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学区房: 学区房直降300万一线城市神盘降温

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  顶级学区房的价格,正在面临回调。


  近日,一则北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交的消息不胫而走,这一价格比今年年初的高点降了300多万元。一位知情的房产经纪人向中新经纬证实了这则消息。蜂鸟家园对口的是北京顶尖小学之一的中关村三小,以小户型为主的特点让这里成为学区房“神盘”,也被视为北京学区房市场的风向标。

  2020年年末,北京海淀区的学区房突然走俏,成交量与价格在短时间内迅速上涨。但在楼市调控、多校划片、教师轮岗、打击学区房炒作以及近期的二手房指导价等多个措施的共同作用下,市场迅速降温,价格回调幅度较大。一位经纪人说:“相当于去年底到今年初的价格涨幅全都回吐了。”

  直降300万元成交

  近日网上传出,蜂鸟家园一套51.6平方米的开间以600万元的价格成交,这样的价格让一些房产业内人士直呼不可能。要知道,作为北京顶尖的学区房小区,在今年年初时,蜂鸟家园的成交价能达到900万-1000万元。

  对于这则消息,蜂鸟家园小区附近的房产经纪门店的数位经纪人均予以证实。链家一位知情的房产经纪人林晨(化名)对中新经纬称,业主正准备换房,此前就看中了一套房源,支付了100万元的定金,之后又支付了500万元左右的首付款。因为临时出了一些情况,急需把蜂鸟家园的这套房子卖掉,并腾出购房资格,这才以远低于市场价的方式交易。这套房源是10月14日成交的,买方全款支付了600万元。

  “本来业主挂了650万元,但买方觉得还能谈,就报了600万。也是买方付款方式好,购房款马上就能打过去,想临时找这样的买家很难的。而且,业主不卖的话,还要承担他想买的那套房子的违约金,得不偿失。这个价格成交,也是天时地利人和全占齐了。” 林晨说。

  约11.63万元/平方米的价格,明显低于蜂鸟家园的二手房均价。有业内人士说:“600万元的价格,已经回到了2016年的水平。这个小区其他正在卖房的房东,都会对这个业主有意见。”

  从今年7月北京西城区、海淀区执行多校划片开始,火爆的学区房市场旋即冰封,在教师轮岗、打击学区房炒作等多项措施的共同发力下,市场信心遭受打击,房价迅速走低。

  林晨介绍,差不多在2020年的这个时候,海淀区的学区房价格开始飙升,到2021年初的时候,蜂鸟家园小区的价格涨了15%左右,售价在900万-1000万元/套。当前的售价已经降到了700-850万元/套之间,降了10%-15%。他说:“相当于去年底到今年初的价格涨幅全部回吐,又回到了2020年的水平。”

  我爱我家APP显示,蜂鸟家园小区当前挂牌房源共有12套,挂牌价在750万-890万/套。我爱我家的一位经纪人称,一些学位暂时被占用的一居室价格更低,算是税费,40余平户型的价格差不多能谈到720万-730万元/套。

  70套房源,只能挂3套


  近期,北京二手房市场的利空消息不断。据北京日报,今年国庆前夕,海淀区房地产经纪协会结合近一年成交价格情况,对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区,向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

  有市场消息显示,指导参考价共涉及29个小区,根据小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)及大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价,超过指导价1%不允许中介机构挂牌,且不能通过中介成交。

  10月19日,中新经纬实地走访了海淀区的几家房产经纪门店,多位经纪人表示,他们所在的公司已按照指导参考价对涉及到的29个小区的房源进行处理,高于指导价的房源进行下架,而且也不能对这些房源进行带看、交易。

  蜂鸟家园小区小户型、中户型及大户型的指导价分别为171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米,一位经纪人介绍,今年10月8日,公司下架了该小区55套高于指导价的房源,目前挂牌的只有23套。贝壳找房APP显示,蜂鸟家园正在挂牌出售的房源均为40余平-60余平的一居室,只有一套房源的挂牌价高于指导价,为172094元/平方米,高于指导价不足1%。

  位于海淀区五道口附近的华清嘉园,也被列入指导价名单,小户型、中户型及大户型的指导价分别为132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。该小区附近门店的房产经纪人张华(化名)称,该小区原有70套二手房源在售,但目前只剩下3套还在正常挂牌,其余67套都被下架。她透露,指导价出台后,公司找业主协商下调挂牌价,但多数业主都不同意,只能下架处理,“妥协的业主都是急卖,才降价挂牌。”

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