素里地产
空间首页 | 博客 | 好友分享 | 相册 | 存档 | 朋友和群组 | 个人资料
 
素里地产

normanzhu
买房卖房,朱杰帮忙!

Norman 朱杰,温哥华地产经纪,新趋势地产公司。精通国、粤、英、西四种语言。(778) 865-5153 免费上门评估。 微信号: nornan


文章分类
上传  

标题搜索
 

Our Sponsors

快速导航
首页
论坛
Classified Search Engine
黄页/二手
北美个人空间
免费注册
登录

统计
点击: 3727
帖子数量: 8
开辟个人空间: 2017-02-19
最后更新: 2019-05-30

RSS订阅
 
 
 
 
 

买房为什么需要经纪呢?

2019-03-30 15:06:49
文章内容
www.normanzhu.com


因为涉及到客人的重大财产,地产这个行业需要非常负责的专业人士,地产经纪有着非常严格的职业操守和重大责任。买家经纪完全本着买家的利益角度出发考虑问题,为买家提供利益保障。在加拿大通常情况下,买家不需要支付买家经纪的佣金,这部分的费用是由卖家支付的。



买家经纪的重要性主要体现在以下几个层面; 1. 房源方面:BC省的房源系统MLS是由地产行业协会统一管理。只有加入地产协会的注册持牌经纪才能查询。买家经纪会按照买家的要求提供房源和建议。 2. 产权方面:土地注册局检查title,确保买家买到的房子确实是卖家的,并且没有任何地役权(Easement, RestrictiveCovenant)等限制或制约。 3. 建筑方面:如果是新房,需要确认卖家有建筑开工许可证 (Build Bermit)而非违建。确认卖家有入住许可证(OccupancyPermit), 确认卖家有2-5-10 (Warranty) 建筑保险与担保。 4. 价格方面:根据周边近期内的三种价格做CMA(Comparable Marketing Analysis) 进行对比,另外从近期市场走势上(Supplyand Command) 具体分析建议购买价格. 5.条件方面: 写offer时加条款以保障买家的利益;下面有具体解释。 6.验屋方面:确认客人找到有证书的合格验屋师。



我们来看看具体条件都有哪些? 在加拿大BC省的房屋买卖合同中,除了正文,通常还有一到多页不等的附加文件,这些附加条款(Addendum)和合同正文有同等的法律效力。每个买家想买的房子都不一样,需要具体问题具体分析,所以买方要利用附加条款保护自己利益。 通常买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同)的附加条款处添加上条件,除非有几个买家竞争加价抢Offer。一般来说,买卖双方在合同上签字后,这个合同就具有了法律上的执行力,但如果有了条件这个保护机制,那么只有买家亲自签字声明“解除条件”,那么这个合同才能真正被执行。 贷款条件(Financing) 买家在合同中注明“买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家就可以不签解除条件(SubjectRemoval)的文件”,而解除不了条件,房屋买卖合同自然不成立。



查验房产证条件(Title Search) 该条件要求卖家在限定的日期前提供房产证(Title)的复印件,买家可以根据Title Search上的号码在地政局(Land Title Office)查到相关信息,需注意有没有地役权(Easement)、通行权(Statutory Right-of-Way)的记录。成交前,律师也会对核查房产证。 共管物业的文件条件(Strata Documents) 该条件要求卖家提供包括2年内的各种会议记录(Minutes)、年度大会记录(AGM)、5年内的工程师报告(如果有)、物业条例(Bylaw)、财政状况(Form B)、物业管理费收支情况等等资料。买家仔细阅读这些文件,如果基本满意有关文件的描述和规定,则买家才继续执行合同,否则合同无效。 共管物业(Strata)是个法律术语,基本上公寓和城市屋都算共管物业。在共管物业中,每一个strata的所有业主共同组成一个机构,成为strata corporation。也就是说,一个strata的运作和管理跟一间公司相似。所有的业主通过民主的方式决定所有strata lot的管理、运作、维护,所有的业主通过民主的方式选出居委会(stratacouncil)。



房屋情况披露书条件(PDS) 房屋情况披露书(Property Disclosure Statement,PDS)是卖家填写的有关房屋状况的声明文件,详细披露房屋中是否有明显或暗藏的缺陷,比如房顶是否漏过水,房子中有没有种过大麻等。这一声明会被并入合同,卖家要对声明的内容负法律责任。买家详细审查这个文件,如果满意,则买家才继续执行合同,否则合同无效。



