買房為什麼需要經紀呢？

2019-03-30 15:06:49

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因為涉及到客人的重大財產，地產這個行業需要非常負責的專業人士，地產經紀有著非常嚴格的職業操守和重大責任。買家經紀完全本著買家的利益角度出發考慮問題，為買家提供利益保障。在加拿大通常情況下，買家不需要支付買家經紀的傭金，這部分的費用是由賣家支付的。

買家經紀的重要性主要體現在以下幾個層面； 1. 房源方面：BC省的房源系統MLS是由地產行業協會統一管理。只有加入地產協會的注冊持牌經紀才能查詢。買家經紀會按照買家的要求提供房源和建議。 2. 產權方面：土地注冊局檢查title，確保買家買到的房子確實是賣家的，並且沒有任何地役權（Easement, RestrictiveCovenant)等限制或制約。 3. 建築方面：如果是新房，需要確認賣家有建築開工許可證（Build Bermit）而非違建。確認賣家有入住許可證（OccupancyPermit), 確認賣家有2-5-10 (Warranty) 建築保險與擔保。 4. 價格方面：根據周邊近期內的三種價格做CMA(Comparable Marketing Analysis) 進行對比，另外從近期市場走勢上（Supplyand Command) 具體分析建議購買價格. 5.條件方面：寫offer時加條款以保障買家的利益；下面有具體解釋。 6.驗屋方面：確認客人找到有證書的合格驗屋師。

我們來看看具體條件都有哪些？在加拿大BC省的房屋買賣合同中，除了正文，通常還有一到多頁不等的附加文件，這些附加條款（Addendum）和合同正文有同等的法律效力。每個買家想買的房子都不一樣，需要具體問題具體分析，所以買方要利用附加條款保護自己利益。通常買方經紀都會幫買家在Offer（出價合同）的附加條款處添加上條件，除非有幾個買家競爭加價搶Offer。一般來說，買賣雙方在合同上簽字後，這個合同就具有了法律上的執行力，但如果有了條件這個保護機制，那麼只有買家親自簽字聲明“解除條件”，那麼這個合同才能真正被執行。貸款條件（Financing）買家在合同中注明“買家在合同簽訂後的若幹天內向金融機構申請貸款，如果拿不到貸款，買家就可以不簽解除條件（SubjectRemoval）的文件”，而解除不了條件，房屋買賣合同自然不成立。

查驗房產證條件（Title Search）該條件要求賣家在限定的日期前提供房產證（Title）的復印件，買家可以根據Title Search上的號碼在地政局（Land Title Office）查到相關信息，需注意有沒有地役權（Easement）、通行權（Statutory Right-of-Way）的記錄。成交前，律師也會對核查房產證。共管物業的文件條件（Strata Documents）該條件要求賣家提供包括2年內的各種會議記錄（Minutes）、年度大會記錄（AGM）、5年內的工程師報告（如果有）、物業條例（Bylaw）、財政狀況（Form B）、物業管理費收支情況等等資料。買家仔細閱讀這些文件，如果基本滿意有關文件的描述和規定，則買家才繼續執行合同，否則合同無效。共管物業（Strata）是個法律術語，基本上公寓和城市屋都算共管物業。在共管物業中，每一個strata的所有業主共同組成一個機構，成為strata corporation。也就是說，一個strata的運作和管理跟一間公司相似。所有的業主通過民主的方式決定所有strata lot的管理、運作、維護，所有的業主通過民主的方式選出居委會（stratacouncil）。

房屋情況披露書條件（PDS）房屋情況披露書（Property Disclosure Statement，PDS）是賣家填寫的有關房屋狀況的聲明文件，詳細披露房屋中是否有明顯或暗藏的缺陷，比如房頂是否漏過水，房子中有沒有種過大麻等。這一聲明會被並入合同，賣家要對聲明的內容負法律責任。買家詳細審查這個文件，如果滿意，則買家才繼續執行合同，否則合同無效。

保險條件（Insurance）買家咨詢保險公司，如果保險公司同意為目標房子提供保險，則買家才繼續執行合同，否則合同無效。開示無條件Offer時有很大的風險，如果買家後來發現房子自身有問題，保險公司不願投保，可能銀行也不肯放貸。

以上為常見的附加條款，買家可以根據房屋的情況，參考以下條款是否適用： ◦ 買老房子，考慮是否加入“儲油罐（Oil Tank）”條件。 ◦ 買全新房，考慮是否加入“2-5-10 保險”、“入住許可文件（Occupancy Permit）等一系列條件。 ◦ 買農地，考慮是否加入“土質檢驗”條件。 ◦ 買加油站附近的物業，考慮是否加入“水質污染檢驗報告”條件。 ◦ 換房時，是否加入“先賣掉原有房屋”條款。

最後一點：不要克扣經紀人傭金很多客人意識不到這一點的重要性。有些人不理解經紀人的辛苦，誤以為帶人看房賺錢很容易，其實經紀人的辛苦，外行人是很難體會的。長時間的駕駛，不規律的飲食，大范圍的搜索都消耗很多的精力、時間和金錢。而且在拿到傭金之前，經紀人的所有開支比如汽油、廣告、拍照，文印油墨等等都要自掏腰包，也就是說，如果不成交，經紀人不僅賠時間還賠錢，而時間也是金錢。從理論上說，如果客戶雇傭了經紀人，和經紀簽訂了買家經紀合同，買家經紀就會篤定所服務的客人會履行承諾，客戶就是經紀人的老板，但如果老板對員工苛刻，克扣或幹脆不付工資，又怎麼能指望員工對老板鞠躬盡瘁呢？正如大家都願意去Google，Amazon和Microsoft這些大公司工作，為什麼呢？因為工資高、福利好啊！一個有趣的現象是，凡是願意付給買方經紀足夠傭金的房子，買方經紀都很樂意介紹給自己的客戶，房子不僅賣的很快，而且可能會有多個offer，反之則滯銷或者遲銷。有的屋主寧願降價幾萬甚至幾十萬甚至更多賣房，既然肯降價這麼多，為什麼不願意多給經紀人一點傭金從而調動經紀人的積極性呢？傭金和降價相比是微乎其微啊。

因此，雇傭一個負責任的優秀經紀人，是買家買到滿意房子的重要環節。

（Norman Zhu 朱傑摘自網絡）

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