1000万在世界各地都能买什么样房

2018-07-27 | 来源: 凤凰财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　作者：朱振鑫

　　从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样。

　　一是计价基础不一样。中国的房产和地产其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；而国外多为永久产权，如美国采用私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

　　二是数据质量不一样。国内的数据主要有两个来源，一个是统计局，另一个是中国指数研究院。两个数据质量都不高，尤其是统计局的。一方面统计局只公布指数，没有高频的绝对价格。另一方面数据严重失真。统计局数据来自住建部门的网签价，而为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。

　　三是统计口径不一样。全球房价缺少一个统一的官方数据，各国房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。

　　四是面积算法不一样。国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。

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　　三种面积之间的关系是建筑面积实用面积使用面积，实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出20-30%。

　　五是持有成本不一样。国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费，而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，持有成本明显高于国内，这部分成本其实也算是隐性的房价。

　　六是区域结构不一样。中国是后发国家，城镇化率才54%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。这导致一个问题，如果比较整体房价，中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。

　　七是计价单位不一样。各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。

　　既然数据不一样，那直接对比很容易产生系统性偏差。为了对比的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下几个数据处理的原则：一是以发展程度近似的代表性城市进行对比，避免整个国家对比的不准确性；二是以市场数据为准，避免外部干预带来的数据失真；三是以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的不同；四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合，尽可能的反映房价的真实情况；五是绝对水平和相对水平相结合，剔除发展水平差异带来的房价差异。接下来，我们就从这几个原则出发，分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价。