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开辟个人空间: 2011-01-07
最后更新: 2012-08-10

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关于mortgage的是否复利问题 - 专门开一贴

文章内容

mortgage是不存在复利的，每个月支付的就是这个本金余额（balance）的月利息加上一些本金。不存在这个月产生的利息不还，放到下个月利息上再产生利息。

但是为什么大家经常讲mortgage的复利问题

是因为mortgage它们平时所说的利率不是真正的APR（annual percentage rate）,而是所谓的annual interest rate compound semi-annual 或者annual interest rate compound monthly。这就是所谓的半年记息，或者月度记息。这个 annual interest rate要转换成真正的APR（annual percentage rate）是要通过复利计算的

举例
如果APR = 3.60那么就是真正的年利率3.6%，月利率0.3%

如果annual interest rate compound semi-annual = 3.6%，那么根据复利计算，真正的APR（annual percentage rate）= 3.6324% ，那么相应的月利率就是 = 0.3027%
传统mortgage一般是给你annual interest rate compound semi-annual

如果annual interest rate compound monthly = 3.6%，那么根据复利计算，真正的APR（annual percentage rate）= 3.6600% ，那么相应的月利率就是 = 0.305%
那种所谓的HLOC方式的mortgage，也就是你还的每一块本金自动转换为LOC的那种mortgage一般是用这种annual interest rate compound monthly

大家回去自己看看合同就知道是compound semi-annual 还是 compound monthly了。反正基本上不会是直接给你APR的

这两天BMO做整版广告说它家mortgage 5年3.95就强调，它是真正的APR，而不是平时常用的annual interest rate compound semi-annual

点击: 0 | 评论: 5 | 分类: 缺省 | 论坛: 买房卖房 | 论坛帖子

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文章评论

BlueLily

无题

顶一下, 很清楚啊.

2011-03-10 21:29:14 | 引用

无题

是不是HLOC是每月必须还利息而不用还本金，而mortage是还一定的本金加一些利息。

2011-03-10 22:33:42 | 引用

happyy2k

一步一脚印

无题

happyy2k 写道:

是不是HLOC是每月必须还利息而不用还本金，而mortage是还一定的本金加一些利息。

HLOC 可以是只还利息，也可以想传统mortgage那样还法，具体看银行规定

2011-03-10 22:52:58 | 引用

无题

据说...银行之所以普遍用SEMI-ANNUAL COMP. 来计算真正利息, 是因为他们的融资来源于BOUND, 而BOUND 一般都是半年一付COUPON的, 所以银行也这样计算.

2011-03-11 09:14:36 | 引用

sayup

dingjerry

无题

Do not understand it, like 天书 to me

2011-03-11 10:43:36 | 引用

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