加西雅图雨伞音乐节？而且安排在贝尔维尤演出？

可可插嘴说：老妈，这你就想不到了吧？我告诉你吧，因为贝尔维尤有很多的台湾人，贝尔维尤是大西雅图华人最集中的城市，台湾人在华人中占比最多，另外，更重要的原因当然是因为西雅图这里有全美国最高比例的“精致化”年轻人，尤其是女性，就像你和JANET这样的追求艺术的美女啊。

大家一齐哈哈笑起来。

JANET接着对可可：JAMES，你和PETER也一起来吧，“雨伞音乐节”可不是普通的艺术节，华洲本地很多美食餐厅都会到现场来做推广，你们可以在现场吃到华洲这里最好的意大利披萨、烤鸡翅、汉堡、薯条，还有喝不完的咖啡和啤酒。。。。。。

回到家后JANET进屋休息，准备为晚上的活动备足精神，其余三个人则坐在一起喝茶聊天。

话题很快就转到了邓安安关心的温哥华高房价的事情上。

可可听完邓安安的陈述之后，思考了片刻，说：老妈，“高房价”这个问题其实不是个问题，只有“操控房价”才是个问题，如果是自然的市场供求，房价再高也是合理的，有钱的人买，没钱的人不买，大家也就都相安无事了。

邓安安和贝益民两人相视一笑，默默点头。

可可接着说：你们知道吗，在刚过去的5月，美国贷款利率创下了7年新高，30年固定利率贷款从一年前的3.95%上涨到现在的4.66%，但是，面对不断上行的借贷压力，投资者的热情丝毫不减，房价也稳步提升，西雅图的一些地方甚至还出现了两位数字增长。

邓安安赶紧问：那么究竟是什么原因让西雅图的房价攀升呢？

可可说：简单地讲，就是影响房地产需求的三个最主要因素“人口、收入和就业”在西雅图的成长。

邓安安长长地“哦”了一声。

可可说：西雅图人口在过去的5年间，持续快速增长，从2013年起，西雅图就是全美人口增长最快的地区，去年西雅图的人口突破70万，跻身全美Top20大型城市，人口密度排名第10。

贝益民问：主要是什么因素在吸引美国各地的年轻人来到这里呢？

可可说：主要归功于西雅图对自身科技城市的成功定位，现在西雅图不仅有雅美逊和微软这些原生的巨型企业，而且谷歌和脸书这些硅谷巨头也纷纷前来西雅图落脚，这就足够说明这个城市的巨大潜力。过去五年，西雅图就业市场一直在稳步快速地增长，科技人才十分紧俏，今年西雅图就业及工资涨幅均超越全美平均水平，失业率仅为3.1%，突破了历史新低。

贝益民一边点头，一边自言自语地说：在美国，失业率在5%以下，就可以视为“全民就业”了。

邓安安惊讶地重复道：3.1%？这么厉害？

可可笑着问道：加拿大是多少？

邓安安说：加拿大在过去十年中的平均失业率大概在9%左右，今年的失业率据说是8.9%，下降了0.1%，已经让有些人骄傲地恨不能让大家为他高唱赞歌了。

贝益民笑着补充说：而且，前提是，加拿大总共就只有三千万的人口呢。

大家都齐声笑起来。

可可接着说：买房子，无论是自住还是投资，最怕遇到房地产虚假繁荣，市场需求不基于当地经济实体的发展，而是基于“投机期望”，温哥华的高房价其实是没有足够的人口、收入和就业三项基本要素来支撑的，而西雅图的高房价则刚好相反，它是美国当前经济表现最有代表性的城市。

贝益民说：我看到的资料讲，今天的美国，相比于20世纪，人们对于房屋的文化观念也发生了巨大的变化，因为美国人口的结构正在发生重大改变，千禧一代正在成为了美国社会对房地产市场影响的最重要的主体。

