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晚舟歸來(292):鄧安安寫《房地產專欄》

2021-07-30 09:26:58
文章內容
一直以來,溫哥華的華人都被看做是溫哥華高房價問題的罪魁禍首,鄧安安等六個人的舉動,讓一向“沉默寡言”的華人群體,第一次通過聯合起來的方式,發出了自己響亮的聲音,

鄧安安這一下“老出名了”!

但是這“名聲”,同時也把她推到了風口浪尖上,鄧安安不得不“趕鴨子上架”了。

怎麼回事?

原來鄧安安“老出名”後,溫哥華環球讀者網找到她,請她以專欄作家的名義,就溫哥華的房地產話題,為網站寫些文章。

雖然“寫文章”這件事情對於鄧安安來說有困難,但是“開專欄”這件事對於目前正在努力“從政”的鄧安安來說,當然還是“求之不得”的好事,而且她知道她家裡的那一位一定可以幫得到她,於是滿口應承下來。

NDP新民主黨也注意到這股輿論的影響力,賈斯汀找到鄧安安,希望她從華人的角度,就溫哥華的房地產政策寫一篇調查報告,作為NDP應對溫哥華房地產的政策參考。

鄧安安一下子接下兩單“寫作任務”,“理所當然”地一把就死死地抓住貝益民這根“救命稻草”,說什麼也不肯放手了。

貝益民盡管前些年基本上都在中國,沒有再接觸過溫哥華的房地產,但是他畢竟有很好的知識基礎和經驗積累,而且他在中國的兩年多的“新閱歷”,讓他在重新看待加拿大房地產市場的時候,不僅有了“新的視野” ,也產生了“新的興趣”,所以當鄧安安向他提出這個要求的時候,他也沒有猶豫,想一想,這些年,他跟鄧安安“分開”後,幫助鄧安安太少,虧欠她的已經很多了。

真所謂“老將出馬一個頂倆”,貝益民“埋頭苦幹”了三天,在瀏覽了大量的資料後,漸漸地就磨出頭緒來了。

這天晚上,等鄧安安回到家,貝益民把她叫到書房,對她說:你知道嗎,我看了這些天的資料後,得出了一個結論,加拿大的房地產其實是個彌天大謊。

鄧安安驚訝地問:什麼?加拿大的房地產是個大謊言?這怎麼可能?而且這話也說不通啊,什麼叫“加拿大的房地產是個大謊言”?難道加拿大的房地產是個“虛構”的產業,那些個房子都是假的不成?

貝益民笑著說:你說的對,我前面的話講得不夠嚴謹,我的意思是說,溫哥華和多倫多的高房價是明顯的泡沫,所謂外國買家是加拿大高房價的肇事者,以及中國人是制造溫哥華高房價的罪魁禍首,這些全都的謊言。

鄧安安舒了一口氣,說:你這樣講就對了,我就能聽明白了,但是你為什麼會這樣說呢?

貝益民說:簡明扼要地說就是“有比較才能有鑒別”,有一個美國專家,他從一個“外人”的角度,幫助我看清了溫哥華和加拿大房地產現象的本質。

貝益民接著說:前段時間,加拿大的著名“央企”THE CANADA MORTGAGE AND HOUSINGCORPORATION簡稱CMHC,在多倫多、溫哥華和蒙特利爾三大城市,對3萬名近期房產買家,做了一次大規模的調查,結果非常驚人,但是加拿大人卻一直沒有機會看到。

鄧安安好奇地問:真的嗎?為什麼?

貝益民說:因為加拿大政府把它“壓住了”,不讓發表和出版,你明白的,跟中國國內的某些做派一樣。

鄧安安苦笑了一下,點點頭,問:那麼你是怎麼看到的呢?

