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夏國地產研究中心: Nanaimo房價連漲五年 2021能持續?

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夏夏的納奈莫房地產年度報告已經陪伴大家走過了五個年頭。在本篇年報中,夏夏將總結魔幻的2020,展望也許更魔幻的2021。

















上篇:納奈莫2020年房地產市場總結















2020年,全球遭遇重大黑天鵝事件:新冠肺炎。受此影響,納奈莫房地產市場的全年表現,與往年呈現出了重大的不同,多年不變的節奏被疫情打破。具體來說,2020年市場主要有三大特點:一波三折、低密領漲、庫存趨緊。

















1.1一波三折
















2020年初,新冠肺炎逐步擴散至全球。受此影響,納奈莫的房地產市場在供求水平上出現了一波三折的現象。

我們用房產售掛比來說明納奈莫的供求水平問題。房產售掛比是當月售出房產數量和當月掛牌房產數量的比值。納奈莫獨立屋、聯排房、公寓的10年月平均售掛比分別為60.04%,62.96%和58.23%。在納奈莫,如果售掛比高於60%,則我們認為市場趨於活躍,反之,則認為市場趨於平淡。

圖一:2020年1月—2020年12月納奈莫獨立屋、聯排房、公寓售掛比



上圖體現了2020年納奈莫三大類房型全年的月售掛比變化情況。從圖中可以看出,售掛比數值總體趨勢是上行的,但中間卻出現了一定的波折。年初,獨立屋在2月份,聯排房在2、3月份,公寓在1月份都達到了60%以上的售掛比水平,這預示著市場理應繼續保持活躍。但由於疫情的擴大,市場趨勢出現了調轉。在3-5月,三種房型的售掛比整體來說低於60%。

低谷之後,隨著疫情的緩解,納奈莫各類房型的交易活躍程度均開始上升,售掛比逐步回到60%之上。但非常有意思的是:獨立屋從6月份開始售掛比就回到了60%之上;聯排要晚一個月,7月才回到60%之上;而公寓的售掛比雖然在5月出現了一次97.14%的激增,但隨即再次回落,整體上又要晚一個月,到8月份才回到60%之上。這充分說明疫情之下人們對低密住宅的偏好。這也引出了下面的話題。

















1.2低密領漲
















2020年,納奈莫獨立屋均價達到$647,518,和2019年$589,946相比,實現了9.76%的增幅。而聯排房均價$419,031,與上一年相比增幅6.41%;公寓均價$318,001 ,年增幅僅1.69%。雖然三種房型的均價都實現了不同程度的上漲,但數據表明低密度住宅更受青睞。

圖二:2015年至2020年納奈莫獨立屋、聯排房、公寓年均價格趨勢圖



從上圖中還可看出,在過去的五年中,納奈莫獨立屋均價年年攀升,可謂增值穩定,這樣的連續增長在加拿大是極為罕見的。加拿大多數城市房產價格有起有落,而在5年連漲後,納奈莫的獨立屋均價已經比2015年的$412,197 高出57.09%。同一時間內,大溫獨立屋漲幅僅為24.4%。2020年第四季度,納奈莫獨立屋均價達到$686,547,與去年同期的$598,187相比,上漲14.77%。這樣的強勁漲勢是否能夠持續?通過下文分析2020年的庫存水平,可以預測2021年開年的市場情況。

















1.3 庫存趨緊
















庫存量可以體現買賣雙方的成交意願。當賣家拋貨而買家觀望時,庫存上升;相反的,當買家購買踴躍而賣家惜售時,庫存則會下降。

圖三:2020年1月—2020年12月納奈莫獨立屋存量圖



如圖三所示:納奈莫獨立屋的存量在2020年5月達到年內高點後,就開始逐步下降。2020年12月,納奈莫獨立屋存量甚至創出十年最低值。

表一:納奈莫2010年1月至2020年12月獨立屋月存量最低前10名



從表一可以看到:在2010年1月至2020年12月這十一年間,納奈莫獨立屋月存量最低的前10個月份中,不僅2020年12月創了10年新低,2020年的各個月份在前十名中更是出現了4次。從數值上來比較,2020年12月,納奈莫獨立屋存量僅為144棟,與2020年1月相比,下降了45.86%。這意味著在一年之內,納奈莫獨立屋市場存量幾乎減半。此外,如圖四和圖五所示,納奈莫的聯排房和公寓存量,也出現了不同程度的下降。

圖四:2020年1月—2020年12月納奈莫聯排房存量圖



圖五:2020年1月—2020年12月納奈莫公寓存量圖



















下篇:2021年,納奈莫房地產市場房價走勢分析















2021年,納奈莫乃至整個加拿大的房價會怎麼走呢?

2020年9月,世界三大信用評級機構之一的穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service),發布了一個房產報告,宣稱由於高失業率和疫情導致的收入下降,將使購房者無力購房,2021年加拿大的房價將下降。

穆迪投資表示,2021年加拿大獨立屋的平均價格將下跌6.7%,公寓價格將下跌6.5%。穆迪投資並沒有具體說明預測方法。該研究報告的作者阿比拉沙·辛格(Abhilasha Singh)表示,盡管刺激措施、抵押貸款延期和低利率保持了加拿大房地產市場的活躍,但下跌將不可避免。



來源:穆迪

隨後,加拿大的一些銀行卻給出了相反的結論,加拿大皇家銀行(RBC)和豐業銀行(Bank of Nova Scotia)分別在2020年年度財政報告中預測,未來12個月的房價增長預計達0.6%和0.4%。

此外,加拿大房地產協會(CREA)預測全國在2021年MLS (R)的房屋銷售量將達到583,600,比2020年增長7.2%。同時,CREA認為加拿大全國的平均房價將在2021年上漲約9%,達到62萬加元以上。

大機構們的看法,往往就是如此矛盾!

