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Norman 朱傑,溫哥華地產經紀,新趨勢地產公司。精通國、粵、英、西四種語言。(778) 865-5153 免費上門評估。 微信號: nornan


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最後更新: 2019-05-30

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買房為什麼需要經紀呢?

2019-03-30 15:06:49
文章內容
www.normanzhu.com


因為涉及到客人的重大財產,地產這個行業需要非常負責的專業人士,地產經紀有著非常嚴格的職業操守和重大責任。買家經紀完全本著買家的利益角度出發考慮問題,為買家提供利益保障。在加拿大通常情況下,買家不需要支付買家經紀的傭金,這部分的費用是由賣家支付的。



買家經紀的重要性主要體現在以下幾個層面; 1. 房源方面:BC省的房源系統MLS是由地產行業協會統一管理。只有加入地產協會的注冊持牌經紀才能查詢。買家經紀會按照買家的要求提供房源和建議。 2. 產權方面:土地注冊局檢查title,確保買家買到的房子確實是賣家的,並且沒有任何地役權(Easement, RestrictiveCovenant)等限制或制約。 3. 建築方面:如果是新房,需要確認賣家有建築開工許可證 (Build Bermit)而非違建。確認賣家有入住許可證(OccupancyPermit), 確認賣家有2-5-10 (Warranty) 建築保險與擔保。 4. 價格方面:根據周邊近期內的三種價格做CMA(Comparable Marketing Analysis) 進行對比,另外從近期市場走勢上(Supplyand Command) 具體分析建議購買價格. 5.條件方面: 寫offer時加條款以保障買家的利益;下面有具體解釋。 6.驗屋方面:確認客人找到有證書的合格驗屋師。



我們來看看具體條件都有哪些? 在加拿大BC省的房屋買賣合同中,除了正文,通常還有一到多頁不等的附加文件,這些附加條款(Addendum)和合同正文有同等的法律效力。每個買家想買的房子都不一樣,需要具體問題具體分析,所以買方要利用附加條款保護自己利益。 通常買方經紀都會幫買家在Offer(出價合同)的附加條款處添加上條件,除非有幾個買家競爭加價搶Offer。一般來說,買賣雙方在合同上簽字後,這個合同就具有了法律上的執行力,但如果有了條件這個保護機制,那麼只有買家親自簽字聲明“解除條件”,那麼這個合同才能真正被執行。 貸款條件(Financing) 買家在合同中注明“買家在合同簽訂後的若幹天內向金融機構申請貸款,如果拿不到貸款,買家就可以不簽解除條件(SubjectRemoval)的文件”,而解除不了條件,房屋買賣合同自然不成立。



查驗房產證條件(Title Search) 該條件要求賣家在限定的日期前提供房產證(Title)的復印件,買家可以根據Title Search上的號碼在地政局(Land Title Office)查到相關信息,需注意有沒有地役權(Easement)、通行權(Statutory Right-of-Way)的記錄。成交前,律師也會對核查房產證。 共管物業的文件條件(Strata Documents) 該條件要求賣家提供包括2年內的各種會議記錄(Minutes)、年度大會記錄(AGM)、5年內的工程師報告(如果有)、物業條例(Bylaw)、財政狀況(Form B)、物業管理費收支情況等等資料。買家仔細閱讀這些文件,如果基本滿意有關文件的描述和規定,則買家才繼續執行合同,否則合同無效。 共管物業(Strata)是個法律術語,基本上公寓和城市屋都算共管物業。在共管物業中,每一個strata的所有業主共同組成一個機構,成為strata corporation。也就是說,一個strata的運作和管理跟一間公司相似。所有的業主通過民主的方式決定所有strata lot的管理、運作、維護,所有的業主通過民主的方式選出居委會(stratacouncil)。



房屋情況披露書條件(PDS) 房屋情況披露書(Property Disclosure Statement,PDS)是賣家填寫的有關房屋狀況的聲明文件,詳細披露房屋中是否有明顯或暗藏的缺陷,比如房頂是否漏過水,房子中有沒有種過大麻等。這一聲明會被並入合同,賣家要對聲明的內容負法律責任。買家詳細審查這個文件,如果滿意,則買家才繼續執行合同,否則合同無效。



