中国财富塌方效应房地产市场积聚

2019-02-17 | 来源: 看中国 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　这个过程实际上一直在进行着，比如从2017年以来，债券违约、P2P爆仓让投资人损失巨大；那些被曝财务造假的股票连续数个甚至十几个跌停板，都让持有人遭到巨大的损失……

　　对于参与者来说，这些现象都是“财富塌方”，极大地损耗了人们的购买力。然而，相对于房地产市场来说，上述塌方效应几乎可以忽略不计。

　　中国的财富“塌方效应”正在房地产市场积聚……

　　从上世纪末期开始，中国开始发展房地产市场，在加入世贸组织和人口红利释放的共同推动下，在经济快速发展的基础上，房地产市场出现了“空前”繁荣，本质上，这是一种“造富”效应。比如：一个北京人在上世纪末期在北京购买了一套20万元的房屋（当时北京二环内的房价约每平米2000元，合100平米），无论此人是出租车司机还是企事业单位员工，即便在这20年中老老实实工作没有结余，今天也有八九百万的身家，因为同地区的房价已经在每平米八九万以上。

　　司机还是那个司机，员工还是那个员工，除了年龄增加了约20岁之外，其它什么都没改变。但此人可以随时卖掉房屋实现八九百万的购买力，按今天的标准来衡量，属于标准的中产。

　　全国很多人都在这个造富的过程中走上了小康或中产之路，也让房地产集中了国人78%的财富。

　　新生人口下降带来住房需求量下降

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　　一直以来，专家们都在热议中国经济问题的焦点在何处，就我个人的意见，人口毫无疑问是最核心的问题。

　　从2012年开始，中国的适龄劳动力人口就开始减少，最近这些年处于持续的下滑趋势之中，说明中国社会已经开启了老龄化的进程。未来会怎么样呢？从下面的人口出生率变化图来看，这种形式有可能在加速恶化。

　　

　　2011-2018年中国的人口出生率变化情况（千分比）

　　伴随人口出生率的下滑，带来的自然是新出生人口数量的下降。根据中国国家统计局的数据显示，2016年、2017年、2018年出生人口分别为1786万、1723万、1523万，呈现连续下跌的趋势，也就是说，未来劳动力人口数将连续下跌，社会老龄化将继续加剧。

　　当老龄化不断加剧之后，房屋的需求自然下降，如此也就可以理解现在的日本为什么会送房子，因为供过于求之后，空房子失去了交易带来的价值（这是核心内涵，房屋失去了财富属性）。

　　当然，人口变化是大趋势，对解决短期的问题帮助不大。

　　要说明的是，虽然美联储从2015年底开始一直处于加息的进程中，但中国央行一直未进行实质性收缩，相反，从2018年开始就持续降准，降准放水有助于房地产的成交，但就在不断放水的轰隆声中，房地产已经出现了和中国央行愿望相反的趋势。