就夏夏個人而言,我更贊同CREA的觀點,畢竟CREA更懂加拿大的房地產市場!

在展望2021年納奈莫房地產市場的時候,其實最需要關注的主線只有兩條:第一,疫情是否出現反復;第二,全球金融大放水是否持續。如果這兩點是肯定的,那麼納奈莫房價的繼續上漲,不出意外會成為現實。為什麼這麼說呢?

















疫情反復帶來的現象
















疫情有較大可能會反復,這一點很多防疫專家都已經說過了,夏夏不再贅述。

疫情反復帶來的最直接結果就是宅生活變得盛行,更多人開始選擇居家辦公。例如:夏夏的一位朋友,她愛人在納奈莫的一家科技公司上班,整整一層樓只有3個人上班,大多數的人都已經回家工作。

疫情之下,以居家辦公為代表的宅生活大規模出現,使得人們對居家生活的品質有了更高的需求,這就造成低密城市與低密型房產更受買家青睞,而納奈莫恰恰是一個低公寓覆蓋率、以獨立屋為主要房產類型的中小型城市,剛好符合疫情之下人們的購房選擇。前文提到的納奈莫獨立屋創十年最低庫存,恰好也說明了這個問題。

即使以後疫情完全消失,夏夏也認為人與人之間的距離會比疫情出現之前更遠,以獨立屋為代表的中低密度住宅需求會比疫情出現之前更多,這將為納奈莫這樣中小型城市的房地產市場帶來長久發展的基礎。


















全球金融大放水
















2020年初,受新冠肺炎影響,從3月9日到18日的短短8個交易日內,美股發生4次熔斷。而歷史上美股熔斷的次數也只有5次,第一次發生在遙遠的23年前的1997年10月27日。而後來的四次,則全部發生在2020年的3月。遭遇熔斷之殤的不只美股,一天之內還有巴西、加拿大、泰國等11國股市均發生慘烈“熔斷”,最終倒逼包括英國、意大利和韓國在內的許多國家緊急推出不同程度的限制賣空政策。

為了應對嚴峻的經濟形勢。以美國為代表的各國政府先後出台了各種貨幣寬松政策。2020,全球最主要的八大經濟體共新增了14萬億美元的貨幣。截止2020年底,全球主要的十二大經濟體,貨幣總供應量已經高達近100萬億美元。相比2019年全球主要十二大經濟體的貨幣總供應量,一年時間,增幅高達近20%。

瘋狂的貨幣放水,迎來了夾帶著疫情之淚的資產價格狂歡。美股在2020年出現驚天大翻轉,道指在2020年創出了3萬點以上的高位,甚至超過了新冠肺炎危機之前的水平。

全球放水,加拿大當然也不例外,加拿大央行於2020年3月4日和13日分別下調基准利率50基點,至0.75%。此後,加拿大央行又多次下調利率至0.25%。2020年10月28日,加拿大央行決定維持基准利率 0.25%,並計劃維持低利率政策到 2023年。2020年11月30日東部時間4點,加拿大副總理兼財務部長方慧蘭(Chrystia Freeland)公布了秋季經濟報告,提出了聯邦最新的財政提振措施,以應對當前的疫情困境,全力推動全國經濟的恢復。與此同時,自由黨政府宣布,將投入1000億加元巨資來刺激經濟,約占加拿大GDP的4.1%!短期經濟刺激計劃金額具體為700億至1000億加元,為期三年發放。

對於房地產市場來說,全球金融大放水帶來的最直接後果就是:銀行貸款利率下降,購房成本下降,投資客踴躍入場。納奈莫房產投資往往可以實現5%甚至更高的毛租金回報率,這就給納奈莫房產市場帶來了大量的投資客。近期,夏夏的一位客戶競價一處要價56萬加元的房產,最終成交價居然在66萬,而且還是無條款成交,買家的瘋狂可見一斑。

本次投資客的大規模入場,也讓市場產生了一些新現象。以往有租客的房子,租客在看房時通常不太配合,容易使得房屋的觀感較差,造成買家對房屋的評價下降,使帶租客的房子較難售出。但是,由於納奈莫房屋租金回報率較高,有租客的房子往往意味著正現金流的直接入賬,省去了再次尋找租客的麻煩,因而此類房產近期頗受買家青睞。夏夏前面提到的那個價格瘋狂的競價交易,就是一處帶租客的房子。

疫情帶來的居家辦公及低密自住需求,全球大放水帶來的低購房成本和投資客,這使得納奈莫的房地產市場在近期出現了大量買家。畢竟,預算60-100萬加元之間、能選擇獨立屋、溫暖地區、海景壯麗、學校教育水平優異、城市低密、交通便利、衣食住行各方面能滿足大多數人的需求,在加拿大范圍內只有納奈莫才能實現。



由此可見,2021年納奈莫房價上漲幾乎會成為定局。

當然,任何時候,我們仍然要警惕類似於新冠疫情這樣的黑天鵝存在。2021年,全球仍有可能出現各種黑天鵝:第一,中美關系繼續惡化,引發中加經濟聯系脫鉤;第二,美國嚴重內亂;第三,由於疫情嚴重變異失控,引發加拿大大規模破產潮。

只要上述的黑天鵝不出現,全球經濟政治形勢不發生重大變化,我們有理由相信納奈莫房地產市場在2021年仍將穩步向前發展。

本文以上觀點僅供參考。如果您有計劃在納奈莫投資置業,歡迎和BC省持證地產經紀夏欣怡聯系,獲得個性化建議。

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