保險條件(Insurance) 買家咨詢保險公司,如果保險公司同意為目標房子提供保險,則買家才繼續執行合同,否則合同無效。開示無條件Offer時有很大的風險,如果買家後來發現房子自身有問題,保險公司不願投保,可能銀行也不肯放貸。



以上為常見的附加條款,買家可以根據房屋的情況,參考以下條款是否適用: ◦ 買老房子,考慮是否加入“儲油罐(Oil Tank)”條件。 ◦ 買全新房,考慮是否加入“2-5-10 保險”、“入住許可文件(Occupancy Permit)等一系列條件。 ◦ 買農地,考慮是否加入“土質檢驗”條件。 ◦ 買加油站附近的物業,考慮是否加入“水質污染檢驗報告”條件。 ◦ 換房時,是否加入“先賣掉原有房屋”條款。



最後一點:不要克扣經紀人傭金 很多客人意識不到這一點的重要性。有些人不理解經紀人的辛苦,誤以為帶人看房賺錢很容易,其實經紀人的辛苦,外行人是很難體會的。長時間的駕駛,不規律的飲食,大范圍的搜索都消耗很多的精力、時間和金錢。而且在拿到傭金之前,經紀人的所有開支比如汽油、廣告、拍照,文印油墨等等都要自掏腰包,也就是說,如果不成交,經紀人不僅賠時間還賠錢,而時間也是金錢。 從理論上說,如果客戶雇傭了經紀人,和經紀簽訂了買家經紀合同,買家經紀就會篤定所服務的客人會履行承諾,客戶就是經紀人的老板,但如果老板對員工苛刻,克扣或幹脆不付工資,又怎麼能指望員工對老板鞠躬盡瘁呢?正如大家都願意去Google,Amazon和Microsoft這些大公司工作,為什麼呢?因為工資高、福利好啊!一個有趣的現象是,凡是願意付給買方經紀足夠傭金的房子,買方經紀都很樂意介紹給自己的客戶,房子不僅賣的很快,而且可能會有多個offer,反之則滯銷或者遲銷。有的屋主寧願降價幾萬甚至幾十萬甚至更多賣房,既然肯降價這麼多,為什麼不願意多給經紀人一點傭金從而調動經紀人的積極性呢?傭金和降價相比是微乎其微啊。



因此,雇傭一個負責任的優秀經紀人,是買家買到滿意房子的重要環節。



(Norman Zhu 朱傑 摘自網絡)

www.normanzhu.com
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文章評論

BuswellDental
無題
從樹上抄的吧?

2019-03-30 15:49:30 | 引用
無題
很多經紀都是忽悠的

2019-03-30 16:32:47 | 引用
damnff
fangpao
無題
理想是這樣的,現在的jj配嗎?

2019-03-30 17:11:34 | 引用
無題
善意提醒大家一句,如果你的經紀英文講的還不如你, 趕緊換人吧, 語言不好吃虧肯定是你買單, 至於經紀的操守, 看看先前那些無德經紀的罰款就知道了, 你傷筋動骨他能被抽一巴掌那還得靠你堅持不懈的維權呢。

2019-03-30 18:48:44 | 引用
ledia170
虹貓
無題
律師才是必須的,很多經紀就是想賺快錢,讓賣家降價買家加價

2019-03-30 20:41:42 | 引用
無題
都啥時候了,還在往臉上貼金,經紀已經是夕陽產業,一部分工作買家賣家自己做,一部分工作律師做。信息開放是早晚的事,這個時代,靠信息壟斷混飯的事不長久的。

2019-03-30 21:22:56 | 引用
發貼賺鎊
不不羈的風
無題
說的都是律師和驗屋師的事,一個收費1000,一個收費500,經紀做了什麼服務超出這個價錢?

2019-03-30 22:14:53 | 引用
無題
律師是必須有的

2019-03-30 22:18:15 | 引用
坤朋
maxli
無題
周JJ之類的天天在這裡跳腳,不就是知道自己的時日無多嘛。

2019-03-30 22:20:11 | 引用
無題
不不羈的風 寫道:
說的都是律師和驗屋師的事,一個收費1000,一個收費500,經紀做了什麼服務超出這個價錢?


這個觀點很贊

2019-03-30 22:43:01 | 引用
the604kid
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