美国楼市高烧会重蹈崩盘的覆辙吗

2021-10-08 | 来源: 财经杂志 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　在供应得到缓解之前，美国房价可能还会继续涨下去。房地美最新季度预测显示，2021年美国房价增幅将超过2020年，到2022年，房价会继续上涨，但速度会放缓。

　　美国楼市会重蹈崩盘覆辙吗？

　　面对两位数的涨幅，市场必然会提出这样一个问题：美国房地产市场是否在重蹈本世纪初“崩盘前飙涨”的覆辙？

　　一些分析人士认为，这一次房价下跌的可能性更小。这一次房屋库存水平非常低，抵押贷款的发放标准也比上一次严格得多，整个市场的基底要更坚固。

　　美国乔治梅森大学Mercatus Center访问研究员凯文·埃德曼（Kevin Erdmann）指出，在2008年由房地产崩盘引发的经济危机爆发前，美国的新增房屋库存水平非常高，如今的水平更接近几十年来的正常水平。疫情带来的大量新需求和供应链中断是目前供应跟不上的主要原因，市场不用过于担心房地产市场崩盘的问题，因为购房者还在抢购房屋。

　　此外，埃德曼认为，房地产市场不太可能崩盘还有另一个理由：之前那次房地产泡沫时期的库存水平虽然非常高，但并不像大多数人认为的那么具有投机性。

　　他称，2005年美国房地产市场非常火热时，建筑商增加建房是因为销量高，而且销量高的地区是美国那些需求旺盛的地区，随着销量的增长，建筑商在扩大库存时其实很保守。如今的情况也是这样。

　　埃德曼指出，分析人士经常把某几个月库存的急剧增多（即按当前销量计算，售出当前在建待售房屋所需的几个月时间）作为上一次房地产市场繁荣时期过度建设的证据。但时间是一个关键因素。数十年的经验证明，房屋库存量主要取决于销售情况，而不是建筑商对接下来销售情况的猜测（或投机）。当销量强劲时，房屋库存周转率就高，库存量往往会保持在较低水平。当销量迅速下降时，建筑商的库存往往会高于他们的预期。

　　从上世纪90年代末一直到2005年中新屋销量达到顶峰，房屋库存处于历史低点，大约为四个月的水平。为了配合不断增长的销量，当时建筑商的确增加了库存，但库存水平并不足以满足当时的需求，所以库存数量基本保持不变。只是后来由于经济增长开始放缓，房屋销量大幅下降和库存急剧上升的现象正好同时出现。

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　　埃德曼称，如今的库存也大约为四个月的水平，销量与上世纪90年代末大致相同。因此，虽然人们很容易得出低库存可能导致“抢房大战”的结论，但实际上库存量是由购房者推动的，而不是反过来的。换句话说，当购房者需求旺盛时，建筑商才决定建新房，如果需求突然枯竭，建筑商也无法让自己的库存突然消失。

　　埃德曼认为，购房者对新房的需求实际上是政府决策者可以控制的，美联储和其他联邦监管机构应努力避免房屋销量的急剧下降。美联储可以通过调整利率、改变货币供应量来实现这一点；联邦监管机构可以维持贷款条件的稳定。上一次房地产崩盘导致陷入危机的原因之一就是美联储官员和其他联邦监管机构在面对房屋销量骤降时拂袖而去，让房屋建筑商和卖家陷入困境。

　　《巴伦周刊》近日撰文指出，虽然美国房价已经大幅上涨，但在达到上一次房地产泡沫水平之前可能还会继续上涨。

　　DataTrek的分析师尼古拉斯·科拉斯（Nicholas Colas）认为，房价的同比变化幅度对大多数业主来说并不重要，因为业主通常会持有自己的房产至少八年时间。科拉斯研究的数据不是新屋价格的中值，而是标普/Case-Shiller全美房价指数（S&P/Case-Shiller U.S.National Home Price Index）的八年复合年增长率。

　　按照上述指标衡量，过去八年房价每年上涨了6.5%，高于历史上每八年3.7%的平均涨幅，但远低于2005年房地产繁荣达到顶峰时的9.4%。事实上，从上述指标来看，过去八年房价的复合年增长率只达到了2003年的水平。“因此，房地产泡沫破裂的风险远没有本世纪初那么高，”科拉斯在研报中写道，“缓解了一些我们对近期美国房价暴涨的担忧。”

　　目前买房产不如买房产股

　　2021年4月盖洛普（Gallup）进行的年度房地产市场调查发现，961名受访者中有71%的人认为2021年房价会继续上涨，这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来比例最高的一次，比2020年比例高出31个百分点。

　　房价快速上涨以及对价格还会继续上涨的预期可能是41%的受访者认为房地产是最佳长期投资的原因，这也是盖洛普2005年开始进行此项调查以来房地产在问卷上五个投资选项中所占比例最高的一次。股票和共同基金是第二受欢迎的投资选择，有26%的受访者认为这两项是最好的长期投资。18%的受访者选择了黄金，9%的受访者选择了储蓄账户和大额定期存单。最不受欢迎的长期投资是债券，只有3%的受访者选择了债券。