王博谈美加

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晚舟归来（292）：邓安安写《房地产专栏》

2021-07-30 09:26:58

文章内容

一直以来，温哥华的华人都被看做是温哥华高房价问题的罪魁祸首，邓安安等六个人的举动，让一向“沉默寡言”的华人群体，第一次通过联合起来的方式，发出了自己响亮的声音，

邓安安这一下“老出名了”！

但是这“名声”，同时也把她推到了风口浪尖上，邓安安不得不“赶鸭子上架”了。

怎么回事？

原来邓安安“老出名”后，温哥华环球读者网找到她，请她以专栏作家的名义，就温哥华的房地产话题，为网站写些文章。

虽然“写文章”这件事情对于邓安安来说有困难，但是“开专栏”这件事对于目前正在努力“从政”的邓安安来说，当然还是“求之不得”的好事，而且她知道她家里的那一位一定可以帮得到她，于是满口应承下来。

NDP新民主党也注意到这股舆论的影响力，贾斯汀找到邓安安，希望她从华人的角度，就温哥华的房地产政策写一篇调查报告，作为NDP应对温哥华房地产的政策参考。

邓安安一下子接下两单“写作任务”，“理所当然”地一把就死死地抓住贝益民这根“救命稻草”，说什么也不肯放手了。

贝益民尽管前些年基本上都在中国，没有再接触过温哥华的房地产，但是他毕竟有很好的知识基础和经验积累，而且他在中国的两年多的“新阅历”，让他在重新看待加拿大房地产市场的时候，不仅有了“新的视野” ，也产生了“新的兴趣”，所以当邓安安向他提出这个要求的时候，他也没有犹豫，想一想，这些年，他跟邓安安“分开”后，帮助邓安安太少，亏欠她的已经很多了。

真所谓“老将出马一个顶俩”，贝益民“埋头苦干”了三天，在浏览了大量的资料后，渐渐地就磨出头绪来了。

这天晚上，等邓安安回到家，贝益民把她叫到书房，对她说：你知道吗，我看了这些天的资料后，得出了一个结论，加拿大的房地产其实是个弥天大谎。

邓安安惊讶地问：什么？加拿大的房地产是个大谎言？这怎么可能？而且这话也说不通啊，什么叫“加拿大的房地产是个大谎言”？难道加拿大的房地产是个“虚构”的产业，那些个房子都是假的不成？

贝益民笑着说：你说的对，我前面的话讲得不够严谨，我的意思是说，温哥华和多伦多的高房价是明显的泡沫，所谓外国买家是加拿大高房价的肇事者，以及中国人是制造温哥华高房价的罪魁祸首，这些全都的谎言。

邓安安舒了一口气，说：你这样讲就对了，我就能听明白了，但是你为什么会这样说呢？

贝益民说：简明扼要地说就是“有比较才能有鉴别”，有一个美国专家，他从一个“外人”的角度，帮助我看清了温哥华和加拿大房地产现象的本质。

贝益民接着说：前段时间，加拿大的著名“央企”THE CANADA MORTGAGE AND HOUSINGCORPORATION简称CMHC，在多伦多、温哥华和蒙特利尔三大城市，对3万名近期房产买家，做了一次大规模的调查，结果非常惊人，但是加拿大人却一直没有机会看到。

邓安安好奇地问：真的吗？为什么？

贝益民说：因为加拿大政府把它“压住了”，不让发表和出版，你明白的，跟中国国内的某些做派一样。

邓安安苦笑了一下，点点头，问：那么你是怎么看到的呢？

贝益民说：后来，经济学网站“WOLFSTREET”发表了一篇长文，题目叫《FOREIGN BUYERS MADE ME DO IT》，是一个美国人，利用这个调查的结果，撰写的论文，我是经过七万八绕，最后因为偶然的原因，读到了这篇文章，才知道，加拿大其实早就有了大规模实地调查的结论，所谓“外国买家是肇事者”，以及“中国人是罪魁祸首” 的鬼话，都是媒体故意制造，或者至少是，有人故意放任媒体炒作出来的。

邓安安惊讶地瞪大了眼睛，惊讶地问：那么这个调查报告具体得出了哪些结论呢？

贝益民把邓安安叫道电脑旁，打开电脑，指着自己打上了红色重点线的部分说：你看，就是这四点，每一条都有事实依据，讲得清清楚楚。

只见文章写道：

第一，加拿大的房价在很大程度上和国际买家没有关系，主要是国内投资。以多伦多为例，在过去的10年中，多伦多当地居民炒房者数量增加了404%，也就是4倍以上，这些炒房者，至少拥有一套以上房产。

第二，加拿大银行前些年低廉的贷款利率，是诱导加拿大人进入房地产市场的最主要的原因。

第三，加拿大房地产的经纪人、建商、承包商，都严重依赖房地产价格增长来增加收入，他们在很到程度上介入到房地产的炒作之中，推波助澜。

第四，加拿大人普遍收入偏低，而且工资增长缓慢，是导致大批加拿大本国居民涌入房市，从事投机生意的根本动机。

在以上四条总结之外，文章的下面还有进一步的解析和说明：

在过去的大约十年中，加拿大人的收入有明显下降趋势，仅2016年到2017年，加拿大人的平均周收入，就从958元下降到948加元。这还是在通货膨胀调整后的收入，而且这不是收入中位数，是平均数，中位数通常情况下会比平均数低。

