西安樓市一房難求房到底被誰買走

2018-04-16 | 來源: 華商報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　“沒有房子了，現在也不做登記，具體得等公司通知。”4月8日、9日、10日，華商報記者連續對西安市多家樓盤進行走訪時發現，與之前銷售人員笑臉相迎相比，現在很多售樓人員見到客戶上門，已懶得起身。

　　樓盤銷售人員稱都是西安市人買走了

　　“都是西安市的，因為限購，外地人想購買是需要資格審核的。”在西安西部大道一處樓盤，銷售人員表示，西安市戶籍新政，對外地來西安落戶的購房者，購房資格約束力小了很多。

　　她笑稱，雖然夾雜著外地口音，但主要還是西安市人，你不能不讓西安市人買房吧！

　　“2017年，鄠邑區的房價徘徊在4000元/平方米，現在7000元/平方米都沒有房，不是不賣，是沒有這麼多房源了。”在西安市鄠邑區一處樓盤，工作人員表示，要想買，需等到8月份才會上市。

　　那麼都是什麼人來買房？工作人員表示，都是鄠邑區的拆遷戶及即將拆遷的村民，其他的人比較少，因為一次性拿出這麼多錢來購房，對那些需要通過銀行按揭貸款的“剛需”來說，顯然承受不了。

　　追問資格審核數據

　　房管局兩部門互推

　　樓市“一房難求”，實際購房人又有多少呢？網簽有多少？通過西安市購房資格審核的又有多少呢？

　　4月10日下午3時，華商報記者來到西安市住房保障和房屋管理局產權市場處，針對西安樓市今年一季度網簽和成交量的問題，一位工作人員表示，這些數據暫不對媒體開放。

　　那麼今年以來有多少人通過了西安市購房資格審核呢？對此，該工作人員稱，西安市購房資格審核由該局交易管理中心負責，建議去詢問該中心。

　　4月10日下午4時，當記者按照該中心要求填寫采訪提綱，下午5時許，該中心一工作人員表示，該中心只進行資格審核，數據不統計，若問統計數據，建議去問該局產權市場處。

　　算賬

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　　西安在售商品房成本

　　6244.22元/平方米

　　根據西安市物價局2017年公布的商品房銷售價格，多數樓盤銷售價格已經突破萬元，那麼西安市商品房成本價是多少呢？

　　4月11日晚，某品牌房地產西安分公司工程部負責人給記者算了一筆賬，他表示，商品房建設周期一般在2.5年到3年，甚至更長時間。目前銷售和上市的商品房，開發商是在2015年、2016年前後拿到的建設用地。

　　他介紹，商品房售價主要由土地成本、建安成本、稅費以及其他不可預期費用、各種保證金、利潤等組成。

　　1.土地成本

　　其中地價是房價的重要組成部分，地價越高，房價必然走高。根據網上公開的數據，2015年西安土地單價成本為2244.22元/平方米；2016年西安土地成本單價為2057.46元/平方米。

　　2.建安成本

　　建安成本由人工、機械、材料三部分構成，其中人工費用占45%；機械費用占20%；材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米，去年市場價格略有上浮，但最高不會超過2400元/平方米。

　　3.各種稅費

　　這位負責人介紹，現在商品房開發成本稅費項目很多，比如大市政費用，裡面包含市政公用設施配套費、勞保統籌、新型材料專項基金、散裝水泥基金、人防易地建設費、消防119火災自動報警系統聯網費、渣土排放費、定額編制費等，再加上供電、天然氣、有線電視、報建審批、供熱、自來水，以及稅。交了土地使用稅，還要交契稅，原先的契稅是土地成交價×3%，交到財政局。現在的契稅是稅務局收，按照（土地成交價+大市政配套）×3%，稅負占到建房成本的30%，計算下來這部費用在1600元/平方米。

　　計算西安的在售商品房成本，從地價出發，通過樓面價、建安成本、房地產開發費用、稅金和附加費用、預期利潤等數據，大致可以推算出參考房價。

　　其中樓面價就是開發商在拿地之後，通過計算出來的樓面價，可預測房屋的保底價。目前難以去找一個平均的容積率，就以2015年西安土地單價成本2244.22元/平方米來當做樓面價計算，建安成本就取2400元/平方米這一數值，房地產開發費用、稅金及附加費用等按1600元/平方米來算。按照計算公式：房價=樓面價+建安成本+房地產開發費用+稅金及附加費用+預期利潤，西安市目前上市商品房成本價格為6244.22元/平方米。