樓市重磅政策意義不尋常影響每人

2018-01-16 | 來源: 占豪 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　1月15日傳來大消息！

　　據新華社報道，國土資源部部長姜大明當天說，將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　國土資源部部長姜大明今天表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

　　這則消息非常重磅，因為他不但影響成立的樓市，還將影響農村的土地，會對中國產生巨大的影響，醞釀出巨大的商機！

　　試想，當政府不再是居住用地的唯一提供者，這就意味著樓市的總供給格局徹底發生改變。這一變化，將會對中國的房地產市場、中國經濟產生非常重磅影響。下面，筆者就對該土地政策變化進行一個解析，供大家參考。

　　為了讓大家對這一政策理解更深刻，先對中國的房地產政策變化捋一捋。

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　　如果向前追憶，在中國進行房改之前，中國的商品房市場根本沒有形成，主要市場供給來源於單位分房和自建房。然而，隨著中國經濟發展、城市化進程加快，住房的發展太慢已經影響到了城市化進程，影響到了經濟發展。在這種情況下，中國開始進行房地產改革。

　　1994年7月，國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。由此，中國住房的市場化改革進入快車道。

　　1998年7月，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。這一政策的實施，實際上意味著住房進入了商品房的“獨木橋”時代，也開啟了房價持續上漲的通道。這一漲，就一直漲到現在，漲了20年。以上海為例，1998年房價也才三四千元，現在那些當時房價三四千的地方早已七八十來萬了，也就是說同樣區域的房子在過去20年漲了得有20倍左右。

　　大家知道，過去20年中國的房價是越調控越高，其中原因很多，但最主要的動力是中國的人口多、城市化進程力度大導致的剛需，而促進因素則是對炒房一直遏制不利導致太多資金進入房地產市場導致房價持續大漲。在筆者看來，中國房地產政策的大轉折，就是在過去兩年時間發生的。

　　如果大家對新聞足夠敏感的話，應該還記得2015年12月召開的中央經濟工作會議關於房地產的政策是去庫存。那次去庫存的政策方向和“一城一策”的政策導向使得一二線城市率先得利。由於一二線城市根本庫存不多，地方政府放開限購政策，很快導致了一二線城市大漲，這就是2016年房價大漲的政策因素。當然，2016年政策放松導致剛需購房，還是讓全國房地產的總庫存下降了很多，副作用是房價在短期內又大漲了一波。

　　房價短期內暴漲給宏觀經濟帶來了不小的潛在風險，這就是2016年12月召開2017年中央經濟工作會議關於促進房地產市場平穩健康發展政策落地的內在因素。當時，中央定調“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。這個政策，其實就定調了接下來的房地產政策方向，也是中國房地產政策發生根本性轉向的重大信號。