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夏国地产研究中心: Nanaimo房价连涨五年 2021能持续?

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夏夏的纳奈莫房地产年度报告已经陪伴大家走过了五个年头。在本篇年报中,夏夏将总结魔幻的2020,展望也许更魔幻的2021。
















上篇:纳奈莫2020年房地产市场总结















2020年,全球遭遇重大黑天鹅事件:新冠肺炎。受此影响,纳奈莫房地产市场的全年表现,与往年呈现出了重大的不同,多年不变的节奏被疫情打破。具体来说,2020年市场主要有三大特点:一波三折、低密领涨、库存趋紧。

















1.1一波三折
















2020年初,新冠肺炎逐步扩散至全球。受此影响,纳奈莫的房地产市场在供求水平上出现了一波三折的现象。

我们用房产售挂比来说明纳奈莫的供求水平问题。房产售挂比是当月售出房产数量和当月挂牌房产数量的比值。纳奈莫独立屋、联排房、公寓的10年月平均售挂比分别为60.04%,62.96%和58.23%。在纳奈莫,如果售挂比高于60%,则我们认为市场趋于活跃,反之,则认为市场趋于平淡。

图一:2020年1月—2020年12月纳奈莫独立屋、联排房、公寓售挂比



上图体现了2020年纳奈莫三大类房型全年的月售挂比变化情况。从图中可以看出,售挂比数值总体趋势是上行的,但中间却出现了一定的波折。年初,独立屋在2月份,联排房在2、3月份,公寓在1月份都达到了60%以上的售挂比水平,这预示着市场理应继续保持活跃。但由于疫情的扩大,市场趋势出现了调转。在3-5月,三种房型的售挂比整体来说低于60%。

低谷之后,随着疫情的缓解,纳奈莫各类房型的交易活跃程度均开始上升,售挂比逐步回到60%之上。但非常有意思的是:独立屋从6月份开始售挂比就回到了60%之上;联排要晚一个月,7月才回到60%之上;而公寓的售挂比虽然在5月出现了一次97.14%的激增,但随即再次回落,整体上又要晚一个月,到8月份才回到60%之上。这充分说明疫情之下人们对低密住宅的偏好。这也引出了下面的话题。

















1.2低密领涨
















2020年,纳奈莫独立屋均价达到$647,518,和2019年$589,946相比,实现了9.76%的增幅。而联排房均价$419,031,与上一年相比增幅6.41%;公寓均价$318,001 ,年增幅仅1.69%。虽然三种房型的均价都实现了不同程度的上涨,但数据表明低密度住宅更受青睐。

图二:2015年至2020年纳奈莫独立屋、联排房、公寓年均价格趋势图



从上图中还可看出,在过去的五年中,纳奈莫独立屋均价年年攀升,可谓增值稳定,这样的连续增长在加拿大是极为罕见的。加拿大多数城市房产价格有起有落,而在5年连涨后,纳奈莫的独立屋均价已经比2015年的$412,197 高出57.09%。同一时间内,大温独立屋涨幅仅为24.4%。2020年第四季度,纳奈莫独立屋均价达到$686,547,与去年同期的$598,187相比,上涨14.77%。这样的强劲涨势是否能够持续?通过下文分析2020年的库存水平,可以预测2021年开年的市场情况。

















1.3 库存趋紧
















库存量可以体现买卖双方的成交意愿。当卖家抛货而买家观望时,库存上升;相反的,当买家购买踊跃而卖家惜售时,库存则会下降。

图三:2020年1月—2020年12月纳奈莫独立屋存量图



如图三所示:纳奈莫独立屋的存量在2020年5月达到年内高点后,就开始逐步下降。2020年12月,纳奈莫独立屋存量甚至创出十年最低值。

表一:纳奈莫2010年1月至2020年12月独立屋月存量最低前10名



从表一可以看到:在2010年1月至2020年12月这十一年间,纳奈莫独立屋月存量最低的前10个月份中,不仅2020年12月创了10年新低,2020年的各个月份在前十名中更是出现了4次。从数值上来比较,2020年12月,纳奈莫独立屋存量仅为144栋,与2020年1月相比,下降了45.86%。这意味着在一年之内,纳奈莫独立屋市场存量几乎减半。此外,如图四和图五所示,纳奈莫的联排房和公寓存量,也出现了不同程度的下降。

图四:2020年1月—2020年12月纳奈莫联排房存量图



图五:2020年1月—2020年12月纳奈莫公寓存量图



















下篇:2021年,纳奈莫房地产市场房价走势分析















2021年,纳奈莫乃至整个加拿大的房价会怎么走呢?

2020年9月,世界三大信用评级机构之一的穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service),发布了一个房产报告,宣称由于高失业率和疫情导致的收入下降,将使购房者无力购房,2021年加拿大的房价将下降。

穆迪投资表示,2021年加拿大独立屋的平均价格将下跌6.7%,公寓价格将下跌6.5%。穆迪投资并没有具体说明预测方法。该研究报告的作者阿比拉沙·辛格(Abhilasha Singh)表示,尽管刺激措施、抵押贷款延期和低利率保持了加拿大房地产市场的活跃,但下跌将不可避免。



来源:穆迪

随后,加拿大的一些银行却给出了相反的结论,加拿大皇家银行(RBC)和丰业银行(Bank of Nova Scotia)分别在2020年年度财政报告中预测,未来12个月的房价增长预计达0.6%和0.4%。

此外,加拿大房地产协会(CREA)预测全国在2021年MLS (R)的房屋销售量将达到583,600,比2020年增长7.2%。同时,CREA认为加拿大全国的平均房价将在2021年上涨约9%,达到62万加元以上。

大机构们的看法,往往就是如此矛盾!