今年7月10日，Sotheby苏富比发布了《2018 GLOBLE TOP-TIER全球顶级城市地产报告》，这个报告对全国100万以上的房地产活动进行了调查，报告发现，随着消费者信息和市场参与度减弱，在2018年的前六个月内，温哥华百万方地产的销售量较去年同期下降了19%，其中，独立屋占比最大，100万+和400万+住宅的销售量则分别下降了36%至和55%，同时多伦多的房价下跌幅度甚至还要超过温哥华，百万以上的房屋销售额下降了46%，温哥华和多伦多多，都已经从全球最活跃顶级房地产市场中淘汰出局了。

邓安安指着最后一段文字，问贝益民：这段话是什么意思？它跟加拿大高房价的肇事者不是华人和外国卖家有什么关系？

贝益民说：外国买家，顶级富豪，真正的有钱人，他们买房子是不会“依赖”你加拿大银行“贷款”的，只有本国居民，才有资格享受，并且“依赖”国家银行的“贷款”支持，如果加拿大政府把银行贷款利率一提高，所谓的“豪宅”就一下子没有人买了，那就在清楚不过地说明了，是加拿大本国的居民在利用银行低利率炒作房地产，而不是真正的外国大买家在买房子嘛。

邓安安听到到这里，长长地倒吸一口气，说：哦，这么说我就彻底明白了，难怪呢，我说为什么最近从媒体上看不到那些房地产传奇故事了，原来是它们都被人狠狠地打了“耳光”，收声了。

贝益民哈哈大笑起来，接着说：最近美国发生了一间有趣的事情，可以再次佐证我们上面讲的这个事实，前两天，三届美国总统候选人Ron Paul说，目前的美股市场是“人类历史上最大的泡沫”，警告市场未来会惨遭腰斩。这种情况的出现是因为美国在去年12月减税之后，大量投资者担心不稳定的地缘政治和全球贸易战的前景，开始讲资金转入到债券市场，到今年5月，美联储一共买进了41亿美元的30年期债券，约占财政部当期发行量的20％，此外还买入了超过60亿美元的10年期国债，250亿美元的其他期限债券，美国财政赤字不断扩大。

贝益民讲到这里，扭头看着邓安安问：你知道在这种情况下，美国银行做了什么事情吗？

邓安安摇摇头。

贝益民说：美国银行的房贷利率是跟随10年期美国国库券进行调整的，在这种情况下，美国的银行马上连续六周调低了房贷利率，本周的30年期固定房贷利率达到自四月中旬以来的最低水平，结果，在低房贷率的影响下，过去六个月，除一个月房价上升减速外，其余五个月皆为加速上涨。

贝益民接着说：同样依据这个报告，全美百分之十五的屋主及百分之二十八的租屋者，都表达了在未来十二个月内有心购屋的意愿，而与此同时，只有百分之十一的屋主有意出售住屋，形成了明显房产市场严重供不应求的情况，由于房屋市场需求强烈，房价被一步步推升，根据CORELOGIC核心逻辑提供的房地产数据，今年五月份，全美房价指数较去年同期上升了7.1%。

邓安安这时候打断了贝益民，说：PETER，你讲的这些太专业了，我听得不太明白，你想说的“点”是什么？

贝益民说：很简单，就是，为什么在美国没有“外国买家”和“华人炒房”阴谋论，而加拿大有？为什么在美国，美国人民没有一窝蜂地去“炒房”，而加拿大有？因为美国有多种投资渠道，国债、股票、房地产，三大板块可以相互制衡嘛。

邓安安又长长地“哦”了一声，想了想，问：那么美国2008年的房地产危机又是怎么回事？

贝益民笑了笑，说：你的这个问题问得好，美国2008年的房地产危机叫做“房地产次贷危机”，是因为有太多完全没有“还贷能力”的人向银行借钱买房子，结果破产后把银行拖垮了，这其中也有大量的美国人想通过“炒作房地产”发财的情况，但是，但是，它与加拿大最大的不同是，美国人从来没有说这是“外国买家”造的孽，更没有诬陷是“华人”搞的鬼呀。

邓安安哈哈笑起来，接着问道：可是我怎么觉得华人的确是很热衷买房子呢？至少在我们身边，不进我们自己，还有晚舟、陈锋、SAM、雪梨、爱丽丝、小马家，哪一个不是在“紧赶慢赶”着买房子？

贝益民点点头，说：我们华人买房子，绝大多数都是自己住，即使是像晚舟家她们那样多买一两套房，也是自己在“使用”，比如出租什么的，而不是为了像“炒股票”那样，进行短线炒作，属于典型的“长线投资”行为，华人的这种做法，其实说明他们的脑子的确是比其它族裔是要聪明很多的。

邓安安瞟了贝益民一眼，说：你最好不要这样讲话，不过你说的是真的吗？你为什么这么说？

贝益民笑一笑，说：你知道，我们大多数华人都是新移民，即使是早年来的广东老移民，英语也不太过关，新移民华人或者是那些不能很好地融于主流社会的华人，因为对主流文化不了解，又没有丰富的本地人脉，所以找不到什么好的投资渠道，最可靠的，也是最有效的办法，不就是买房子吗？这也是被逼出来的，“不是办法的办法”嘛，你想想，晚舟当初她是怎么在温哥华买房子的？

邓安安又哈哈笑起来，不住地点头，然后接着问道：那为什么华人都集中在大城市买房子呢？

贝益民说：这首先是因为华人移民选择的居住地，几乎都是人口密集的大城市，这种做法虽然有“跟风”之嫌，但是也确实非常聪明，相当科学，因为大城市的文化更多元，也就更适合华人生存发展，另外也只有在人口足够多，新移民不断涌入的城市，你的房子才值钱嘛。（请点击进入“作者”个人空间，查阅我的个人资料，看看我还能为你做什么）

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