再过5年 200万的房子还能值多少钱
日期： 2021-11-27
新闻主题： 买房租房
来源: 无锡楼市百科
再过5年，一套总价200万的房子还能值多少钱？马光远2点忠告
从1998年房改开始，我国房地产市场快速发展，可是很多人的视野重心都放在城市，而忽视了县城。据中国房价行情网统计，目前至少有103个县城或县级市房价破万，从区域来看，其中93个位于东部沿海地区，占比高达90.3%，从省份来看，浙江、福建和江苏等相对集中。
其中均价超过2万每平的县城共有6个，包括海南陵水均价34738元/平，浙江义乌均价24708元/平，海南万宁均价22903元/平，浙江永康均价21860元/平，浙江温岭均价20299元/平，江苏昆山20040元/平。
由此不难得出结论，在过去的20多年里，不论是县城还是城市的房价都发生了很大的变化，正是因为如此，为了实现货币保值甚至增值，很多国人都把目光转向房地产，他们把房子作为投资品，并通过房价上涨赚得盆满钵满。可是随着近些年不断加强楼市调控，特别是在未来5年新一轮调控中，房价究竟会如何变化，大家充满质疑。
首先，无房人判断房价下跌，原因主要有两点：1、他们把调控和房价下跌划上了“等于号”，他们认为只要加强调控，那么房价就会下跌；2、从下半年以来，开发商普遍都比较穷，为了快速回笼资金，开发商纷纷开始降价卖房，而在未来五年里，这种做法可能还会延续。例如下面2位网友就有类似看法，对此，你赞同吗？
第一位是赵小姐：我刚毕业2年不到，本来想着一个人租房子，可是父母不放心，就让我买一套房子，哪怕是面积小一点，也算是有一份保障，记得在上半年，我去看了几个楼盘，可是并没有找到适合的楼盘，再加上价格太高了，于是作罢，可是就在昨天，同事告诉我房价下跌了，我原本已经心动了，可是又怕房价还会接着掉，现在买不就是亏了吗，还是过段时间再说吧。
第二位是王女士：我在五年前投资了一套房子，那段时间房价翻了三倍多，也算是小赚了一笔，现在准备再买一套房子，可是身边朋友都说未来五年不要买房，因为现在房价已经不稳定了，买房有可能会亏本，其实我心里也在嘀咕，毕竟手上只有50万，买不起大城市的房子，又怕小城市的房子涨不了多少。
那么问题来了，未来5年能否买房的关键就在于房价“是涨还是跌”。为了方便大家理解，我就以一套总价200万的房子为例，未来5年能值多少钱？主要有两个方面，第一个就是成本，我按照首付40%也就是80万，而剩下的120万都需要贷款，就以全国首套房平均利率5.4%为例，如果贷款时间为三十年，算下来每年的房贷成本是8.08万，再加上其他成本，每年就按照9万计算。
如果以最近五年涨幅5%计算，也就是说一套总价200万的房子，每年房价上涨约10万，然后再除去成本，每年实际收益在万元左右。可是考虑到实际情况，未来5年楼市会进入分化状态，换句话说就是随着时间的推移，不同城市的房子价值也会出现差异，对此，马光远有2点忠告：
1、未来炒房是越来越专业的事情。
2、未来楼市会出现三个20%： 其中20%的城市、20%的楼盘、20%的项目具有投资价值。
正如以上信息所提到的，除了热点城市之外，县城房价也经过了一轮又一轮的涨幅，目前房价破万的县城已经达到了103个，就算是按照7000元/平，买房门槛也超过了30万，此后的二十年、三十年也要背负还贷生涯，因此在居高不下的今天，买房要越来越谨慎，正好印证了马光远的第一个忠告，买房是越来越专业的事情。
而第二个忠告指的就是未来楼市会逐渐分化，例如有的城市涨幅可能超过10%，而有的城市涨幅可能只有3%甚至2%，所以这也是我之前提到的，持有房产有可能不会升值，反而会贬值，这个要“因城而异”。
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