买房为什么需要经纪呢？

2019-03-30 15:06:49

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因为涉及到客人的重大财产，地产这个行业需要非常负责的专业人士，地产经纪有着非常严格的职业操守和重大责任。买家经纪完全本着买家的利益角度出发考虑问题，为买家提供利益保障。在加拿大通常情况下，买家不需要支付买家经纪的佣金，这部分的费用是由卖家支付的。

买家经纪的重要性主要体现在以下几个层面； 1. 房源方面：BC省的房源系统MLS是由地产行业协会统一管理。只有加入地产协会的注册持牌经纪才能查询。买家经纪会按照买家的要求提供房源和建议。 2. 产权方面：土地注册局检查title，确保买家买到的房子确实是卖家的，并且没有任何地役权（Easement, RestrictiveCovenant)等限制或制约。 3. 建筑方面：如果是新房，需要确认卖家有建筑开工许可证（Build Bermit）而非违建。确认卖家有入住许可证（OccupancyPermit), 确认卖家有2-5-10 (Warranty) 建筑保险与担保。 4. 价格方面：根据周边近期内的三种价格做CMA(Comparable Marketing Analysis) 进行对比，另外从近期市场走势上（Supplyand Command) 具体分析建议购买价格. 5.条件方面：写offer时加条款以保障买家的利益；下面有具体解释。 6.验屋方面：确认客人找到有证书的合格验屋师。

我们来看看具体条件都有哪些？在加拿大BC省的房屋买卖合同中，除了正文，通常还有一到多页不等的附加文件，这些附加条款（Addendum）和合同正文有同等的法律效力。每个买家想买的房子都不一样，需要具体问题具体分析，所以买方要利用附加条款保护自己利益。通常买方经纪都会帮买家在Offer（出价合同）的附加条款处添加上条件，除非有几个买家竞争加价抢Offer。一般来说，买卖双方在合同上签字后，这个合同就具有了法律上的执行力，但如果有了条件这个保护机制，那么只有买家亲自签字声明“解除条件”，那么这个合同才能真正被执行。贷款条件（Financing）买家在合同中注明“买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家就可以不签解除条件（SubjectRemoval）的文件”，而解除不了条件，房屋买卖合同自然不成立。

查验房产证条件（Title Search）该条件要求卖家在限定的日期前提供房产证（Title）的复印件，买家可以根据Title Search上的号码在地政局（Land Title Office）查到相关信息，需注意有没有地役权（Easement）、通行权（Statutory Right-of-Way）的记录。成交前，律师也会对核查房产证。共管物业的文件条件（Strata Documents）该条件要求卖家提供包括2年内的各种会议记录（Minutes）、年度大会记录（AGM）、5年内的工程师报告（如果有）、物业条例（Bylaw）、财政状况（Form B）、物业管理费收支情况等等资料。买家仔细阅读这些文件，如果基本满意有关文件的描述和规定，则买家才继续执行合同，否则合同无效。共管物业（Strata）是个法律术语，基本上公寓和城市屋都算共管物业。在共管物业中，每一个strata的所有业主共同组成一个机构，成为strata corporation。也就是说，一个strata的运作和管理跟一间公司相似。所有的业主通过民主的方式决定所有strata lot的管理、运作、维护，所有的业主通过民主的方式选出居委会（stratacouncil）。

房屋情况披露书条件（PDS）房屋情况披露书（Property Disclosure Statement，PDS）是卖家填写的有关房屋状况的声明文件，详细披露房屋中是否有明显或暗藏的缺陷，比如房顶是否漏过水，房子中有没有种过大麻等。这一声明会被并入合同，卖家要对声明的内容负法律责任。买家详细审查这个文件，如果满意，则买家才继续执行合同，否则合同无效。

保险条件（Insurance）买家咨询保险公司，如果保险公司同意为目标房子提供保险，则买家才继续执行合同，否则合同无效。开示无条件Offer时有很大的风险，如果买家后来发现房子自身有问题，保险公司不愿投保，可能银行也不肯放贷。

以上为常见的附加条款，买家可以根据房屋的情况，参考以下条款是否适用： ◦ 买老房子，考虑是否加入“储油罐（Oil Tank）”条件。 ◦ 买全新房，考虑是否加入“2-5-10 保险”、“入住许可文件（Occupancy Permit）等一系列条件。 ◦ 买农地，考虑是否加入“土质检验”条件。 ◦ 买加油站附近的物业，考虑是否加入“水质污染检验报告”条件。 ◦ 换房时，是否加入“先卖掉原有房屋”条款。

最后一点：不要克扣经纪人佣金很多客人意识不到这一点的重要性。有些人不理解经纪人的辛苦，误以为带人看房赚钱很容易，其实经纪人的辛苦，外行人是很难体会的。长时间的驾驶，不规律的饮食，大范围的搜索都消耗很多的精力、时间和金钱。而且在拿到佣金之前，经纪人的所有开支比如汽油、广告、拍照，文印油墨等等都要自掏腰包，也就是说，如果不成交，经纪人不仅赔时间还赔钱，而时间也是金钱。从理论上说，如果客户雇佣了经纪人，和经纪签订了买家经纪合同，买家经纪就会笃定所服务的客人会履行承诺，客户就是经纪人的老板，但如果老板对员工苛刻，克扣或干脆不付工资，又怎么能指望员工对老板鞠躬尽瘁呢？正如大家都愿意去Google，Amazon和Microsoft这些大公司工作，为什么呢？因为工资高、福利好啊！一个有趣的现象是，凡是愿意付给买方经纪足够佣金的房子，买方经纪都很乐意介绍给自己的客户，房子不仅卖的很快，而且可能会有多个offer，反之则滞销或者迟销。有的屋主宁愿降价几万甚至几十万甚至更多卖房，既然肯降价这么多，为什么不愿意多给经纪人一点佣金从而调动经纪人的积极性呢？佣金和降价相比是微乎其微啊。

因此，雇佣一个负责任的优秀经纪人，是买家买到满意房子的重要环节。

（Norman Zhu 朱杰摘自网络）

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