貝益民說:後來,經濟學網站“WOLFSTREET”發表了一篇長文,題目叫《FOREIGN BUYERS MADE ME DO IT》,是一個美國人,利用這個調查的結果,撰寫的論文,我是經過七萬八繞,最後因為偶然的原因,讀到了這篇文章,才知道,加拿大其實早就有了大規模實地調查的結論,所謂“外國買家是肇事者”,以及“中國人是罪魁禍首” 的鬼話,都是媒體故意制造,或者至少是,有人故意放任媒體炒作出來的。

鄧安安驚訝地瞪大了眼睛,驚訝地問:那麼這個調查報告具體得出了哪些結論呢?

貝益民把鄧安安叫道電腦旁,打開電腦,指著自己打上了紅色重點線的部分說:你看,就是這四點,每一條都有事實依據,講得清清楚楚。

只見文章寫道:

第一,加拿大的房價在很大程度上和國際買家沒有關系,主要是國內投資。以多倫多為例,在過去的10年中,多倫多當地居民炒房者數量增加了404%,也就是4倍以上,這些炒房者,至少擁有一套以上房產。

第二,加拿大銀行前些年低廉的貸款利率,是誘導加拿大人進入房地產市場的最主要的原因。

第三,加拿大房地產的經紀人、建商、承包商,都嚴重依賴房地產價格增長來增加收入,他們在很到程度上介入到房地產的炒作之中,推波助瀾。

第四,加拿大人普遍收入偏低,而且工資增長緩慢,是導致大批加拿大本國居民湧入房市,從事投機生意的根本動機。

在以上四條總結之外,文章的下面還有進一步的解析和說明:

在過去的大約十年中,加拿大人的收入有明顯下降趨勢,僅2016年到2017年,加拿大人的平均周收入,就從958元下降到948加元。這還是在通貨膨脹調整後的收入, 而且這不是收入中位數, 是平均數,中位數通常情況下會比平均數低。

今年7月10日,Sotheby蘇富比發布了《2018 GLOBLE TOP-TIER全球頂級城市地產報告》,這個報告對全國100萬以上的房地產活動進行了調查,報告發現,隨著消費者信息和市場參與度減弱,在2018年的前六個月內,溫哥華百萬方地產的銷售量較去年同期下降了19%,其中,獨立屋占比最大,100萬+和400萬+住宅的銷售量則分別下降了36%至和55%,同時多倫多的房價下跌幅度甚至還要超過溫哥華,百萬以上的房屋銷售額下降了46%,溫哥華和多倫多多,都已經從全球最活躍頂級房地產市場中淘汰出局了。

鄧安安指著最後一段文字,問貝益民:這段話是什麼意思?它跟加拿大高房價的肇事者不是華人和外國賣家有什麼關系?

貝益民說:外國買家,頂級富豪,真正的有錢人,他們買房子是不會“依賴”你加拿大銀行“貸款”的,只有本國居民,才有資格享受,並且“依賴”國家銀行的“貸款”支持,如果加拿大政府把銀行貸款利率一提高,所謂的“豪宅”就一下子沒有人買了,那就在清楚不過地說明了,是加拿大本國的居民在利用銀行低利率炒作房地產,而不是真正的外國大買家在買房子嘛。

鄧安安聽到到這裡,長長地倒吸一口氣,說:哦,這麼說我就徹底明白了,難怪呢,我說為什麼最近從媒體上看不到那些房地產傳奇故事了,原來是它們都被人狠狠地打了“耳光”,收聲了。

貝益民哈哈大笑起來,接著說:最近美國發生了一間有趣的事情,可以再次佐證我們上面講的這個事實,前兩天,三屆美國總統候選人Ron Paul說,目前的美股市場是“人類歷史上最大的泡沫”,警告市場未來會慘遭腰斬。這種情況的出現是因為美國在去年12月減稅之後,大量投資者擔心不穩定的地緣政治和全球貿易戰的前景,開始講資金轉入到債券市場,到今年5月,美聯儲一共買進了41億美元的30年期債券,約占財政部當期發行量的20%,此外還買入了超過60億美元的10年期國債,250億美元的其他期限債券,美國財政赤字不斷擴大。

貝益民講到這裡,扭頭看著鄧安安問:你知道在這種情況下,美國銀行做了什麼事情嗎?