就夏夏个人而言,我更赞同CREA的观点,毕竟CREA更懂加拿大的房地产市场!

在展望2021年纳奈莫房地产市场的时候,其实最需要关注的主线只有两条:第一,疫情是否出现反复;第二,全球金融大放水是否持续。如果这两点是肯定的,那么纳奈莫房价的继续上涨,不出意外会成为现实。为什么这么说呢?

















疫情反复带来的现象
















疫情有较大可能会反复,这一点很多防疫专家都已经说过了,夏夏不再赘述。

疫情反复带来的最直接结果就是宅生活变得盛行,更多人开始选择居家办公。例如:夏夏的一位朋友,她爱人在纳奈莫的一家科技公司上班,整整一层楼只有3个人上班,大多数的人都已经回家工作。

疫情之下,以居家办公为代表的宅生活大规模出现,使得人们对居家生活的品质有了更高的需求,这就造成低密城市与低密型房产更受买家青睐,而纳奈莫恰恰是一个低公寓覆盖率、以独立屋为主要房产类型的中小型城市,刚好符合疫情之下人们的购房选择。前文提到的纳奈莫独立屋创十年最低库存,恰好也说明了这个问题。

即使以后疫情完全消失,夏夏也认为人与人之间的距离会比疫情出现之前更远,以独立屋为代表的中低密度住宅需求会比疫情出现之前更多,这将为纳奈莫这样中小型城市的房地产市场带来长久发展的基础。

















全球金融大放水
















2020年初,受新冠肺炎影响,从3月9日到18日的短短8个交易日内,美股发生4次熔断。而历史上美股熔断的次数也只有5次,第一次发生在遥远的23年前的1997年10月27日。而后来的四次,则全部发生在2020年的3月。遭遇熔断之殇的不只美股,一天之内还有巴西、加拿大、泰国等11国股市均发生惨烈“熔断”,最终倒逼包括英国、意大利和韩国在内的许多国家紧急推出不同程度的限制卖空政策。

为了应对严峻的经济形势。以美国为代表的各国政府先后出台了各种货币宽松政策。2020,全球最主要的八大经济体共新增了14万亿美元的货币。截止2020年底,全球主要的十二大经济体,货币总供应量已经高达近100万亿美元。相比2019年全球主要十二大经济体的货币总供应量,一年时间,增幅高达近20%。

疯狂的货币放水,迎来了夹带着疫情之泪的资产价格狂欢。美股在2020年出现惊天大翻转,道指在2020年创出了3万点以上的高位,甚至超过了新冠肺炎危机之前的水平。

全球放水,加拿大当然也不例外,加拿大央行于2020年3月4日和13日分别下调基准利率50基点,至0.75%。此后,加拿大央行又多次下调利率至0.25%。2020年10月28日,加拿大央行决定维持基准利率 0.25%,并计划维持低利率政策到 2023年。2020年11月30日东部时间4点,加拿大副总理兼财务部长方慧兰(Chrystia Freeland)公布了秋季经济报告,提出了联邦最新的财政提振措施,以应对当前的疫情困境,全力推动全国经济的恢复。与此同时,自由党政府宣布,将投入1000亿加元巨资来刺激经济,约占加拿大GDP的4.1%!短期经济刺激计划金额具体为700亿至1000亿加元,为期三年发放。

对于房地产市场来说,全球金融大放水带来的最直接后果就是:银行贷款利率下降,购房成本下降,投资客踊跃入场。纳奈莫房产投资往往可以实现5%甚至更高的毛租金回报率,这就给纳奈莫房产市场带来了大量的投资客。近期,夏夏的一位客户竞价一处要价56万加元的房产,最终成交价居然在66万,而且还是无条款成交,买家的疯狂可见一斑。

本次投资客的大规模入场,也让市场产生了一些新现象。以往有租客的房子,租客在看房时通常不太配合,容易使得房屋的观感较差,造成买家对房屋的评价下降,使带租客的房子较难售出。但是,由于纳奈莫房屋租金回报率较高,有租客的房子往往意味着正现金流的直接入账,省去了再次寻找租客的麻烦,因而此类房产近期颇受买家青睐。夏夏前面提到的那个价格疯狂的竞价交易,就是一处带租客的房子。

疫情带来的居家办公及低密自住需求,全球大放水带来的低购房成本和投资客,这使得纳奈莫的房地产市场在近期出现了大量买家。毕竟,预算60-100万加元之间、能选择独立屋、温暖地区、海景壮丽、学校教育水平优异、城市低密、交通便利、衣食住行各方面能满足大多数人的需求,在加拿大范围内只有纳奈莫才能实现。



由此可见,2021年纳奈莫房价上涨几乎会成为定局。

当然,任何时候,我们仍然要警惕类似于新冠疫情这样的黑天鹅存在。2021年,全球仍有可能出现各种黑天鹅:第一,中美关系继续恶化,引发中加经济联系脱钩;第二,美国严重内乱;第三,由于疫情严重变异失控,引发加拿大大规模破产潮。

只要上述的黑天鹅不出现,全球经济政治形势不发生重大变化,我们有理由相信纳奈莫房地产市场在2021年仍将稳步向前发展。

本文以上观点仅供参考。如果您有计划在纳奈莫投资置业,欢迎和BC省持证地产经纪夏欣怡联系,获得个性化建议。

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