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箭在弦 中国开征房地产税四大猜想

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  10月23日,中国全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。主要内容包括:一是试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。二是国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。三是本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。这标志着房地产税试点即将开始,而距离房地产税全面铺开也已经不远,不过,对于房地产税如何征收等相关问题,还有相当大的争议。


  试点何时开始

  今年以来,房地产税试点步伐明显加快。3月,十四五规划明确提出“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”,5月,财政部等相关部委召开全国房地产税改革试点工作座谈会,10月习近平(专题)在《求是》发文《扎实推动共同富裕》,提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,考虑到“全面推进共同富裕”的大方针,如此密集的表态加速房地产税试点和立法工作也就可以理解,因此,业内预计房地产税最快将于年内出台试点细则方案,2022年上半年正式开始试点城市征收。

  而房地产税全面开征可能需要时间更长,借鉴中国以往的立法经验,从一审到三审至少需要一年时间,关于房地产税改革争议激烈,立法可能需要推到四审。而过去经四审才走完立法过程的,有的案例长达十年以上。因此启动立法的同时,扩大房地产税改革试点范围,有助于充分考虑各个地方现实情况的差异。人大常委会授权期限为五年,那么通常需要在试点期限到期后,再做通盘考虑。

  哪些城市可能成为试点

  5月财政部召开座谈会时,曾经邀请上海重庆、深圳、杭州、苏州、济南等六个城市的官员参会。上海重庆作为此前已经在试点的城市,依旧有可能入围。

  曾长期担任财政部财政科学研究所所长的贾康公开撰文表示:“深圳要创建中国特色社会主义市场经济先行示范区,海南要在全岛建设全球最大体量的自由贸易港区,浙江要率先建设共同富裕示范区,这些中央寄予厚望的行政区,都有较好的条件和现实紧迫性去加入先行试点范围。当然,别的地方如果愿意加入试点,也是应该欢迎的。不过,一般而言,三四线城市不会进入第一批的先行试点位置。”

  另外,人大常委会此次授权也明确“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”故征收范围主要针对城市地区。

  存量房是否纳入征收范围

  存量房是否会被纳入的税基问题恐怕是目前争议最大的。

  2011年,中国曾经在重庆上海试点房产税。其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负。上海地产税的征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房,税率暂定0.6%,若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。重庆的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。采用累进式计税方式,以“户面积”计算起征点:一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率重庆分三档:0.5%、1%和1.2%。


  由于存量房没有被纳入,税基不够大,税率又不算高,仅就试点结果来看,上海重庆的试点并不成功,既没有对高收入人群起到调节作用,又没有扩大地方税源,据估算,上海重庆地产税试点税收对地方财政收入贡献度均不足3%。显然无法达到逐步替代土地财政的目的。

  为了让收入公平分配,这次房产税改革大概率会逐步对所有的存量住房征税。贾康也认为“相对柔性地切入而使课税覆盖存量,也可顺利推行房产税改革”。

  税率高低

  考虑到民众高负债、高房价、低收入的现实因素,存量房征税可能会考虑免税面积,人均免税面积可能在30至60平米。不过,房地产税的主要目的是为了扩大税基,缓解地方政府财政压力,为了避免引发市场大幅波动,起征点和最低税率的设置可能会充分考虑不同城市的具体情况,最低税率可能不会超过1%。由于各地房价差异大,收入水平参差不齐,因此对于个人名下不同城市房地产税如何征收将是未来争议的问题。

  考虑到此前上海重庆的经验,从保证税源和打击炒房的行为上去考虑,大概率也会采用累进税制。随着名下房产套数增多,征收的税率会逐步增加,原则上,三套及三套以上住房持有人有可能被征收比较高的税率。

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