鄧安安搖搖頭。

貝益民說:美國銀行的房貸利率是跟隨10年期美國國庫券進行調整的,在這種情況下,美國的銀行馬上連續六周調低了房貸利率,本周的30年期固定房貸利率達到自四月中旬以來的最低水平,結果,在低房貸率的影響下,過去六個月,除一個月房價上升減速外,其余五個月皆為加速上漲。

貝益民接著說:同樣依據這個報告,全美百分之十五的屋主及百分之二十八的租屋者,都表達了在未來十二個月內有心購屋的意願,而與此同時,只有百分之十一的屋主有意出售住屋,形成了明顯房產市場嚴重供不應求的情況,由於房屋市場需求強烈,房價被一步步推升,根據CORELOGIC核心邏輯提供的房地產數據,今年五月份,全美房價指數較去年同期上升了7.1%。

鄧安安這時候打斷了貝益民,說:PETER,你講的這些太專業了,我聽得不太明白,你想說的“點”是什麼?

貝益民說:很簡單,就是,為什麼在美國沒有“外國買家”和“華人炒房”陰謀論,而加拿大有?為什麼在美國,美國人民沒有一窩蜂地去“炒房”,而加拿大有?因為美國有多種投資渠道,國債、股票、房地產,三大板塊可以相互制衡嘛。

鄧安安又長長地“哦”了一聲,想了想,問:那麼美國2008年的房地產危機又是怎麼回事?

貝益民笑了笑,說:你的這個問題問得好,美國2008年的房地產危機叫做“房地產次貸危機”,是因為有太多完全沒有“還貸能力”的人向銀行借錢買房子,結果破產後把銀行拖垮了,這其中也有大量的美國人想通過“炒作房地產”發財的情況,但是,但是,它與加拿大最大的不同是,美國人從來沒有說這是“外國買家”造的孽,更沒有誣陷是“華人”搞的鬼呀。

鄧安安哈哈笑起來,接著問道:可是我怎麼覺得華人的確是很熱衷買房子呢?至少在我們身邊,不進我們自己,還有晚舟、陳鋒、SAM、雪梨、愛麗絲、小馬家,哪一個不是在“緊趕慢趕”著買房子?

貝益民點點頭,說:我們華人買房子,絕大多數都是自己住,即使是像晚舟家她們那樣多買一兩套房,也是自己在“使用”,比如出租什麼的,而不是為了像“炒股票”那樣,進行短線炒作,屬於典型的“長線投資”行為,華人的這種做法,其實說明他們的腦子的確是比其它族裔是要聰明很多的。

鄧安安瞟了貝益民一眼,說:你最好不要這樣講話,不過你說的是真的嗎?你為什麼這麼說?

貝益民笑一笑,說:你知道,我們大多數華人都是新移民,即使是早年來的廣東老移民,英語也不太過關,新移民華人或者是那些不能很好地融於主流社會的華人,因為對主流文化不了解,又沒有豐富的本地人脈,所以找不到什麼好的投資渠道,最可靠的,也是最有效的辦法,不就是買房子嗎?這也是被逼出來的,“不是辦法的辦法”嘛,你想想,晚舟當初她是怎麼在溫哥華買房子的?

鄧安安又哈哈笑起來,不住地點頭,然後接著問道:那為什麼華人都集中在大城市買房子呢?

貝益民說:這首先是因為華人移民選擇的居住地,幾乎都是人口密集的大城市,這種做法雖然有“跟風”之嫌,但是也確實非常聰明,相當科學,因為大城市的文化更多元,也就更適合華人生存發展,另外也只有在人口足夠多,新移民不斷湧入的城市,你的房子才值錢嘛。(請點擊進入“作者”個人空間,查閱我的個人資料,看看我還能為你做什麼)
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