保险条件(Insurance) 买家咨询保险公司,如果保险公司同意为目标房子提供保险,则买家才继续执行合同,否则合同无效。开示无条件Offer时有很大的风险,如果买家后来发现房子自身有问题,保险公司不愿投保,可能银行也不肯放贷。



以上为常见的附加条款,买家可以根据房屋的情况,参考以下条款是否适用: ◦ 买老房子,考虑是否加入“储油罐(Oil Tank)”条件。 ◦ 买全新房,考虑是否加入“2-5-10 保险”、“入住许可文件(Occupancy Permit)等一系列条件。 ◦ 买农地,考虑是否加入“土质检验”条件。 ◦ 买加油站附近的物业,考虑是否加入“水质污染检验报告”条件。 ◦ 换房时,是否加入“先卖掉原有房屋”条款。



最后一点:不要克扣经纪人佣金 很多客人意识不到这一点的重要性。有些人不理解经纪人的辛苦,误以为带人看房赚钱很容易,其实经纪人的辛苦,外行人是很难体会的。长时间的驾驶,不规律的饮食,大范围的搜索都消耗很多的精力、时间和金钱。而且在拿到佣金之前,经纪人的所有开支比如汽油、广告、拍照,文印油墨等等都要自掏腰包,也就是说,如果不成交,经纪人不仅赔时间还赔钱,而时间也是金钱。 从理论上说,如果客户雇佣了经纪人,和经纪签订了买家经纪合同,买家经纪就会笃定所服务的客人会履行承诺,客户就是经纪人的老板,但如果老板对员工苛刻,克扣或干脆不付工资,又怎么能指望员工对老板鞠躬尽瘁呢?正如大家都愿意去Google,Amazon和Microsoft这些大公司工作,为什么呢?因为工资高、福利好啊!一个有趣的现象是,凡是愿意付给买方经纪足够佣金的房子,买方经纪都很乐意介绍给自己的客户,房子不仅卖的很快,而且可能会有多个offer,反之则滞销或者迟销。有的屋主宁愿降价几万甚至几十万甚至更多卖房,既然肯降价这么多,为什么不愿意多给经纪人一点佣金从而调动经纪人的积极性呢?佣金和降价相比是微乎其微啊。



因此,雇佣一个负责任的优秀经纪人,是买家买到满意房子的重要环节。



(Norman Zhu 朱杰 摘自网络)

www.normanzhu.com
点击: 0 | 评论: 32 | 分类: 上传 | 论坛: 买房卖房 | 论坛帖子
分享:
二维码

文章评论

BuswellDental
无题
从树上抄的吧?

2019-03-30 15:49:30 | 引用
无题
很多经纪都是忽悠的

2019-03-30 16:32:47 | 引用
damnff
fangpao
无题
理想是这样的,现在的jj配吗?

2019-03-30 17:11:34 | 引用
无题
善意提醒大家一句,如果你的经纪英文讲的还不如你, 赶紧换人吧, 语言不好吃亏肯定是你买单, 至于经纪的操守, 看看先前那些无德经纪的罚款就知道了, 你伤筋动骨他能被抽一巴掌那还得靠你坚持不懈的维权呢。

2019-03-30 18:48:44 | 引用
ledia170
虹猫
无题
律师才是必须的,很多经纪就是想赚快钱,让卖家降价买家加价

2019-03-30 20:41:42 | 引用
无题
都啥时候了,还在往脸上贴金,经纪已经是夕阳产业,一部分工作买家卖家自己做,一部分工作律师做。信息开放是早晚的事,这个时代,靠信息垄断混饭的事不长久的。

2019-03-30 21:22:56 | 引用
发贴赚镑
不不羁的风
无题
说的都是律师和验屋师的事,一个收费1000,一个收费500,经纪做了什么服务超出这个价钱?

2019-03-30 22:14:53 | 引用
无题
律师是必须有的

2019-03-30 22:18:15 | 引用
坤朋
maxli
无题
周JJ之类的天天在这里跳脚,不就是知道自己的时日无多嘛。

2019-03-30 22:20:11 | 引用
无题
不不羁的风 写道:
说的都是律师和验屋师的事,一个收费1000,一个收费500,经纪做了什么服务超出这个价钱?


这个观点很赞

2019-03-30 22:43:01 | 引用
the604kid
上一页1234下一页

发表评论

很抱歉,仅有会员才能发表评论。

点击此处免费注册, 或者点击此处登录,登录后您便可以发表评论。谢谢!
 
The images, logos, trademarks used on this site and all forwarded content are the property of their respective owners.
We are not responsible for comments posted by our visitors, as they are the property of the poster.
All other content of this website is copyrighted by 加西网

加西网为北美中文网传媒集团旗下网站