中國多地發文幹預樓市降價撿便宜難

2021-10-04 | 來源: 中國證券報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　近日，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯合出台《關於進一步加快完善房地產長效機制的通知》，明確所有項目不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的項目不得低於成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低於備案價格的85%進行銷售。

　　圖片來源：張家口日報

　　此前，已有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等地先後發布類似的“限跌令”。

　　住建局：限跌保護購房者利益

　　針對“限跌”的原因，張家口市住建局相關負責人指出，以張家口主城區為例，目前房價已經從最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。尤其是2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。通過大幅度降價等措施，換來了市場的轟動和購房者的熱捧，而降價項目也在短期內通過以價換量取得了較好的銷售成績，並快速回籠了資金。但由於部分樓盤項目的大幅降價措施給整個房地產市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。

　　上述負責人指出，對於已經取得預售許可的老樓盤，不得低於成本價銷售；對於新取得預售許可證的新樓盤，不得低於備案價的85%銷售，也就是房價降幅最多不能超過15%。“限跌令”出台是為了及時維護房地產市場銷售秩序，更好維護房地產市場正常運營。

　　“用大幅低於成本的價格買到房子，購房者肯定認為是撿了大便宜，但事情哪有那麼簡單，後期房屋配套設施等投入一定會攤高開銷。所以限跌一定程度上也在保護購房者利益。”上述負責人指出。

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　　值得注意的是，張家口除了頒布“限跌令”外，也對漲價做了嚴格要求。《通知》要求，“穩地價”要堅持和完善土地招拍掛出讓制度，嚴格落實資金來源審查機制，建立土地拍賣熔斷機制，土地招標拍賣過程中，當溢價率達50％或超過設置的最高限價時，中止網上競價，采取搖號方式確定競買人。

　　以三四線城市為主

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，發布“限跌令”的基本都是三四線城市。國家統計局數據顯示，8月份20個城市新房價格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數環比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲。有43個城市的二手房價格指數下跌或停漲，比7月增加了14個，下跌或停漲城市數創2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。三四線城市二手住房指數環比漲幅為-0.1%，為2020年以來首次下跌。這和限跌城市的城市特征基本吻合。

　　他表示，對於內地三四線城市來說，如果供應量大，人口外流和老齡化嚴重，基於“穩地價、穩房價、穩預期”考慮，必須要祭出“限跌令”，這樣可以緩減下跌的節奏。

　　李宇嘉稱，限跌某種程度上也維護了購房者和小業主的利益。當開發成本位居高位，降價幅度如果太大，開發商做品質的動力就變小了，項目可能會出現“減配”、甚至以次充好、貨不對板等現象。在預售制下，這些問題在買房時可能看不出來，實物交付時才發現問題。

　　他還指出，“限跌令”短期內對抑制房價下跌會起到一定作用。長期看，還是要夯實產業和人口基礎，和周邊中心城市做好產業協調和互補、錯位發展，慢慢擴大樓市需求的范圍。

　　中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，近幾年來，很多“高周轉”的大型房企下沉到三四線城市，在現在信貸收緊的情況下，現金流比較緊張，對這些大型房企來說，現金流比利潤更重要，因此通過降價迅速回籠資金。

　　張大偉指出，大量三四線城市沒有太多產業、需求支撐，但是土地供應又太大。從產業發展和人口流動來看，土地在一二線和三四線城市之間存在錯配。人口大量流向一二線城市，但是一二線城市土地指標又不夠，而三四線城市人口在外流，但土地指標又很多。在這種情況下，除了加快引導部分產業轉移到三四線城市之外，也應該將土地指標和人口流動掛鉤，將更多的土地指標轉移到一二線熱點城市，滿足人口和產業發展的需求。