疫情結束後就是房價下跌的開始…

2020-02-20 | 來源: KZG | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　最近和不少地產朋友聊了聊，疫情下的房地產市場。從他們不停的歎氣和緊鎖的眉頭中，筆者總結出了以下幾個觀點。可能有對有錯，鑒於多數人已經好多天不出門閒的發慌了，我們可以一起討論一下。

　　01

　　疫情結束後，房企會降價賣房。

　　我不敢說疫情結束之後，所有的樓盤價格一律下調，這樣太不靠譜。但是，有相當可觀數量的新盤會打價格戰。為什麼這麼篤定呢？

　　老實說，讓房企出血其實並不容易。因為絕大部分開發商寧可多發債，多借錢也不會降價促銷。因為市場上的小白向來是買漲不買跌的，房價漲的時候，即使連夜排隊，需要百萬驗資也要買，房價跌的時候，即使開發商哭著喊著已經是賠到底褲的價格，大部分人也不認賬。

　　更何況，如果降價的樓盤是老樓盤，前期買了房的業主，那是要砸售樓處維權的。這都是以前真實發生過的事情。所以，開發商不會輕易降價，除非到了發債融資難、銷售回款也難，除了降價沒有其他辦法的時候。

　　

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　　02

　　即使出台利好政策，也一時無法解決房企的燃眉之急。

　　比較關注房地產的朋友可能知道，最近這些天，很多地區出台了一系列的對房地產利好的政策，不乏一些媒體和銷售炒作，但總結下來，無非就是以下兩種情況：

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　　1.地方上發布減緩土地出讓金交付、放開預售資金的監管等等政策。

　　2.部分城市房地產協會要求取消限購限貸等措施，積極救市。

　　以目前的情況來看，這種利好是極其有限的。地方上的政策，根本目的是緩解房企現金流壓力，防止出現資金鏈斷裂的風險；至於房地產協會的一廂情願，能不能執行也還不好說。所以，目前能救命的措施根本沒有，對現金流緊張的公司來說，只能起到緩解的作用，如果接下來1-2個月依然沒有銷售額，很可能就是大房企割肉買房、小房企的生死抉擇時刻。

　　再來看一些更為關鍵的一些信息，來佐證如上判斷。

　　03

　　1.從2020年1月25日到2月10日這段時間，95家典型房企完成春節發債融資的，僅僅有4筆，金額不足百億，對比去年減少了86%。

　　2.更惡化的情況是，2020年3季度開始，房企們會進入償債高峰期。如果2-3月融不到錢，賣不出房子，那很可能連債務都還不上。

　　3.還有一個細思極恐的數據：平安證券測算，A股上市房企貨幣資金對剛性現金流出的覆蓋率是0.5年。也就是說在不考慮經營性收支的情況下，地產公司只能支撐約半年的工資、利息與稅款支付。

　　如果考慮到經營活動流出(土地分期付款、預售房屋建安等)，按照按經營活動現金流出下降50%來看，地產公司只能支撐約3個月的工資、利息與稅款支付。看來，不僅中小企業難，銷售額千億的房企也真好不到哪裡去。

　　這兩天，旭輝集團CEO林峰說過讓業內人感受至深的一句話：庫存是房企的癌症——“庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌症，會占用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。”

　　消滅癌症的方式，就是盡可能快速的甩出庫存。