可可说：老爸说得对，根据美国人口普查局公布的数据，千禧一代，也就是目前19-36岁的美国人，约有7540万人，占全美总人口的24.7%，在所有年龄段中比例最高，这个群体将在2036年迎来人口高峰，总数达8110万，他们既有安定下来的需求，又有远超前辈的财富积累，是房市的中坚力量，西雅图是美国硅谷2.0，越来越多的高素质的千禧一代正在从美国各州乃至全球各地迁徙到这里，同时也将他们对住房的需求的新观念带到这里。

贝益民好奇地问：你说的“新观念”主要是指什么？

可可笑着指一指自己说：就是我呀，我这种“新人类”代表的观念呀？

贝益民邓安安忍不住笑起来。

贝益民说：你是说像你们现在的这种房子，跟靠近自然资源，运动休闲更方便的地方吗？

可可说：对，就是这个意思，这个在房地产专业上叫着“PUBLIC AMENITIES”，当然，还有另外一个非常重要的因素是，现在的美国年轻人更多地选择买房，而不是租房了，根据房地产数据公司ATTOM DATA SOLUTIONS的报告，目前美国超过一半的城市，买房比租房便宜，平均一套3单元住宅的租金相当于租客年收入的38.8%，如果能将这部分钱作为首付，既能合理规划资产，又能享受抵税优惠，是一举多得的事情。

贝益民和邓安安都很干兴趣，齐声问道：为什么？

可可说：主要是因为2008年以后，美国的经济政策改变了，当前美国经济强劲，美联储为了让货币政策回归正常化，计划在2020前提高联邦基金利率五次，将通货膨胀率维持在2%以下，也就是说，如果我明年再购买同一栋现在这样的房子的话，我的月供将会提高10-15%呢，所以我和JANET是在“抢钱”啊。

可可接着说：由于长期固定贷款利率会随着基金利率的浮动而改变，未来15年及30年固定利率房贷也会随之增长，贷款利率上调直接刺激了潜在购房者采取行动，所以现在房地产市场上，越来越多的像我和JANET这样的年轻人果断选择尽早锁定利率买房，我和JANET这次买房，遇到的竞争者还真的是不少呢。

邓安安听了可可的这番话，又担心又埋怨地说：你现在虽然自己做老板了，但是你毕竟还在创业阶段嘛，而且JANET治病也要花掉很多的钱，你怎么没有跟我和你爸透露半点消息呢？不管怎样，我和你爸也许可以帮到你们嘛。

可可笑着说：老妈你放心，我的财务我自己管理得很好，不用你和老爸操心，你们知道吗，爱丽丝和DENIAL加入我的公司以后，帮助我很大，他们这两年在西雅图积累了商业地产的经历，比我对西雅图的了解还要深，在他们两的主持下，我们公司在西雅图已经新开了两家CO-WORK，都很成功，也许我们今年年底前就准备上市了。

邓安安和邓安安听了，高兴得不得了，开始一个劲地夸起儿子来。

可可笑着说：老爸老妈，打住吧，我最近从爱丽丝和DENIAL那里学到了一句中国俗话，叫“儿子总是自己的好”，看来你们也不能免俗啊。

大家一齐哈哈笑起来。

可可问：爸妈，我们前面讲了这么多，你们有发现西雅图房价与温哥华房价的差别吗？

邓安安和贝益民一齐扭头认真地看着可可。

可可总结说：西雅图房价的上涨，主是要由于住房需求上升与房屋建设滞后的矛盾造成的，但是从整个国家层面来看，美国有货币政策、房贷利率和住房租金这三样有效的调节手段，尤其是住房租金，对房价的制约力特别强，但是温哥华的情况就很不同，温哥华没有住房租金和房贷利率这两个制约工具，温哥华的租房市场太小，而房贷利率也已经太低，另外加拿大也没有办法使用货币政策，所以温哥华的高房价问题，本质上是政府操纵房地产价格，在这个意义上，加拿大政府和中国政府一样，都是“土地财政”。（请点击进入“作者”个人空间，查阅我的个人资料，看看我还能为你做什么）

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